招商蛇口是如何做到产品、时间、空间的完美平衡

2018年是招商蛇口实现大变革、大布局、大发展的一年,也是行业环境大变的一年,纵然商品房销售额已达15万亿元之巨,但国家租售并举、房住不炒的决心昭然,在去杠杆背景下,房企更明白了多元业务、综合发展,以穿越行业周期的重要性。

近期,各大房企纷纷公布新一年的发展计划和战略,万科提出以开发业务为基本盘同时新业务也需明确自己的基本盘、恒大则高调宣布造车、碧桂园要大力发展农业和机器人,而多数中型房企还在埋头赶规模。行业分化已成新常态。

2015年重组上市之初就以综合发展为战略方向的招商蛇口,转身亦显得从容,随着市场和行业变化,招商蛇口不断反思和优化战略路径,寻求最适合公司发展之路,朝领先的城市和园区综合开发运营服务商目标进发,在“产品+时间+空间”三个维度上实现动态平衡,维持健康的现金流和最大化盈利能力,通过打造“美好生活圈”全生命周期产品体系,为空间赋能并持续迭代,引领城市升级、成就价值高地。

2018年,招商蛇口营业收入为882.78亿元,同比增16.25%,归母净利润为152.40亿元,同比增长20.42%,签约销售金额为1705.84亿元,同比增长超五成,实现上市以来最好业绩。今年增长势头得到延续,1月至3月,招商蛇口累计实现签约销售面积188.92万平方米,同比增加26.92%;累计实现签约销售金额378.95亿元,同比增加21.04%。突出的业绩充分说明,招商蛇口综合发展模式的先进性与前瞻性。

成绩优异的2018年已过去,而资源丰富、资金雄厚、财务稳健、发展模式先进的招商蛇口,未来仍极具想象空间。

综合发展成就未来

用什么指标来评价一家公司的发展最为有效?莫过于经营业绩和财务指标。

复杂多变的2018年,招商蛇口又一次实现营收和净利润双增长,销售业绩增幅也超过五成,远远高于行业约一成左右的增幅,这些已售未结的销售金额将成为2019年招商蛇口靓丽业绩的支撑。

近日,招商蛇口宣布,2019年公司的计划是实现新开工面积1100万平米、竣工面积1000万平米,签约销售金额目标达2000亿元。

尽管2018年全行业资金面偏紧,房企普遍面临融资渠道收缩,融资成本上升,多元化业务投入导致现金流紧张的局面,但招商蛇口依然展现其于融资和现金流方面的强大把控力。

2018年,招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为104.78亿元,同比增加306.97%;融资方面,公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级,丰富创新融资品种,综合资金成本仅为4.85%,在行业中处于领先优势,资产负债率为74.28%,低于行业平均水平。

招商蛇口的经营成果、稳健的财务水平,健康的现金流状态,得益于招商蛇口极具前瞻性的发展模式。

自2015年底上市以来,招商蛇口不断反思和优化战略路径,寻求最适合招商蛇口的发展之路。

招商蛇口独有的“前港-中区-后城”发展模式,以港口的要素集聚,带动园区的产业发展,进而推动城市的升级、实现共同繁荣。该模式之下,招商蛇口着眼于人民美好生活和全生命周期,布局多元化业务,综合发展。

作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商,综合发展不仅是招商蛇口的城市运营观,也是招商蛇口做人民美好生活承载者的实现途径。

拥有40年建设运营经验的“蛇口模式”,与时俱进,衍生出了“前港-中区-后城”的综合发展模式,使招商蛇口实现了“产品+时间+空间”三个维度上的动态、有机平衡,拥有长期可持续发展的动力和基础。

蛇口力量向上迸发

具体而言,产品维度上,2018年招商蛇口发布“美好生活圈”全生命周期多元产品体系,围绕6大生命成长阶段,推出14个品类、25条标杆型产品线,360度启航全民美好生活新方式。

不论是精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港还是会展中心等,招商蛇口皆有涉猎,帮助城市居民实现生活方式、生产方式及城市功能的升级。

而在时间维度上,招商蛇口有意把握发展节奏,兼顾短中长期业务发展需要,实现“3T平衡”。

3T平衡,即通过快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)三类项目比例的合理配置,实现公司经营性现金流的平衡。

众所周知,不同业务与产品的盈利模式各有差异,例如快周转的销售型房产项目可迅速回笼资金,但容易受政策和市场大小年影响,而持有型运营和片区综合运营项目虽然资金回报周期长,但一旦成熟则可持续为公司提供稳定现金流,是现金奶牛。招商蛇口通过多个不同周期项目的组合发展,以确保公司业绩表现的持续优异,实现长期可持续发展。

业务多元产品丰富的招商蛇口,必须平衡不同项目的销售和运营阶段,分配人力和资金,实现现金流的稳健和公司利润最大化。

在空间维度上,综合发展是都市圈、省会城市、省内经济强市等不同定位城市的梯次聚焦、持续深耕。

开发商过去喜欢给城市归类,一二线城市、三四线城市,甚至下沉到县级市,近两年又多以都市圈来划分。不同城市适合不同的耕耘方式,譬如在去库存背景下,一批三四线城市成为机会型城市,但好景不长,只有具有人口净流入、强产业、能承接到核心城市外溢要素的三四线城市和具虹吸效应的一二线城市才值得深耕。

在机会型城市和深耕型城市中如何分配资源,便考验招商蛇口等全国性大型房企的眼光和判断。

粤港澳大湾区无疑是近年房企布局的大热门。2018年报显示,招商蛇口已在粤港澳大湾区的9个城市布局,其中大部分资源集中在深圳,土储建面达524万平方米,周边城市群土储建面697万平方米,珠三角区域合计土储建面近2200万平方米,占比总土储达34%。这便是招商蛇口在空间维度上综合发展,有的放矢的体现。

作为城市和园区综合开发运营服务商,招商蛇口一方面开发人民美好生活的空间载体,另一方面提供人民美好生活的内容运营,通过综合发展深度践行公司战略。

今年1月,招商蛇口2019年年会上,招商蛇口党委书记、总经理许永军表示,2019年招商蛇口要以招商局集团“立足长远、把握当下,科技引领、拥抱变化”的战略原则为指导,以质效提升为抓手,坚持综合发展,通过艰苦奋斗打开新局面、塑造新格局,做人民美好生活的承载者。