几乎每个家庭都有买房战争2019080

几乎每个家庭都有买房战争【2019080】

童大焕—2019年5月15日

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买房是绝大多数人一生最重大的消费项目,也是绝大多数人一生中最重大的投资项目。

几乎每个家庭面对买房问题,都会有或大或小的“家庭战争”。

在买自住房问题上,“要不要买房”这个问题最容易达成共识,但在买东还是买西、买大还是买小、买新还是买旧、买市区还是买郊区等问题上,还是少不了家庭乃至家族内部战争的。

在买投资房问题上,“要不要买”有时更是成了家庭持久战的导火索,有时会到针尖麦芒水火不容的地步。有男的要死要活要离婚,也有女的把男方跟买房有关的所有信息和联系全部删除......

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不能简单地说买房就一定是对的,不买房就一定是错的。

虽然在过去20年里,除了高标杆短炒的,绝大多数买房人,不管买的是什么房子,大部分账面上都有可观的收益,甚至是秒杀其它一切投资品种的投资收益。

但一定要清醒地看到,即使是过去20年里,大部分房产投资其实都是错的!都是错的!都是错的!——重要的话说三遍。

过去20年,见房就涨,根本原因只有两个:

一是城市化和房地产被人为阻止半个世纪后的“补课效应”——“补课效应”四个字是童大焕独家发明的词语——20年补了1949年以来70年的课。

二是房地产是个非常长周期的产品。它的涨跌,比其它任何金融等投资产品的周期都要长得多。在中国特有的土地财政、土地金融制度下,绝大多数城市,城市面积和房地产增量的扩张,远远大于人口增量。一旦房价下行的临界点到来,房价的跌跌不休乃至“玉门化鹤岗”化就永远不可逆,也就是说,一旦开启下行通道,就再也涨不回来了——因为过剩,房多人少。

尤其是2015年底以来,政策之手调控下的中小城市货币化棚改涨价去库存运动,带来了大量不该涨的地区房地产价格非正常暴涨。2015至2018这段时间入市中小城市的,大部分会长时间站岗放哨。

中国内地的房地产市场,是被政策严厉操控的市场,导致该贵的地方不贵,该便宜的地方不便宜。

等“人聚财聚人散财散”的市场力量这一最后的供需结算力量彻底到来,房地产市场就会真相毕露,很多人根本来不及出逃。

而且,越是经济不景气,这种结算会来得越快。

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因此,买房一定要擦亮眼睛。

很多家庭,遇到决策困难,争执不下,就会争取拖延战术,搁置争议,却也不采取行动。毕竟,拖延比做决定容易多了。但这样也会丧失人类历史上千载难逢的房地产带来资产甚至阶层逆袭的机会。

有些有果敢决断能力的人,则会觉得多一个人很麻烦,很多时候根本无法说服对方,也得不到对方的配合与支持。

但依我看,有一个反对者未必是坏事,关键是双方要出于爱、出于对家庭未来负责的共同精神,认真坐下来讨论,双方的观点都摆出来,双方看到的、支持的观点也都摆出来,仔细分析,看看哪些是对的,哪些是错的。

这样反而容易导向更正确的结论和选择。

最怕的是不交流,不沟通,彻底搁置争议和行动。或者一方一意孤行。

单独决策当然有好处,杀伐快速,决策成本低,但很有可能,机会成本会变得很高。就像炒股,多数都是单打独斗,没有任何人可以约束,很自由,但也很亏钱。缺乏严格投资纪律和自律精神的,大部分会把身家都亏进去。

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最佳状态是这样,夫妻都爱思考爱学习,博览众长,取长补短:

“童老师,罗高波您听过吗,他写了本书——中国城镇化。我先生在看,不知道里面的调调对不对,我怕不对看了以后家里运作的分歧更大。我看到一些不对劲的地方,比如北京上海特大城市还在推荐发展卫星城镇。”

我说:“我不知道这个人。我认为到目前为止,在城市化的系统理论方面没有超过我的。有比较,多讨论,就能分出优劣。”

不同观点不是坏事,不同观点可以让我们看事物更全面,更理性。

关键是,不要浅尝辄止,不要只看结论不注重事实和逻辑。否则,一千个人眼里一千个哈姆雷特,你永远无所适从。

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下面这种夫妻关系也很好:

“我老公也不爱阅读,所以我都给他念,每天跟他分享自己读到的好文章。我的洗脑大业还挺成功的,至少在他的印象里,我很关注这个事儿,一直在研究,做决策时他就很容易听我的意见。而且人家也不傻,天天念,他也就明白了。个人感觉家人之间平时的信息同步很重要,平时多沟通,决策时更有共识。”

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有人说:很多时候,家中收入高的人话语权远远大于收入低的资产共有人。因此,收入低的一方不可能当家庭引领者。还是等时间检验了低方的正确,或者TA成为家庭资产的创造者之后再谈吧。

这话有一定道理。但很多时候力量在内心,否则,自己不努力争取话语权,则永无话语权也永无实践验证的机会。

过去历史上,有很多丈夫做企业,妻子投资房产的。丈夫创造的现金收入远大于妻子,甚至妻子在家没收入,但因为丈夫无心打理财产,妻子们不断买房,结果,遇到产业调整或经济周期,妻子们买的房子,反而成为了家庭乃至家族的诺亚方舟。

大部分人不可能成为企业家,但同样,大部分收入高的一方并非全知全能。在资产性收入对于绝大部分家庭都将远大于工资劳务性收入的时代,一个家族必须有一两个深谙投资理财的人。

两个人共同面对不确定性的未来,总有一个人看得远一点,对本质认识得深刻一些,此时,TA就是这个领域的引领者。虽然TA的入有可能更低,但TA仍然要承担起决策者和领导者的角色。

有识会使人变得有胆。有胆量去承担责任,又逼迫一个人去更加深刻地认识行业,认识世界,从而变得更加有识。

人就是这样点滴成长的,滚雪球一样,不知不觉变得强大。

成长不会一帆风顺,尤其是在这个房价受到政策深度操控的房地产市场里。你执意买下的房子,有可能在调控之下非正常下跌;你不想买或认为不该买的房子,却在调控下大涨。只有若干年后,一切回到市场化轨道上,才会水落石出。

这个过程,或许长达几年,说服者、决策者的压力不会小。但越是这样,财富才越属于真正有远见的人。

有远见的人是很少的,否则也不会永远是20%以内的人拥有80%以上的财富了。

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房地产投资的规律是一样的,二八定律。只是还没有到最后总结算的时候。

这个领域有一个非常奇特的现象:很多一辈子研究城市化、搞城市规划、房地产开发或者搞建筑、卖房子的,终其一生,不知道城市化是怎么一回事,自然也不知道房价的最终涨跌是怎么一回事。

8

天下的夫妻都要共同成长,共同成长至少包含三个大方面:对于孩子教育的基本态度和方法,对于投资理财的基本态度和方法,对于社会的基本看法。

不能共同成长的夫妻,迟早会同床异梦离心离德,也会耽误许多正确的投资,或者导致很多错误的投资。

【完】