泰禾的危机时刻!

  作者:罗小针

  国英观察专栏作者

  曾被誉为“地王收割机”的泰禾近日风波不断。

  不仅因为造血能力低下、负债率高企而遭遇信用降级,更因高管离职、裁撤事业部、转让子公司股权而身陷舆论风波。

  01

  成大富贵者多少都有点赌性,譬如香港四大富豪之一李兆基就曾说过:“从小富到大富,要‘穿云箭,过三关’。第一关是一博二,第二关是二博四,第三关是四博八。三关皆过则大富大贵!”

  泰禾集团董事长黄其森显然是这句话的践行者。

  2002年,年仅31岁的黄其森怀揣着“打造中国第一豪宅别墅”的梦想,率领着一直偏居一隅的闽系房企泰禾集团进攻北京豪宅,并一举将“运河岸上的院子”(现已更名为“泰禾中国院子”)这个项目卖到了10万/㎡的天价,而在当时,北京房子均价才每平米五六千元。

  这次成功,无疑给黄其森打了一剂强心针,此后短短几年的时间,泰禾院子系便以“文化筑居中国”的名义,在全国一二线城市强势布局,一跃成为地产界的新贵。财报显示,泰禾集团合约销售金额高速增长,规模由2013年的168亿元,飞升至2017年的1010亿元,其中,2017年还直接由上一年的400亿元跨过千亿门槛,同比增幅高达147.55%!

  黄老板赌桌上的筹码变得更多了,2017年12月22日,黄其森放言,泰禾集团2018年的目标是将销售额再翻一番至2000 亿元,同时争取负债率降到75%以下。

  此言一出,各方资本就如同嗅到血腥味的鲨鱼一样,汹涌而至,短短十几个交易日,泰禾集团的股价就从16.58元暴涨至43.17元,公司市值也从200亿飙升至520亿。

  有光的地方就有阴影。在黄其森与“院子系”名动天下的同时,泰禾借助“高负债、高杠杆、高担保”模式疯狂拿地的激进风格,也备受质疑。公开数据显示,2013年,泰禾集团斥资195.3亿元在福建、北京、上海买下12幅地块;2016年,泰禾集团的拿地金额高达400.22亿元;2017年,泰禾集团为了增加土地储备更是豪掷509.9亿元,而当年,泰禾的净利润只有21亿。

  拿地支出与净利润严重不匹配的背后,是泰禾集团造血能力孱弱、资金链紧张的顽疾。2018年“深圳住宅地块现近年来首宗流拍”的新闻曾刷爆网络,当时就有媒体指出,这或许与隔壁邻居“泰禾深圳院子”有关。

  据悉,2015年底,泰禾集团再次以高于市场价的竞拍方式,以总价57亿元夺得深圳宝安尖岗山两宗住宅用地,成为当之无愧的“地王”,但由于限价、规划调整等多重原因,项目历经三年仍未入市。

  更令黄老板耿耿于怀的是,泰禾还有太多诸如此类“位置好,质量高,卖不出”的资产,例如,北京四环内的西府大院,是2014年2月泰禾以溢价48%、总价49.58亿元购买,准备悉心打造的地块,当时,黄老板对这个项目抱了很大的希望,定下了“20万元以下不卖”的准则。

  可五年过去了,该项目不仅售价(11.3万元/平方米)远低于黄老板的预期,而且直到现在也尚未确定开盘时间,为集团盈利,遥遥无期。

  更值得注意的是,虽然泰禾房子的售价高于同行,但销量却远不及同样主打豪宅的绿地和主攻三四线城市的碧桂园。

  据克尔瑞数据显示,在今年一季度销售操盘金额榜中,泰禾集团销售金额同比下降21.92%,仅有256.1亿元,在A股上市房企中排名靠后,而碧桂园和绿地则分别以1619.4亿元和672.5亿元的销售额,位列第一和第六。

  与盈利有限相对应的是,泰禾集团债台高筑。

  公开资料显示,2017年泰禾集团净负债率高达473%,远高于行业79.43%的平均净负债率,是国内上市房企中负债率最高的企业。而当年龙湖地产、碧桂园、保利地产的净负债率都在100%以下,万科地产的净负债率更是低至8.84%,可见,泰禾的负债压力有多大。

  注:资产负债率=总负债/总资产;净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,其中有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付债券之和。在这个计算公式中,撇去了预收房款的影响,更能真实的反映房企的负债情况。

  进入2018年,泰禾集团的负债压力也未得到缓解。财报显示,截止至2018年第三季度末,泰禾集团的负债总额已经高达2052亿元,净负债率为342%,虽然较2017年有所下降,但仍处于行业高位,而其高达84.7%资产负债率,不仅远未到达黄老板的预期(75%),更是逼近融资监管红线(85%)。

  02

  福无双至,祸不单行。

  在现金流本就紧张的时刻,泰禾却如期迎来了还债高峰。

  根据东方金诚出具的评级报告显示,以泰禾集团现有债务为基础,在考虑债券提前回售情况下,泰禾2019年和2020年到期需偿还的债务分别为473.59亿元和477.99亿元,存在偿付集中压力。

