退市新三板的鑫苑物业赴港IPO,物业板块再现分拆上市潮?

作者: 格隆汇 寿司英雄

近日,鑫苑物业服务集团有限公司向港交所提交IPO招股书,值得一提的是,该公司此前登陆新三板后又因战略发展调整的需要而摘牌退市,如今选择赴港上市,想必也是试图借着风口成为其中的“弄潮儿”,毕竟近一年来赴港上市的物业公司可谓是前赴后继,一波接着一波。

退出新三板转战港股?

鑫苑物业服务集团有限公司(以下简称“鑫苑物业”)成立于1998年,前身为鑫苑科技服务股份有限公司,其主要业务是向物业开放商、业主及住户于交付前及交付后阶段提供服务(物业管理服务,增值服务及交付前及咨询服务),是国内第一家在纽交所上市的房地产开发企业鑫苑(中国)置业的全资子公司,曾于2017年3月在登陆新三板,随后于今年1月退市。

格隆汇app查询显示,鑫苑物业2016年、2017年和2018年报告期内收益分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元;同期年度溢利分别为2595.3万元、6943.0万元和7608.9万元,可以看出业绩增长呈现较为稳定的趋势;此外,截止到2018年12月底,集团的在管总建筑面积约为1570万平方米,即从2016年至2018年,复合年增长率约为20.7%。

具体而言,报告期内,公司逾六成以上的收益来源于物业管理服务,2016年-2018年,集团物业管理服务收益分别约1.44亿元、1.96亿元、2.62亿元,分别占总收益的63.0%、66.2%、66.6%;毛利率分别为14.6%、20.6%、20.7%;且增值服务收益分别约4680.2万元、5688.6万元、7765.3万元,分别占总收益的20.5%、19.2%、19.7%;毛利率分别为50.3%、66.1%、67.6%;其交付前及咨询服务收益分别约3762.6万元、4350.1万元、5379.4万元,分别占总收益的16.5%、14.6%、13.7%;毛利率分别为45.5%、53.4%、49.8%。

基于此,可以看出,鑫苑物业的主力盈利来源——物业管理服务收益占比和毛利率逐年上涨,但其交付前及咨询服务收益占比和毛利率却开始出现波动式的下降。因此,整体来看,该公司的经营表现还是较为良好的,但这除了受益于内部的有效管理,也是基于近年来物业管理行业的飞跃式发展。

物业管理市场的潜力

事实上,我国的物业管理行业始于20 世纪80 年代,最早从香港传入,后进入深圳,1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的正式诞生。随着经济的不断发展,居民收入水平进一步提升,我国城镇化进程也随之不断加快,再加上政策层面的补充支持,跟随房地产行业的发展,物业管理行业也迎来了发展机遇期:预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿,其中全国物业管理面积达到296亿平方米,预计到2030年行业潜在市场规模有望超过1.3万亿元,相比目前行业规模存在2倍以上成长空间。

但随着物业管理行业的兴盛发展,行业的痛点也不断显现,例如,不少企业无法及时跟进市场趋势而错过又或是误解以大数据、人工智能为首的科技应用,而不能与时俱进的商业模式便无法满足业主的多元化需求,进而也无法为自身发展赋能以及提升利润空间;此外,随着物业管理行业水准不断提升,面对日益白热化的市场竞争,业内对高端管理人员的需求也进一步释放,对于公司而言,它们不仅需要解决“用工难”这一人力资源供不应求的现状,也承受着人力成本大幅提升的压力。而针对这一点,5月2日,深圳市住建局、深圳市发改委联合发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》向公众公开征求意见,其中住宅物业费大幅上调这一点引起市场反应,近两日港股物业管理股普涨,截止到5月3日,永升生活服务(1995.HK)以4.38%的涨幅领涨,佳兆业物业(2168.HK)涨3.4%紧随其后。

物业上市的高峰年

除此之外,就物业管理行业而言,回顾上一年,物业公司,尤其是房企旗下物业分拆上市迎来热潮,2018年一共有以雅生活、碧桂园、新城悦、佳兆业以及永升生活服务为首的5家房企旗下物业公司成功赴港上市,而延续这一趋势,今年以来,不少公司也放出消息将要赴港上市,这意味着物业公司赴港上市的热潮还在持续,而在这一风口之下,房企分拆物业板块上市这一现象引人关注,其原因也值得深究。

实际上,在政策的调控之下,房产销售行情陷入低迷之后,相关房企都转向“曲线盈利”,试图通过物业业务而再分市场这块大蛋糕,毕竟这一举措所带来的益处是显而易见的:具有轻资产和逆周期属性的物业管理板块可以带来更高的市场估值,既可以通过专业化运作,提高物业管理板块的竞争力,也可以乘着资本市场的东风,为自身打开新的融资通道。但值得注意的是,愿景是美好的,现实的寒风有时防不胜防,物业股的走势并不太平,时常在暴涨和暴跌之间随意切换,例如,去年8月至年底,物业股平均下跌26%,部分个股跌幅甚至超过50%,这也反应了其板块的基盘和市场风向或许并不真正牢靠。

此外,这类分拆上市的物业管理公司往往对母公司有高强度的依赖性。例如,本文的主角——鑫苑物业,在报告期内,其逾八成以上收益来源于为其母公司鑫苑置业集团提供物业管理服务所得,这意味着该公司虽可以“背靠大树好乘凉”,但单一客户的集中度过高也会带来较大的风险,值得注意的是,这一比重由2016年的96.2%降至2017年的88.9%,2018年进一步降至84.3%,而这将对其发展多元化客户存有一定的成长空间。

结语:

首先,随着社会的不断发展,受到楼市的驱动,物业管理需求不断扩大,所属行业便迎来了自身的加速发展拐点,相关房企在楼市低迷之际 转而向物业管理发力,试图寻找新的盈利增长点,由此一来,房企分拆物业板块上市也在意料之中,但它们需要明白的是:在宏观环境的调控之下,大多数行业都开始从原先的增量市场向存量市场转换,而物业管理行业也需要紧跟这一趋势,这意味着该行业也将从跑马圈地阶段进入洗牌转换期,毕竟以扩张规模为核心的竞争存在增长瓶颈,除了优化人力资源结构和减少成本支出,相关企业也将以多元化为核心的产品服务去驱动业务的成长,进而深入挖掘其附加值所在。

与此同时,这也代表着物业管理需要紧跟市场需求变化,以满足现今的服务型家庭消费需求,而在这一前提之下,面对日益多元化的需求和激烈的市场竞争,物业管理行业集中度或将进一步提升,包含房企在内的相关行业龙头有望受益,毕竟相对于中小企业,它们的资本力量和品牌溢价能力等优势较为凸显,因此也具备较为乐观的盈利空间。

基于上述,对以鑫苑物业为首的这些赴港上市的企业而言,一定要避免头脑一时发热跟着风口而做出相关举措,毕竟若能顺利上市只是一步较为顺遂的战略举措,之后应结合自身的发展,学习借鉴行业龙头的经营模式,在提升物业服务质量和核心竞争力的同时,不断朝头部企业靠拢。