海景房的理想和现实间,到底隔了多长的海岸线?

小满节气一过,仲夏六月将至。和夏天最具关联度的词语中,一定少不了“大海”。

而“海”的房地产衍生品“海景房”,也开始进入了一年一度的热宣促销期。平均十个推销电话中,至少有三五个的话术是“养生度假、投资养老,40平起一线海景房了解下……”等等此类。

“面朝大海,春暖花开”,大概是海子的诗中被普及和传诵度最高的一句。也因为这八个字,中国人对于海景房有着非同一般的追求甚至是执念。反过来,这句诗也成了开发商们信手拈来的“洗脑说辞”。

不少海景房购买者认为,拥有一套开窗见海——至少是邻近海边的房子,是一项人生理想的实现,是诗画生活的开端,甚至是与“苟且”的分界和去远方的起点。

但实际上,习惯于“报喜不报忧”的开发商们,隐瞒掉了关于海景房的实用性、居住舒适度、持有成本、保增值空间等诸多相关问题。而这些“忧”,又大多会转嫁到购房人头上化成“悔”。

海景房的理想和现实间,到底隔了多长的海岸线?

海景房,国人梦?

有说法是,中国人的两大高级甚至是终极居住梦,一是别墅,二就是海景房。

别墅自不必说,海景房被趋之若鹜的原因则更多一些。

中国海岸线总长3.2万公里,适宜居住段更短,再平均给14亿人口,数字就更少得可怜。

物以稀为贵,“稀缺性”是开发商们兜售海景房时,广告文案和案场销售口中出现频率最高的一个词。也是搔到大众“人无我有”普遍心理的那把痒痒挠。

同时,影视作品渲染出的“海”,也总是突出其“清新悠然”、“自由浪漫”那一面的属性,让人平添亲近的渴望。

而比起动辄千万起步的别墅,海景房的门槛低很多,黄海、渤海、北海等海域的三四线城市的海景房,平均总价都不到百万,有的首付只要几万块。可负担性和可实现性强。

再加上近年来内陆城市空气污染问题日益突出,雾霾围困下的人们急需一个躲避净地;中国进入老龄化社会,50后和60后的养老问题迫在眉睫;海边成了承接这些需求的优先选择之一,海景房顺势热销。

于是,资金充裕的去海南,三亚是首选,退而求其次的蔓延向文昌、儋州、五指山;资金有限的放眼山东、辽宁等地,青岛贵点,威海、烟台水涨船高,乳山等地还是“地皮价”;大连、营口、秦皇岛,十几万就能成为“海景房业主”。

去自家海边的“二套”看海景、吹海风、吃海鲜,“候鸟式”度寒暑,成了中国家庭达成“小康”或“小富”的一大标志。

就这样,在前些年比较强烈和旺盛的“海景房置业潮”下,品牌房企纷纷上马,能拿到相关地块要上,拿不到,创造条件填海也要上。

很快,供过于求,不少海景房项目——尤其是缺乏产业和文化支撑的那些,苦守沙盘多年也盼不来买单客户。

典型例证之一就是佳兆业东戴河。其从2010年就与辽宁绥中滨海新区签订协议。拟投资500亿元,以6年-8年时间,打造规划面积约11平方公里的中国北方最大的滨海旅游度假地产项目。

但来自《经济观察报》今年3月的一篇报道显示,迄今8年已过,东戴河项目建设完成率尚不足20%。面对媒体对该项目开发进度问题的质疑,佳兆业董事局主席郭英成未作正面回复,仅表示“已经寻找到成熟的发展模式”。

无法回避的事实是,以佳兆业东戴河为代表的该区域楼盘,长期以来销售堪忧,空置高企。有数据统计,自2010年确立该新区并着手开发的五年内,区域入住率始终在10%左右徘徊。直到2016年京津冀核心城市全线限购,热钱开始流向邻近区域,这里的情况才略有好转。

即便如此,这个因佳兆业得名的新区,至今仍屡屡列名“中国鬼城排行榜”。因为新区产业动能不足呈空心化,人口增长乏力,有效购买人群不能长期生活居住等问题,无法在短期内和根本上得到解决。

而佳兆业东戴河只是一个代表,国内众多海景楼盘的买卖双方面临的尴尬大同小异

海景房的“背阴面”

海边生活的益处当然不少,这里暂不详述。但去除浪漫滤镜后,其真实景象中的“噪点”也多到无法视而不见。

依据开发商的一般定义,海景房按距离分为“三档线”。“一线”通常指距海滩300米以内,可直观海的房子;“二线”指距海800米内,步行至海滩时间在5分钟以内的房子;800米开外的均可归为“三线”海景房。

从字面上就可理解,一线最贵,二线其次,三线相对最便宜。同一区域内,户型能否看到海的价差可以在20%甚至更高。

但实际上,距海愈近的房子隐患愈大。总结起来主要有四方面:吵、潮、腐、危。

“枕着海浪声入睡”,听上去很美。但试想好像水龙头整夜没关“哗哗”放水一般的响动,只会让人神经衰弱,哪可能睡得着?

