雅居乐多元化的关键一年

记者 | 王静

五月刚过半,华南房企雅居乐就已进入多事之秋。

因为项目风波、投资电动车和人事变动等事件,雅居乐近期频频成为行业焦点。不谋全局者,不足以谋一域,这些可能看似不相干的事件,都是剖析这家千亿房企最好的窗口。

最新的事件是CFO离职,这在任何一家上市房企来说都不是小事。5月14日晚间,雅居乐集团(03383.HK)宣布,张森因其个人原因及需要更专注于家庭事务,已呈辞该公司首席财务官职务,自2019年6月1日起生效。

现年49岁的雅居乐副总裁潘智勇,将于张森辞任首席财务官后负责其职务。潘智勇于2017年加入雅居乐,主要负责财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理等,此前他曾长期在中国农业银行系统内任职。

一个有意思的细节是,雅居乐向界面新闻强调称,潘智勇只是代行CFO职能,并非直接就任CFO。这其中的差别有些耐人寻味。

合理的猜测是,截至张森离职日期,雅居乐并没有物色到合适的接替人选,这也从侧面说明了张森的离职可能较为突然或者急迫。

根据雅居乐披露的信息,张森于2013年加入雅居乐地产控股有限公司委任为首席财务官,主要负责公司财务管理、会计核算、企业融资及税务筹划。在加入雅居乐之前,张森曾在多家港交所上市公司及国际投银任职。

与国内的地产职业经理人不同,像张森这类香港典型的财务类高管,他们可以横跨不同行业,辗转于不同企业之间,甚至入职后,也游离于企业的人情世故外。

但是广东房企的老板们处事恰恰是这种风格的对立面,他们的投资、合作事宜,很多时候都要跳出市场化角度来考虑。最新的一起案列,就是雅居乐老板陈卓林要造车的故事。

十天前,香港上市公司力世纪(00860.HK)宣布,雅居乐旗下公司预计投资2.04亿入股,双方将就在中国生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行拟议合作。

雅居乐的这次投资动作被公开后,一时间市场上关于这家房企也要加入造车行业的猜测不绝于缕。此前,已分别有恒大、华夏幸福和宝能等房企跨界进入电动车领域,且投资都不小。

但仔细研究下力世纪就会发现,事实或许并非如此。力世纪前身为奥立仕控股有限公司,是一家珠宝企业,主要从事设计、制造及销售各式各样的镶嵌宝石珠宝产品。2017年才借收购有“日本特斯拉”之称的GLM,进入新能源汽车行业,2018年才正式采用现名。

根据力世纪2018年年报,期内公司收入7.17亿港元,其中珠宝产品及钟表销售约6.04亿港元,电动汽车销售及提供工程服务收入仅约760万元港元。截至5月17日,力世纪市值仅约33.94亿港元。看起来,这并非一家真正有实力的造车企业。

如若陈卓林真的有意加入房企投资新能源汽车的行列,为什么会选择这样一家半路出家、在市场上也没有特别影响力的企业呢?

一位接近雅居乐的内部人士向界面新闻透露,2亿港元的投资额对于雅居乐来说不大,但是因为力世纪盘子较小才需要披露。

“只是财务投资,也没有要造车,是力世纪公司老板跟雅居乐某位老板有私交,为拓展内地业务而邀请雅居乐进行投资的。”

这个说法为解读雅居乐这笔2亿港元的投资提供了新的思路。

2017年,澳门前特首何厚铧之子何敬民,以及李嘉诚旗下的基金会,分别斥资19.73亿及1.6亿元,从奥立仕主席张金兵手上,购入22.48%及1.77%股权。何敬民于是成为奥立仕(力世纪前身)最大单一股东,持股达29.54%,

而现年42岁的力世纪主席何敬丰,是何厚铧大侄子,何家长孙,澳门何氏宗亲会会长。据传日本超级电动跑车项目就是他引入的。

何敬丰的父亲何厚照是何厚铧长兄,生前是澳门大丰银行董事,祖父是人称“澳门王”的大丰银行老板何贤、伯公是恒生银行创办人何添。何敬丰曾大方承认,显赫家世对公司生意“一定有帮助”。

值得一提的是,何氏家族祖籍广东番禺,不管邀请雅居乐入股的是何敬民还是何敬丰,广东商人花2亿维护这一段同乡交情,看上去十分值得。

虽然投资额较小,但却不妨碍市场对于雅居乐造车的猜想,实在是因为这家房企在多元化方面迈出的步子太大了,尤其是在如今万科高喊“收敛、聚焦”地产主业的行业背景下,雅居乐的多元化投资更显另类。

按照雅居乐的官方说法,公司目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理等八大产业集团并行运营的格局。

与大多数同行稳固基本盘的共识不同,雅居乐早早提出了向非房地产业务要规模、要利润的发展思路。

在最近的一次路演中,雅居乐管理层明确向投资者提出,房地产销售将以低双位数的速度增长,公司主要的增长动力将是非房地产业务。

2018年,雅居乐地产销售1027亿元,同比虽然有增长14.5%,却并未完成这家公司年初公布的年度目标,交出了一份并不能令投资者满意的答卷。

雅居乐今年的地产销售目标更趋保守,仅定为1130亿元,同比增幅只有十个百分点。

除了行业下行的环境压力外,雅居乐调低地产增速预期,很大一部分原因是老板陈卓林将一些精力放在了多元化业务上,他甚至希望今年非房地产业务的营收比例可以达到15-20%,而去年这一占比仅为当年总收入的6.5%。

