中国房地产的下半场是什么?

记得在2014年6月份,万科前总裁郁亮提出房地产行业进入“白银时代”,那个时候大家就开始讨论房地产的下半场的问题。可是历史总是喜欢啪啪的打人的脸,在郁亮提出“白银时代”后不久,也就是在2015年“330”政策之后,房价迎来了史上涨幅最迅猛的时期,先是北上深广一线城市上涨,一线城市涨完了,武汉杭州南京等二线城市接棒继续涨,二线城市涨了后三四线城市,总之涨完一波又来一波。于是有人说,这不是“白银”时代,而是“钻石时代”。

可是,这么好的“钻石时代”也没持续多久,由于房价在短时间涨幅过大,迎接房地产的是政府更加激烈的一轮政策调控,结果是让你不准买、不准卖、买不了高价。后来,庙堂之上发出了“房子是用来住的,不是用来炒的”,也算是在阶段性对房地产进行定性。

于是,酝酿了一段时间,像深圳这样的城市成交量开始萎缩,房价有走低的态势,特别是政府陆续出台“租售同权”、发展租赁用房等这些视为长效机制的政策,整个市场的预期在逐渐改变,具有先知先觉的人开始意识到房地产市场已经不太具备投资价值了,即便是房价不跌,买了后放个5年10年的不涨(或是涨幅不大),那也是毫无投资价值的。

在这个时候,又开始有人出来说下半场的事情。

2018年保利地产发布的《房地产白皮书》,主要有几个结论:

1.近期,全国商品房成交量和成交额均创新高,认为房地产市场进入“白银时代”、何时出现“拐点”,都是对市场预期过于悲观。总之在保利看来,连“白银时代”都是夸张了,现在还是在黄金时代或是钻石时代。

2.未来房地产将进入总量总量峰值时代,预计未来8-10年内,中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。需求来自居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应”。保利也真是敢说,改善性需求能够在未来提供15万亿元的空间,不知道你信不信?反正我是不信。

3.保利说他们高度认同政府的调控方向和政策,挤掉泡沫,良性发展,才能让整个行业健康可持续发展。我只想问,泡沫有多大?挤掉泡沫,房价还能撑到多高?还有多少房地产开发商撑得住?如果真是挤掉泡沫,又何来15万亿元的空间?

4.行业集中度在不断提高。这个观点我是很认同,由于市场需求的原因和政策导向的问题,很多房地产开发企业生存不下去,导致整个行业集中度提高,这是必然趋势。这是研究过产业发展规律的人都知道,行业发展到什么阶段,才会出现集中度提高的情况,很显然就是成熟期后期,然后开始慢慢进入衰退期。

中国房地产市场是一个很奇妙市场,谁都无法说服谁。在过去的20年里,市场一次次向那些满是理论和逻辑的人证明他们的错误,反而是房产中介的“涨涨涨”理论一直被证明是正确的,正确现在大家几乎都信了,现在绝大部分人还是认为中国房价会继续上涨。

去年破千亿的房企已经不算什么了,但你可知道,当然郁亮提千亿的目标的时候,可是被王石狠狠批了一顿,现如今,不知道王石看到了是什么心情?我看到后,却是从另一个角度来思考这个问题,心想,这些房企是疯了吗?把储备用地都卖完了,那以后卖什么呢?

但静下来仔细思考一下,得到的答案,当然不是他们疯了。是他们在疯狂出货,很更狂。把手上的储备用地开发完了卖出去不正是他们的意图吗?别看那些所谓黑马房企拿地还很凶猛,那正是因为大牌房企已经在收缩拿地战略,才有所谓的黑马。如果你仔细去研究那些黑马房企的资金链,发现问题很严重。

这个市场永远是有人看到的是机会,而也有人看到风险。就像股市在冲顶一样,大户和庄家不断的退出游戏,而散户如飞蛾扑火般的涌入。现如今的房地产市场其实也是如是,开发企业疯狂出货是因为看到未来市场的风险,所以每家基本上都有去库存的目标,而老百姓又一次做好接盘侠,开发商现在是想以最快的速度清房子,而购房者依然是络绎不绝。最终的结果是开发商退出重资产,而老百姓接到了带着泡沫的钢筋混泥土。

历史轮回,真是周而复始,虽然有着不同的故事,但是开头和结尾都是相似的。

说道这里,我们有得提出那个问题,中国房地产有下半场吗?

答案是肯定的:有。

对于开发商来说,确实还有下半场,但下半场的玩法和当前的玩法将会完全改变形式。对于开发商来说,下半场在于如何运营存量物业以及运营租赁用房,想玩转这种模式,必须能够与金融结合起来。当然,会有很多的开发商没机会参与下半场,因为他们或许会在市场巨变过程中死掉,或者被收购被并购。

对于老百姓来说,尤其是接盘侠,你会突破有一天幡然醒悟——为什么的我房子卖不出去也租不出去?你也会突然发现,周边的人都有房子,原来中国压根就不缺房子。

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