300每平?买房惊现白菜价!房价凶猛下跌,楼市疯狂分化!

  中国楼市,一言难尽。

  有的涨势凶猛,有的萎靡不振。最近,就连政策的走位也略感“风骚”(褒义)。

  1、买房,白菜价

  今天,一改往日城市房价疯长才上热门的调性,黑龙江鹤岗是因为房价太便宜上了微博热门。

  有多便宜?看一组数据。

  2019年3月,黑龙江鹤岗的二手房均价是1240元/平方米(十几年前的水平)。其中某小区周边甚至达到300元/平方米,320平的复式高层只要15万。

  小融翻了翻某线上平台当地的二手房挂牌价,市区内的房价大概是这样的。

  而据相关媒体统计发现,鹤岗市二手房中,1000元/平米以下的房屋为12套,3000元/平米以下的房屋超过100套,超过在售房屋的八成,单价在4000元/平米以上的房屋共5套,最高售价为12978元/平米。

  另外,该地区二手房总价在20万以下的房源89套,总价在30万以下的房源115套,超过在售房屋的九成。

  细数当地房价低的原因大概有几方面:

  一是,地缘因素。鹤岗市隶属黑龙江省,位于祖国北端,与俄罗斯相临。冬天长,夏天短,天气寒冷。

  二是,城市发展因素。鹤岗盛产煤炭,是典型的资源型城市。随着资源消耗型产业衰落,当地经济发展逐渐走向势微。

  位处边境、气候条件恶劣、经济发展下滑、年轻人口外流,市场需求跟不上,房价只能在低位徘徊。

  2、市场,还在紧闸门

  不同于鹤岗的萎靡不振,一二线城市还在拧紧闸门。

  先看个政策的。

  4月12日,国管公积金网站发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》

  但是,需要注意的是,这则通知并非面向全部人群。

  既然是国管公积金,它的适用对象为“中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工”。虽然并不适用大部分普通人群,但我们这个政策也大概能看出点苗头。

  其一,鼓励购买政策性(经济适用房、共有产权房、人才住房、公租房等)住房。

  其二,普通标准住宅购买门槛提高。

  简单概括起来就是,如果国管机构/企业职工购买政策性住房(经济适用房、共有产权房、人才住房、公租房等)门槛很低;但如果购买普通标准住宅,对不起,门槛又高了。

  这个政策的出台,说明了一个问题:

  “多轨制”住房制度正在推进。

  近年来,我国的城市住房分配体系从计划经济走向了“市场化、私人产权化、商品化”的单轨制。

  多轨制的典型特征是住房产品的多样化,例如经济适用房、共有产权房、人才住房、公租房等。

  而这一制度,对一二线城市的作用更大。

  一方面,一二线城市往往人口体量大,住房需求紧张,供应跟不上需求;

  另一方面,一二线城市普通标准住宅房价高,要想房价低、限制条件少、政策优惠,请移驾政策性住房。

  在诸如北京这样的一二线人口规模大,房价高的城市,单轨制的制度是无法满足庞大市场需求的,这从一定程度上导致了住房分配的不平衡。很明显的现象就是经济能力强的家庭多套住房,收入低家庭住不起房(有的甚至租不起)。

  “低端有保障、中端有市场、高端要约束”。“多轨制”解决的即是这种问题。

  3、强者恒强,弱者更弱

  长期看人口,中期看土地,短期看政策。

  两个事件,背后折射出的根本是“需求”。

  发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》中,在明确大城市全面放开落户限制的同时,首次公开提及“收缩型城市”。

  落户放开,将导致一种趋势,“强者恒强,弱者更弱”。

  一边,诸多像鹤岗这类的衰落城市房价将一蹶不振。

  另一边,经济活力强劲的城市人口将急速猛增,并且房价也会追着人口增长而增长。

  都市圈优势会更加明显。未来,人口和产业都将向强省会、中心城市、都市圈和大城市群转移,拥有的概念越多,未来所能享受到的利好就越多。

  收缩型城市,将受到诸多限制。人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。

  发展越来越弱的城市,房价也将跟着越来越低迷;发展越来越强的城市,房价也会保持较大增长潜力

  在未来的楼市市场,一定是“强者恒强,弱者更弱”。