与老板期望相对应的是,雅居乐对非房业务相当可观的投入金额。

雅居乐2018年除地产主业外的投资额高达165亿,而支付土地金额约为335亿元,以此计算,这家公司去年非房业务投资已占到总投资额的三分之一,这在所有房企中都处于绝对高外,显示出雅居乐对多元化业务的投资力度。

雅居乐集团从2016年正式启动多元化进程。2014-2016年,集团负债情况较为稳健,三年内资产负债率分别为66.76%、64.20%、66.48%;但2017和2018两年,负债率已经逐渐攀升至72.96%和76.14%,总负债规模也急剧攀升。

图片来源:雪球

今年,雅居乐还会继续维持这一投资力度,他们准备了100亿元用于非房地产业务投资。

但这些大规模投资短期内显然难以看到效果,新业务的产出与投入也并非成正比。

去年算是雅居乐多元化继续发展的一年,来自物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务的收入分别为21.33亿元、 7.22亿元、1.89亿元及6.14 亿元,总计36.58亿元,占总收入比重仅为6.52%。

这并不妨碍陈卓林对新业务有更多期待。以房管所代表的代建业务为例,陈卓林甚至自信公司可以“再造一个地产公司”。但这显然不是一个容易实现的目标。

陈卓林在剖析雅居乐代建业务模式时称,公司按照销售金额收费,品牌费为3-5%,一般按照销售额当期提取,个别项目每年或者半年结算一次。好的项目不排除还参股5-10个百分点。并且卖出价格超额部分有分享,股权比例有分享,盈利模式清晰。

“18年100多个项目找我们,三年后肯定是两位数的利润,基本没成本,就是用雅居乐三个字外加派个项目总。等于做多一个地产公司出来。平均有6个点纯利。绿城代建目前做的最好,市场已经给出了30倍PE,我看了很高兴,所以我们一定要把房管做大做强,到时候拆分出来,市值比开发商还要高。”

雅居乐用来对标的绿城代建,2010年正式启动代建业务以来,2018年销售额达到552亿元,但净利润却只有3.45亿元,一直提出的上市计划也没未能成行,显然这种模式想要在资本市场获得认可,也并非易事。

虽然雅居乐目前没有披露代建项目的详细情况,但位于武汉的雅居乐国际花园,因为其特殊的管理输出模式,也不失为观察雅居乐代建能力的一个案例。

2016年11月9日,南京雅居乐与中盈长江、武汉长凯及阳光凯迪订立合资协议,通过增资3亿元和提供30亿元贷款额度的方式,雅居乐获得了上述项目50%股权,并借此曲线进入武汉。今年5月9日,南京雅居乐又以33.14亿元收购中盈长江持有的武汉长凯剩余50%股权,至此100%持有项目股权。

遗憾的是,作为第一个进入武汉的项目,雅居乐国际花园频频引发关注并不是因为项目质量好,反而是因为质量问题遭遇业主多次维权。

代建业务,最考验企业的质量把控和管理能力,从雅居乐自己完全操盘的武汉国际花园发生的维权事件来看,显然他们在质量把控方面还有更多工作要做。

至于代建业务的继续扩张,只有再保证质量的基础上才能形成品牌效益,具体实施起来也绝非陈卓林口中”雅居乐三个字外加派个项目总“般简单。

陈卓林执意让雅居乐向多元化要业绩的逻辑也并不难理解,地产行业下行的趋势和他们长期倚重的旅游地产都面临着空前挑战。

2018年3月,海南尚未开始全域限购,在被问到如何规避清水湾对于集团业绩太过重要的风险时,雅居乐地产集团总裁王海洋称,“旅游地产项目是雅居乐的特色,(集团)下一步要深耕的,但是不会只集中在清水湾或者云南地区。”

雅居乐确实需要为旅游地产找到海南之外的承接地了。海南去年4月开始全域限购后,雅居乐的头号大盘清水湾受到大幅冲击,让这家公司不仅失去了巨大的销售和利润来源,也导致了年度目标最终未完成,失信于资本市场。

被雅居乐引以为傲的旅游地产项目,其实是最受调控和政策影响的业态之一,蜜糖还是砒霜不过一夕之间。

一方面文旅地产可以实现大规模圈地,土地成本也较为便宜,对销售规模和利润都有保障;但另一方面,这种业态往往与地方官员政绩挂钩,一旦官员调动升迁,就有变数;一边开发一边取证的模式更是随时可能会触碰雷区。

文旅地产往往还站在环境保护的对立面,随着近年来督察力度的提高,有“山、海、湖”等自然元素的地产开发项目,已经让越来越多开发企业望而却步。

陈卓林已经不止一次为这种模式啖下苦果。雅居乐云南和惠州项目就曾先后因为高尔夫球场违建而遭到通报批评,陈卓林本人甚至一度于2014年被监视居住。

如今放眼全国,几乎再也找不到清水湾第二,雅居乐无法割舍的旅游地产模式,也只能让这家公司走着一条不同于大多数同行的道路,且异常艰难。