有人说潮是北方海景房的弊病,南方不存在。但潮湿本就是一个词,北方的叫潮,南方的叫湿,后者比前者含水度更高。

以海南为例,3.54万平方公里的全省陆地总面积,以《中国国家地理》的条件标准,被划分为五个气候湿度区。其中只有三亚属于半干旱半湿润区,其他地区分布于湿润区、半湿润区、山地湿润区和半干旱区。

湿润区的文昌、琼海、万宁,半湿润区的儋州,以及山地湿润区的白沙、保亭、五指山,很多房子在非夏季日照时间不够时,新的四壁冒滴水珠,旧的通体长毛霉烂。这种室内环境对人的皮肤、关节等方面的影响可想而知。很多海边居民都患有风湿病、滑膜炎等区域性气候病。

海风“咸咸的味道”,同样听上去迷人实际上坑人。其中夹带的盐分,对装修材料和家具家电的腐蚀性极强。有电器品牌曾在一年内突然猛增大量报坏维修服务要求,后经调查发现,报修者几乎全部是该品牌在之前为其定制配套产品的某海景项目业主。

而风如果相对温柔,破坏性还是循序渐进的。如果是台风,那就是摧枯拉朽式的。

仍以海南为例,每年6月-11月,是台风高发期。海南省气象局气候中心编撰的《海南台风历史之最》宣传手册显示,1949年-2017年近68年间,海南全岛最多台风年的台风数多达20场,最少一年也有4场。

其中,1973年的第14号台风“玛琪”,曾造成全省死亡926人,重伤1690人,轻伤4470人。

而2014年登陆的9号台风“威马逊”,登陆时中心附近最大风力17级,中心最低气压910百帕,为1949年有气象记录以来,登陆海南的最强台风之一。这场台风同时也是造成经济损失最大的一次,直接导致海南18个市县共216个乡镇受灾,受灾325.829万人,倒塌房屋23163间,直接经济总损失119.5226亿元。

试想如此台风直接作用于那些没有植被或其他建筑物遮挡的“一线海景房”,堪称恐怖。

也因此,海南省在2013年就出台限制规定,宣布不再审批在海岸线最高潮位200米范围内的住宅用地。

而很多海景房缺失的,不仅是安全性,还有合法合规性。

比如来自2018年2月的相关报道显示,位于青皮林保护区范围内的房地产项目华润石梅湾九里当时已建设至第五期。尽管已获得了相应的土地使用权及项目规划建设等许可,但未办理林地手续,并且踩了青皮林保护区生态红线。

最近,此前持续受到当地村民举报,被指强行霸占开发澄迈县大丰镇盐丁村海岸线,破坏海洋生态环境的富力红树湾项目,被当地房管部门叫停销售,并暂关其合同网签。文件规定,禁止解除前,富力不得对该项目进行任何销售和宣传。 这样的惩戒源于项目在开发过程中大规模破坏了面积超过9亩的珍稀红树林。

好风景不等于好前景

胡润研究院发布的《2018中国奢华旅游报告》显示,调查样本中的近一半高端旅游者购置了度假房,其中首选海景房,而三亚又在海景房所在地中最受青睐,选择率达12%。但一年之内对度假房的使用率明显不高,入住1-3次的人数比例仅为22%,少于1次的比例更高。

北京某资深操盘手总结,“凡车程在3小时以上的所谓‘度假房’,年均使用率基本低于3次。”

海景房似乎等同于一件穿上捂得慌脱了冻得慌,唯一作用只剩可以炫耀“我有”的皮夹克,不去心向往之难免可惜,去一趟又舟车劳顿身心俱疲。

因此上述操盘手建议,若非有十分必要和情结,即便喜欢海边度假也完全可以选择下榻酒店、短租民宿等更无负担的方式。“还不占用大量资金,也不必背上房贷。”

若还是对海景房心心念念,记住以下几个要点。

首先,看房时选“反季”。旅游季时的景象都是美好的,淡季时才能体现出项目硬软件的真正水平。

其次,注意看规划。商超、医院是底线,最好还有学校和酒店,这样几个条件下,项目所在区域沦为“鬼城”的可能性较小。

最后,最好还有文化魅力,才能让人久住不厌。海再美,天天看也会疲倦。只有项目所在城市的文化和旅游资源有差异化,才能让人玩累了回家看海,看腻了出门再玩。

而如果不仅是为了休闲自住,还想使购入的海景房增值保值的置业者,则更需注意。

单纯依托景观而非需求的房子,因为缺乏稳定租金回报,融资、抵押、套现等功能也极弱,基本不具备投资属性,甚至不能叫做资产——因为不能带来收益。尤其是在当前南方海景房市场限制严苛,北方海景房市场空置高企的背景下,不少海景房,恐怕难逃乏人接盘、价格下跌的命运。

福布斯金融理财师评审委员刘磊的观点是:无论国内海外,只渲染风景吸引客户,却不提增长率、空置率、收益率等核心因素的房产营销,都不足为信。这是一种利用购房者的梦想和信息不对等劣势,制造市场的投机活动和赚差价思维举动,最终数钱的是开发商,赔了血本为他们买单的,是老百姓。