房企开启“抢地”模式,调控或存在加码迹象

盘和林

自3月份以来,热点城市土地市场明显升温,尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计,5月8日,包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块,单日成交金额近300亿元,除了个别地块底价成交外,大多数地块都是高溢价率成交。

值得注意的是,此次开启的“抢地”模式,掀起了全房企的“热潮”,参与拿地的不仅仅有碧桂园这样的龙头房企,还有比如金地、奥园等实力房企,更不乏天阳、秦山这样的中小规模房企。

继楼市小阳春后,4月至今,楼市整体略有回落,成交量下降,库存量上升,不过土地市场表现却是量增价长,尤其是4月下半月以来,虽然各地土地供应量在不断增加,但是土地成交价不断走高,溢价率同环比均增加。

土地价量齐升背后当然是对房价的预期,包括对房地产调控放松的预期,比如一些房地产断言海南的限购限售政策退出,实际上当前房地产调控松绑的可能性不大,5月11日苏州出台的限售政策,反而预示着调控存在加码的迹象,这是值得注意的。

从房地产成交市场表现看,房地产企业如今在土地市场的“抢地”行为,似乎是逆道而行,但所谓短期看政策,如今土地市场打的火热很大程度上是因为政策的催热。4月国家发改委发布通知,将全面放开户籍制度。5月国务院发布通知,允许闲置宅基地入市,加之人才落户政策的铺垫,对房地产企业来说,这也就意味着新一阶段城镇化带给楼市的又一轮发展红利。

历经两年低谷,如今的房企各个似匹饿狼,从市场发展的前瞻性来看,房企们纷纷积极战略布局无可厚非,但考虑到市场走向预判,房企在土地市场的表现多少略显激进。

首先需要考虑的两个基本的问题是:第一,“开放户籍+宅基地入市+人才落户”的政策到底能释放多少需求。第二,释放的需求是否会顺利的实现向城市的转移。

从需求看,政策对人口的释放是一个渐进的过程,需求的逐步释放导致的其中一个结果就是企业资金回转速度减慢,持有和管理成本提高,同时考虑到地区政策规划及城市自身需求的不确定性,需求就更加不可预测。

同时,“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策其实形成了一个,人、地、钱要素充分流动的机制,随着政策的开展,城市会不断的外扩,而农村会不断的向城市靠拢,城乡之间的界限会逐步变得不明显。这也就意味着,地区未来的发展会是一个多中心的发展模式,要素集中点会不断外扩。

由于随着城乡一体化发展的逐步开展,城乡发展差距会逐步缩小,那么人口的转移就显的不那么必要,同时,安土重迁的思想使得需求自我本身也并没有转移的意愿,在此背景下,未来人口是否会实现转移事实上就面临着相当大的不确定性,那么现如今“抢地”下的战略布局就与未来市场的地区战略布局趋势背道而驰,并不充分合理。

其次,除了需求支撑,拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理与否,还相当大程度上取决于未来房价的走势,存在很大的不确定性。本轮拿地热潮刺激下,大多地块都是溢价成交,事实上背后体现了房企对市场未来走势的积极预期。

虽然目前从政策层面上看,楼市发展将会经历一个小红利期,但是从土地市场上看,不少企业的拿地行为仍然缺乏理性。荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块,成交楼面价14263元/平方米,但周边新房销售价格普遍在15000-18000元/平方米。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块,楼面价5217元/平方米,溢价率56.50%,新房普遍销售价格为8500-13500元/平方米。

低谷时期拿地是许多房地拿地的准则,但在稳房价政策周期内的高价拿地,房企实际上是用自身未来发展做赌注。近期,住建部已经发布地价波动预警,“房主不炒”“稳房价”的基调也从未改变,这样高溢价率的拿地成本,只会将会将企业未来经营置于两难的境地。

值得特别提出的是,房地产调控放松的预期并未如期而至,包括海南,更有加码的迹象。5月11日,苏州市人民政府发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》提出,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。该文件规定,新房须取得房产证3年后方可转让,园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

因此,在当前众多不确定性因素下,窃认为:房企需理性,拿地需谨慎。(作者系应用经济学博士后、知名经济学者)