最后一份巨头年报出炉:房地产的真相,跟你想的不一样

  三月以来,各大房企2018年全年的成绩单不断公布。

  从数据看,房企整体规模增速放缓,但房企们的各项业绩看起来并不像市场预期般“惨淡”,多数规模房企业绩普遍向好,仿佛学霸们讲了很久自己没考好,成绩公布之后却一个个都是90+,留下一些真正的学渣独自叹息。

  克尔瑞的统计数据显示,2018年的千亿房企多达30家,创历史新高,而且这些房企中,大部分的房企利润处于上涨状态。

  继碧桂园、恒大、万科等地产巨头们都公布完2018年成绩单之后,剩下的重头戏就是央企巨头保利发展了。

  如果说NBA某个球星在得分、篮板、助攻、抢断和盖帽五项数据都能进入top10,这种球员一定是历史级别的全能,也一定是当年最好的球员。

  而今年3月19日,“中国房地产TOP10研究组”公布的“2018中国房地产百强企业”排名显示,保利发展的盈利性、稳健性、规模性、融资能力和社会责任等方面均位于榜单头部,综合实力领先。

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  有质量快速发展

  截至到4月16日,规模房企的2018年报披露已近尾声。从年报横向来看,碧桂园继续领跑规模,中海收获了利润,而保利发则实现了规模和利润的同步增长。

  2018年保利发展经营规模持续扩大,报告期内,公司实现签约金额 4048.17亿元,同比增长30.91%;实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%。

  营收方面,2018年公司营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润 261.49 亿元,同比增长 32.78%;归母净利润 189.04 亿元,同比增长 20.92%。

  资料来源;wind,楼市头条整理

  在头部的几家房企中,保利的总收入和利润增长都排在第二,实现了规模和利润的同步高增长。需要说明的是,恒大在2018年的营收和利润增速有其特殊性,保利的实际排名可能都是第一。

  进入2019年,从第一季度销售同比增长率来看,保利发展以高达26.14%的销售增长率领跑头部房企。

  值得注意的是,保利发展领跑头部房企的增速,是头部房企中以最低的杠杆率取得的。

  保利发展年报显示,其资产负债率为77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82 个百分点。

  截止2018年期末保利地产持有账面现金达1137亿,现金利息倍数达2.79倍。

  与头部的其他可比房企相比,保利发展的杆杆率最低,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力。

  杠杆是一把双刃剑,能放大收益的同时也放大了风险。部分爬坡型房企为了冲刺规模也提升业绩指标,对高杠杆趋之若鹜。而地产“老炮”保利却选择放弃了高杠杆,在增速、质量和风险中取得了平衡。

  2018年内,保利毛利率提升1.45个百分点至32.49%,得益于结转项目价格上升,房地产结转毛利率也提升至32.68%,盈利质量进一步提高。

  如果保利发展将杠杆率提升到头部房企的平均水平,其营收规模和增速等业绩指标将再上升一个台阶。

  截止到2018年底,保利发展账面有息负债2636.57亿元,但是其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。

  评级是对房企最权威的安全性评价。相关资信评级机构认为,保利发展的主体长期信用等级维持AAA,评级展望维持稳定。

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  战略布局保驾护航

  战略布局既是保利发展抗风险能力的压舱石,也是其保持长期有质量增长的发动机。

  优质充足的土地储备是房企规模不断扩大的基础。保利发展始终坚持全国化战略布局,聚焦一二线城市和核心城市群。

  保利认为,一二线城市作为刚性需求的大本营,是房企实现高质量发展必须抓住的兵家必争之地。而同为央企的保利和中海,都坚定的守住了这块蛋糕,实现了较高利润的目标。

  根据年报的统计,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%,其中在珠三角实现签约销售 1170亿元,较去年同期增长24%。

  深耕城市销售再创新高。年报显示,保利发展2018年单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。

  除了在开发业务通过市场预判实现精准布局能大幅降低风险之外,从转型的收入结构来看,保利发展也相对更加健康。

  追求多元化成为房企在过去几年的共识。与恒大造车、碧桂园造机器人不同,保利的选择是一体两翼更为稳健的向产业链上下游延伸的相关多元化战略,除了继续坚守专业,在增量市场继续发力,保利在存量市场上也用心经营,保利物业已于2017年登陆新三板,根据保利2017年的年报,公司在报告期内实现了营收32.4亿元,归母净利润2.35亿元。

  到2018年年底,历经22年沉淀的保利物业已经具备国家物业管理一级资质,管理布局在全国131个城市,综合实力在全国大型物业服务企业中稳居TOP5,在存量运营时代,物业的重要性不断彰显,保利物业已经成为保利战略转型的新势力之一。

  根据保利2018年的年报,目前在商业管理板块方面的运营项目有65个,管理面积达266万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店4个,公司以轻资产模式实现品牌及管理输出。

  不动产金融方面,公司累计基金管理规模逾1000亿元,累计投资项目超过150个其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

  在增量开发的峰值时代,地产行业的逻辑也出现了变化,很多没有前瞻性的房企在逆周期之时只能被动应对市场,最终迷失方向。而一体两翼战略将成为保利长期穿越周期的航空母舰。

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  爆发期至,未来可期

  年报的历史业绩只代表过去。从2018年报的提前指标来看,保利发展的未来业绩将具备较高的锁定性,爆发可期。

  开发业务方面,截至2018年末,保利在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米,可满足未来2-3年的开发需要,保证公司可以在不同的行业周期灵活应对市场变化。

  与头部房企相比,保利的在建面积排名第三,待开发面积仅次于碧桂园排名第二。

  资料来源;wind,楼市头条整理

  以核心区域的粤港澳大湾区为例,从土储货值来看,保利发展拥有近3000亿的可售货值,在所有房企中排行第四。

  由于房地产结算的滞后性,2018年结转项目大都为2016年销售项目。根据克尔瑞的数据,保利地产近三年地产权益销售分别是1471亿元(2015年)、1613亿元(2016年)、2236亿元(2017年)、2875.5亿元(2018年)。就增幅来看,2016年比2015年增加9.6%,2017年比2016年增加38.6%,2018年比2017年增加接近30%,达到28.6%。

  据年报数据,截至2018年年底预收款达2998亿元,而2018年全口径销售额达到4048亿,待结算资源充裕。随着2017年销售的结算,保利发展2019年的业绩大概率会继续保持30%以上的营收增速,其未来利润已经高度锁定。

  得益于毛利率的提高,保利的净利润也在增长。2018年全年,保利地产毛利率提升1.45个百分点至32.49%。其中,得益于结转项目价格上升,房地产结转毛利率也提升至 32.68%;实现投资收益26.90亿元,同比大幅增长60.06%;净利率13.44%,与2017年基本持平。

  存量业务方面,在金融业务侧,保利发行了我国资本市场首单储架发行的REITs产品,也是首单完成发行的房企租赁住房REITs产品的发行方,是行业的探路者。

  随着公募REITs的进一步开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的新时代。

  随着住房梯级消费体系逐步建立,大力发展租赁市场将成为我国房地产调控的重要长效机制,中国住房租赁时代即将到来。租赁市场在未来可能是比开发市场更大的一个市场,保利作为前行者,在房地产金融的爆发期,将会成为最大的受益者之一。

  在服务侧,物业管理的拆分已经是大势所趋,而保利物业的优异表现,也将会为保利发展注入新的活力。

  截止2018 年末,保利物业累计覆盖超过150个城市,代理项目超过 1700个。保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,完善了物业管理 4+2 的多业态布局。