一季度社融数据超预期 楼市全面反弹?

  每经记者:包晶晶 每经编辑:陈梦妤

  “目前的楼市只能说恢复了一点元气,说小阳春有点牵强,起码不像我们想象中那么坚挺。”

  央行4月12日公布《2019年一季度金融统计数据报告》及《2019年3月末社会融资规模存量统计数据报告》,一季度住户部门贷款增加1.81万亿元,其中短期贷款猛增4292亿元创历史新高,中长期贷款增加1.38万亿元。

  同时,一季度社会融资规模增量累计8.18万亿元,同比大增2.34万亿元。值得注意的是,3月份单月新增社会融资规模2.86万亿元,比上年同期多1.28万亿元。

  远超预期的金融数据能否支持楼市全面反弹的结论?同策咨询研究中心总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示:“社融的数据增加,某种程度上给房企在正常开发贷和融资需求上提供了积极的大环境,但楼市小阳春还很难说百分百确立。”

  楼市全面回暖仍有变数

  在今年前两个月住户部门短期贷款减少3亿元、中长期贷款增加9195亿元的基础上,3月份单月短期及中长期贷款增加显著。

  “一般中长期贷款跟房地产是密切相关的。从研究的结论来看,住户部门贷款中,住房贷款占中长期贷款的70%~80%。而短期贷款用途比较多,不能简单判定与房地产有关。”张宏伟指出。

  事实上,一季度重点城市新房成交面积整体同比下降,直到3月份,热点一二线城市才有所回暖。

  据中指数据系统初步估算,2019年一季度,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2355万平方米,同比下降4.4%。

  进入3月,由于房企推盘意愿明显加强,同时在规划利好以及部分城市政策微调带动下,购房者预期有回温迹象,市场成交规模随之回升,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积环比增长近七成,同比增长6.3%。

  但即使3月份有些回暖,也未必符合想象中的小阳春。张宏伟分析,例如厦门,主要是因为年前限签的原因,有些成交后置到春节后网签,导致3月份成交数据回升;而类似武汉、南昌等城市,则是郊区刚需盘去化较好、市中心高价盘卖不动;一线城市上海也有此类情况,卖得好的也是限价楼盘,其他项目也认筹率一般。

  “由此分析,一季度以来销售较好的项目多少有些特殊原因。即便是杭州万人摇号的项目,也都有价格方面原因,开发企业资金面紧张,为了加速回款,不管是主动还是被动选择以价换量。剔除这类因素的话,其实市场销售并不乐观。”张宏伟认为。

  土地溢价率回升 区域分化明显

  一季度,全国土地市场呈现出新的变化。在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下,一线城市宅地成交规模同比增长,部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象突出,回暖迹象初显;三四线城市住宅用地成交规模则明显下降。

  溢价率方面,一季度全国300个城市住宅用地平均溢价率为14.6%,较去年同期下降7.6%,较去年四季度提升8.1%。从重点城市来看,一季度尤其是3月份,合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场现明显回暖,成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升。

  据媒体报道,3月下旬以来,全国住宅地块合计成交55宗,溢价率低于20%的只有17宗,有19宗溢价率超过40%,其中5宗溢价率超过100%。

  张宏伟坦言,楼市表现差异性仍然很大,长三角、珠三角土地市场已经出现回暖,但天津、武汉等城市还出现流拍,广大中西部市场也仍然在调整中。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,3月份成交的无论是二手房还是新房,肯定在4月15日还没有完成贷款。归根结底还是先信贷增加、后楼市升温。房地产企业也感受到了这一点,拿地的意愿在明显加强。

  房企融资环境略有宽松

  数据显示,在融资环境略有改善和资金需求不减的背景之下,一季度房企密集融资,整体融资成本继续降低。

  同策咨询研究院发布报告称,2019年一季度房企融资总额创新高,40家典型上市房企仅3月单月融资总额突破千亿大关,轻松超越今年1月创造的近一年新高后,再次创出16个月新高。

  张宏伟分析,一方面,春节过后房企的融资环境有所改善,企业发债金额有所增加,另一方面也允许企业借新还旧缓解资金面压力,但是原则上一些杠杆例如拿地配资仍然被严控,目前来看还是一种正常合理的类似“定向宽松”的表现。

  也有市场人士认为,当前房企融资环境只能谈得上“略有宽松”,且2019年起企业进入偿债高峰期,各方面资金压力仍较大,这也是全国土地市场未能持续全面回温的原因。

  上海易居研究院专家委员会主任庞元指出:“小阳春行情是否可以持续,关键看今年4月和5月的表现。近期的楼市数据,部分是支持这个判断的,部分则是不支持的。从市场参与的策略角度看,包括个人购房者、开发商和其他市场参与主体,既要研究房地产微观和宏观数据、金融贷款和城市发展数据,又要研究各类政策调整背后的信号意义,这样才可以形成精准的市场判断和更优的策略安排。

  张大伟则认为,核心还是看信贷政策的宽松程度,另外最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,还有非普通住宅的认定标准。这几项政策一旦变化,市场将出现明显反弹。