武汉两天卖地310亿 开发商亏本也要拿地?

如同击鼓传花,土地市场的热度从东部的长三角传递至中部地区,武汉成为被首个燃爆的城市,而融创则是那根引线。

武汉两天成交13宗地,土地成交金额超310亿元,融创狂揽5宗地,耗资188亿元,有人用“疯狂”“意料之外”来形容武汉这轮土地回温。分析来看,龙头房企大手笔拿地、高溢价抢地成为显著特征,在新房严格限价下,开发商不惜冒着亏本的可能性拿地,在豪赌什么?

融创斥资188亿拿5宗地

4月25日,武汉江夏区成交3宗经营性用地,总成交价达到83.12亿元,其中两宗地块总价触发熔断机制,融创中国以36.4亿元总价及6.5%配建比例摘得P(2019)037号地,溢价率59.7%;美的置业以25.22亿元总价及8.5%配建比例摘得P(2019)036号地块,溢价率57.7%。此外,金茂以21.5亿元摘得大桥产业园柏木岭村P(2019)038号地块,溢价率47.9%。

又是融创中国!又是美的置业!一个前天在武汉一次性揽地4宗,一个则是前天首次布局武汉市场。而那一天,武汉土地市场一扫去年的沉闷,热闹不已。

4月23日,武汉公开出让10宗经营性地块,分布在新洲区、硚口区、江夏区、洪山区、汉阳区、东湖区,总起始价约为197.89亿元,总出让面积约85.55万平方米。最终,融创中国、美的置业、中建三局地产、湖北交投产城控股集团等企业瓜分这些地块,总成交金额超过228亿元,超过2019年第一季度武汉土地总成交金额226亿元。

其中,融创中国是大赢家,一次性摘得4宗地块,虽然四宗地块中两宗地以底价的方式摘得,两宗地溢价率在19%、24%,但总成交价152.38亿元,让人大呼“疯狂“。还因为,在一个月前的融创中国2018年业绩发布会上,孙宏斌刚刚发出“地贵”“风险特别大”“非常悲观”的看法,并表示,“今年拿地会非常小心,因为未来售价大幅上涨的可能性比较小。”

正是这样前后对比鲜明的言论与做法,让人倍感“意外”,再加上龙头房企的标签, 信号意义十足。

还有美的置业,首次布局一个城市后再次拿地。4月23日,该房企以总价28.57亿元竞得武汉P(2019)028号地,折合楼面价10369.76元/平方米,溢价率73%。

纵观武汉这两天的土地竞拍,总共成交13宗地,总成交金额达到311.12亿元,大房企登场、中型房企抢地、高溢价率,与2018年多宗地块流拍、延拍的局面相比,回温迹象明显。

两度流拍地块终于成交

除了大房企的大手笔拿地外,多宗地高溢价成交也令市场侧目。诸如美的置业上述4月23日拿地,经过172轮举牌,溢价率73%,湖北交投产城控股集团以85%的溢价率摘得东湖新技术开发区另一宗地块,整个过程经历了189轮举牌。武汉市东西湖城市建设投资发展有限公司以183%的溢价率摘得东西湖区一商服地块。

众所周知,2018年,武汉土地市场调整明显,虽然有部分优质地块仍引起开发商争夺,但是整体市场降温,低价成交地块居多。据中指研究院统计数据显示,2018年武汉居住类地块楼面地价降至4722元/平方米,同比下降5个百分点;全市整体的溢价率降至3.74%,较前一年下降7.49%。下半年来,流拍、延拍成为关键词,有超过7宗地块流拍,超过15宗地块延拍。

最引人关注的是融创4月23日以底价70亿元摘得的硚口宗关P(2019)039号地,命运波折,延期后又遭遇两次流拍。硚口宗关地块曾预计于2018年9月29日揭牌,但是因故延期至10月30日,遭遇流拍。2019年12月25日,该地块再次挂牌,再次流拍。最终,被融创以底价摘得,无论是总价还是单价均刷新了片区纪录。

限价与亏本拿地?

此轮武汉土地市场回温背后,有几个事实需要指出,一是武汉作为新一线城市和强二线城市,土地市场引起关注已久,不少房企把武汉作为战略性城市进行布局,诸如融创中国,一直是重仓战略,进入武汉近三年多,布局项目十多个,此轮中大手笔拿地,虽然意料之外,又属意料之中。二是近几年来武汉土地市场的成交量级一直很大,成交金额均千亿元之上,如今前三个月仅成交226亿元,4月份的高成交额或许是另一种形式的补仓。三是虽然土地市场升温明显,大企业大手笔、高溢价率,但是楼面价稳定,高价地鲜见。

即便如此,另一种隐患却成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。2018年以来,武汉实行限价高压,严控新盘备案价。一位武汉当地的业内人士表示,4月23号出让的部分宗地价在1万元/平方米左右,但是周边的新盘项目备案价格在14000元/平方米左右,利润空间很小,有些项目从财务角度上来看,可能是亏本的了。

近日,武汉市场更是风传房价调控目标的相关政策内容, 诸如“2019年-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%”。上述业内人士表示,流传内容并非正式文件,而是讨论稿。如果真的出,对于开发商的影响很大,有些楼盘价格达不到预期,根本开不了盘。

如果限价政策一直延续,那么开发商的利润空间将受到严重挑战。但是低利润时代,对于部分开发商来说,时机、布局、规模或许更重要。上述业内人士表示,对于不少企业来说,拿地更多的是考虑战略需求,规模的持续增长,哪怕不赚钱,也要拿地,也要有规模。

此外,限价也不是没有宽松的可能,据不完全统计,2019年一季度,武汉取证的项目中,有一小部分项目比此前取证价格有所上涨。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 吴兴发