  仅以2018年三季报公布的数据为例,当时泰禾的短期债务高达646.73亿元,公司账面上的货币资金仅有174.41亿元,短期债务是货币资金的3.71倍,泰禾的财务压力可见一斑。

  除了短期负债外,泰禾集团还有538.01亿元的长期借贷,以及250.35亿元的应付债券,总负债规模高达1435.09亿元!如此庞大的债务压力,加上常年净流出的糟糕现金流(2011年至2017年累计净流出554.84亿元,2018年虽略有回血,却也仅有可怜的1.62亿元),泰禾集团唯有依靠借新还旧维持运营。

  难以偿还的负债和日益恶化的现金流,让这家曾傲视群雄的房企新贵,步履维艰。这就不得不让外界对其经营状况和未来形势抱有疑问,2018年,国际著名评级机构穆迪将泰禾的信用评级由B1下调至B3,2019年1月19日,国内评级机构联合资信也将泰禾集团列入信用评级观察名单。而在遭遇信用评级降级后,泰禾集团的融资能力显著下降,而其一直依赖的泰禾集团控股股东泰禾投资股权质押比,也接近100%,这就意味着股权质押这一有效融资手段,再也无法救赎泰禾。

  情急之下,泰禾只好将镰刀伸向自家的“禾苗”。实际上,早在2018年5月中旬,就有媒体指出泰禾集团取消了总监及以上级别管理人员近两个月的所有休假,并同时倡议总监以下员工自觉放弃所有休假。7月底,更有媒体指出泰禾集团开始“瘦身”,裁员比例高达30%,此外,绝大多数由黄老板亲自面试、天价年薪挖来的高层人员,也同样难免“被优化”的命运,包括副总裁丁毓琨和沈力男、财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇等高管,均已离职。

  誓与员工做兄弟的东哥,这几日疯狂打脸终于对兄弟们下了手。老板/公司出事,员工买单,是职场亘古不变的道理。

  但事实上,精简队伍虽然可以节约开支,但却远不能救命。就拿泰禾来说,裁员所省下来的“巨款”对于债务漏洞巨大的集团而言,仍是杯水车薪,在融资渠道受阻的情况下,泰禾集团不得不卖子求生。

  2018年12月14日,泰禾将旗下三家子公司各100%股权转让给福州运成,套现6.25亿元。而在刚刚过去的3月,泰禾又在短短5天的时间内三次向世茂房地产出售资产,回血28.19亿元(含交易对方承接的债务)。就在大家为泰禾从“激进买地”到“疯狂卖子”而唏嘘不已之时,世茂房地产总裁许世坛却透露,世贸与泰禾之间已经达成了战略合作关系,这几个项目不过是合作的一部分,实际合作范围要比现在大得多,言外之意或许是,未来世贸将会收购更多泰禾项目,而“泰禾集团相继与融创、华侨城、信达等知名房企洽谈合作事宜,拟出手项目多达12个”的消息,或许间接印证了这一观点。

  细心查询则会发现,泰禾之所以疯狂甩卖资产,或许与一笔名为“16泰禾01”、数额高达30亿元、票面利率为7.3%的债券有关。

  信用降级债务缠身的泰禾再也经不起任何打击,为快速回笼资金避免违约,黄老板在春节期间发起“1号抢收计划”——用高达3%-5%的成交佣金吸引近万名房产经纪人,对旗下四个高端项目进行降价销售,创下新年首周劲销15.6亿元的记录。

  就在黄老板和泰禾集团为泣血降价换来的暂时平稳喟然长叹之际,同属北京、同为院子系升级之作的顶级豪宅“北科建泰禾·丽春湖院子”,却因“减配”问题屡遭业主维权。

  据悉,此前最吸引业主在此置业、泰禾官网曾明确标注的20000平方米的花园和3600平方米的会所,皆遭部分拆除和面积减免;原来院墙上宣称的铜铸浮雕变成了“水泥雕”或“砖雕”,影壁墙上的镂空雕花与造型也直接消失;更令业主难以接受的是,落地窗变成普通窗也就罢了,因设计不合理,部分卧室甚至连窗户都没有……

  众所周知,论经济实力,泰禾远没有恒大财大气粗;论市场范围,泰禾远不及碧桂园的战略布局;论价格优势,泰禾不如绿城更具性价比……如果泰禾再将中式别墅的奢华与典雅尽数丢弃,那么,焦头烂额的泰禾也势必被市场抛弃。

  激进的风格(高价买地),使泰禾债台高筑,不得不卖子求生;对政策的误判(政府限价),使泰禾进退两难,徘徊在亏损与坍塌之间;对业主的欺骗(减配问题),砸了泰禾的金字招牌和救命铠甲。

  春光明媚的四月,是各大上市公司希冀未来、只待复苏的季节,然而,属于泰禾集团的冬天,或许才刚刚开始。