多城房价上涨带来什么信号?鹤岗房子“白菜价”为哪般?

  Q1.

  网友一二问:4月16日最新70城房价数据出炉,其中有65个大中城市房价上涨。回过头看,为什么大多数城市的房价总是一直在涨?楼市未来走向如何?

  丁祖昱:近期,在房地产市场回暖还是下调的关键阶段,相关行业数据陆续公布。先是央行公布的一季度信贷数据全面超预期,接着国家统计局也公布3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。关于这方面,我们可以全面的来看一下:

  3月,70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,结束连续6个月的下降趋势,涨幅较上月扩大0.1个百分点。房价环比上涨的城市数量扩大至66个,主要是三四线城市房价由跌转涨所致,一线房价涨幅继续下跌,二线城市相对稳定。值得注意的是,3月所有70城新建商品住宅价格均同比上涨,且同比指数继续上扬至111.3,这一现象为2017年7月后首次出现。

  分能级来看,一、二线城市新建商品住宅销售价格同比大涨,24个一二线城市涨幅扩大。一线城市中广州、北京分别同比扩大0.6个和0.3个百分点至11.9%和3.2%。二线城市中武汉、福州、宁波3城均较上月扩大0.9个百分点。因此可见,核心一、二线城市已率先回暖,并且相比此前的局部升温,当前部分城市已具探底、燎原之势。

  三四线城市144平方米以上的大户型产品成交均价环比涨幅最为显著。35个三线城市中有10个城市大户型产品均价环比涨幅超过1%。本月三线城市环比涨势出众也正是得益于此。可见当前三四线城市购房需求普遍转向自住,在总价尚可的前提下大户型尤受青睐。

  总体上来看,3月份多数城市价格继续保持涨势,上涨城市达60个,较2月分56个增加4个。二手住宅销售价格环比涨幅由上月的0.3%继续扩大0.2个百分点至0.5%。

  同比来看,各能级城市二手房房价除北京、上海、厦门外均同比上涨。北京、上海、厦门虽有降幅,但相比上月也有明显改善。核心一二线城市同比涨幅普遍逐月扩大,三四线城市虽环比涨幅亮眼但同比来看涨幅多有收窄。

  Q2:

  网友启程下一站:丁总,最近佛山公积金贷款政策变了,“其中,关于住房公积金缴存职工个人最高贷款额,增设一个档次:累计缴存住房公积金满三年的最高可贷50万元/人。”对刚需人群来说,这应该是一大利好,您怎么看?

  丁祖昱:佛山对于住房公积金贷款政策的调整,很大程度上具有松绑效应。之前其他城市的公积金调整政策,更多是侧重规范的内容。而佛山此次的调整,是2019年二季度全国市场中购房政策率先松动的城市代表。

  我觉得,这次佛山公积金政策调整内容详细,充分考虑到了实际购房需求,关注到了更多层次的购房者。此类政策利好部分多套购房或大户型购房行为,相比全国其他城市单纯利好刚需购房的行为,佛山落实了相对宽松的购房政策,从某些方面来说或许也值得全国其他城市的参考。还有就是,此类政策对于佛山当地的地产开发,以及粤港澳大湾区购房政策的重新调整等都有积极的意义。

  Q3:

  网友管小官:最近,新闻里提到在黑龙江鹤岗市房价已低至一套46平米的住房总价16000元,折合一平方米348元,对此您怎么看?

  丁祖昱:关于鹤岗等城市的房价,需要理性且客观的看待东北市场。

  一方面,报道出所谓的万元房,并不是通常意义上的商品房。这些低价房源都是当地的棚改房,属于住房供给中的保障品,性质与一般商品房有明显区别,取得产权证明的流程也更为繁琐。实际上部分房产之所以如此低价,是因为本身出租效果也不好,同时长期闲置。部分可能也和物业过于破旧等有关。此类房价存在一定的片面性。但实际上目前普遍城市即便楼市再糟糕,也很少真的出现一套房只需要10万元总价的现象。所以极端的房产多少是和房源本身有特殊因素有关,不代表全市的水平。

  另一方面,城市空心化或者说所谓的“收缩型城市”也需要关注此类楼市疲软的现象。后续对于此类城市,应该积极培育新产业,同时加大棚改力度,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,这样才可以形成更好的购房条件。户籍人口的不断下降,首先意味着购买力的不断下降,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,形成更好的购房条件。

  同时,在短期难以逆转的情况下,如何去库存、高效的盘活存量、促进住房供给的多样化分层、建造具有商品房属性和价值的品质房源,已是当务之急。

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