别争论了 中国房产空置率和房价泡沫都是世界最大的

  【别争论了 中国房产空置率和房价泡沫都是世界最大的】

  新加坡南洋理工大学教授、澳大利亚社会科学院院士、著名经济学家黄有光最近表示,中国的房产空置情形应该很普遍,空置率比多数国家的大。但严重性好像被高估。据统计中国全国的空置面积达10亿平方米。如果这不是被严重低估的数据,则表明空置率并不高,因为不超过总面积的2%。

  根据报道,国家电网的空置率调查结果显示,“2017年,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%”。另有西南财经学院的分析认为,中国房屋空置率在21.4%以上,这个数字一般认为是比较符合实际的。根据估算,2017 年,中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。

  据报道,美国的空置率介于1%至3%。我国香港的住房空置率低于5%。欧盟的住房空置率为9.5%。日本的空置率为13.1%。我国台湾地区的住房空置率为17.6%。中国家庭住房拥有率达到92.8%,商品房的空置率达20%以上。造成中国空置率奇高的原因,一是房价连年上涨,买房就是投资,投资就是赚钱的心理已经深深滴烙印在国人心中。另一个原因就是保有环节没有成本,就是说,没有房产税。第三个原因,就是没有开征空置税,就造成了空置没成本,涨价就赚钱的现象。

  楼市有没有泡沫?这是一个简单的不能再简单的问题,一个是房价和成本比较,如果房价太高,而成本不高,那么就是泡沫严重。有人说,高房价的原因是土地成本太高,不能说,房价高和土地价格没有关系。但是,事实求是地说,土地价格还真不是房价上涨的主要理由,我们经常看到的地王,都是开发商炒起来的,前几年的溢价率都能达到百分之二百多,什么原因,让开发商这么大的胆子?土地成本高应该不利于开发商啊?为什么开发商还要抬高土地价格?因为,房价的定价权在开发商手里,他们有一个理论,就是说,土地价格高,才是房价高的最好解释。这才会出现面粉贵过面包,房价一期比一期上涨的情况。

  第二个就是,房价和收入比,有人说,中国房价高,是因为,中国人买房主要不是工资收入。有人说,工资收入不能反映中国人的实际财力。这种情况是存在的,灰色收入和黑色收入在很多人眼里都是正常收入。正真靠工资收入,确实也很难买得起房,但是,这不能说就不该用工资收入买房。有人有灰色收入,有人有黑色收入,但是,不是每个人都可以不依靠工资收入买房。这也是为什么中国总是有房人在买房,没有房子的就越来越难买房的原因。

  有专家提出,没有黑色收入和灰色收入,可以用六个钱包买房。一个人买一套房子,要掏空六个家庭的钱包,那么这个楼市能持续下去吗?这个社会能是健康的吗?

  国家上认可的合理房价收入比是3—6这个区间,但是,从2018年的50城房价收入比排行来看,在深圳要买一套标准大小的房子需要34.2年,上海要26.1年,北京要25.4年,从这个角度来看房价确实是太高了,大大超过国际合理标准。

  有人说,这样一线城市虽然房价收入比,大大超过国际标准,但是,一些城市的房子总是供不应求,只要房子能卖出去,就不能说有泡沫。还有些人说,中国楼市即使有泡沫,那么这个泡沫也是破不了的钢泡。另有一个消息说,每年进城人口2000万,每年却卖15亿平米的房子。这正好能跟专家的数据对上,仅仅100个城市就有4.5亿平米的存量,如果把大量的中西部地市、县城都算上,考虑到这只是10个月的库存,那未来房地产市场会承受更大的压力。判断一个城市是否存在房产泡沫,房价收入比是一个最可靠的指标。【本文由“马跃成”账号发布20190414】