闽商融信后千亿调“节奏”

融信中国执行董事、主席兼控股股东欧宗洪

中房报记者 高欣 | 上海报道

三年的时间迈入千亿房企梯队,这家闽系房企正在调整发展节奏。

6月4日,河南省郑州市高新区公开出让7幅土地,其中6幅都被融信中国控股有限公司(股票代号:03301)(下称,融信中国或融信)揽入囊中。此次于郑州的布局再有进展,也意味着融信一、二级联动土地开发项目正在走向收成期。

其实,从在郑州获取土地的动作便能感受到融信在2019年拿地的策略与以往有所改变,实现千亿规模过后,融信明显放缓拿地动作,抓紧出货降低负债,对公司的发展增速做“减法”。

在此同时,据悉2019年融信中国控股有限公执行董事、主席兼控股股东欧宗洪下达的指示是“希望在公司评级的部分再上一个台阶,把利润做上去,把速度降下来、把负债降下来。”提高评级,降低融资成本,跨越千亿后融信开始修炼内功。“加减”之间融信想要在保持规模增长的基础上实现自我“减负”,就要求其不仅要有敏锐的市场嗅觉,更需要及时的针对布局战略作出调整。

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调整组织架构 拿地降速

从2015年业绩首次突破百亿元,到2018年跨越千亿融信在三年内规模经历了快速的增长。然而在实现千亿元业绩规模之后融信的“减法”从拿地层面率先展开。

据说,欧宗洪在2019年给融信下达的拿地要求是第一不拿错地,第二不拿“地王”。

对此融信方面也表示,近期融信拿地的动作其实并不多,过去一年中拿地也比较谨慎。“要算得过来账,也不追求规模。目前融信的土地储备能够满足接下来的发展需求,不急于在高位拿地。如果遇到合适的一二线城市,且地价在合理位置也会考虑。”

6月4日,融信在郑州拿下的6幅土地就符合这些要求。据悉郑政高出〔2019〕1-6号地块最终以总价18.19亿元成交,6幅土地的楼面价均在2500~4200元/平方米之间。

事实上,早在2016年融信就通过参与一、二级联动土地开发落子郑州、太原两个中部城市。此类土地的获取也能让融信在慎重拿地的战略下持续补充土储,补充“减速”带来的空缺。据悉,截至目前目前融信通过一、二级联动土地开发模式已锁定的项目建筑面积接近700万平方米,并预计将于今年开始陆续公示挂牌。

而从对郑州布局加码来看,融信重仓的目标城市已越来越多。据中国房地产报记者了解,过去一年贡献了超过400亿元业绩的杭州今年仍将是融信重仓的城市。但融信方面表示希望有更多重仓的城市出现。于是像郑州、西南、以及长三角区域其他城市进入了融信重点关注的城市列表之中。

以郑州为例,截至2018年末融信总土地储备面积为2542万平方米,其中以郑州为中心的中部地区已经占到了约14%(按权益面积)的比重。

另外记者还了解到,融信在西南区域的布局在经过两年多的孵化后也即将贡献出更多业绩,并且融信今年4月在重庆也再有拿地动作。据融信西南区域相关负责人透露:“目前区域并未设定一个具体的规模目标,想一步一步来,先完成集团每月给的指标。”

“我们不希望把某一个单一城市打造成唯一的粮仓,更多的是要对城市群进行布局。就像先是有了中原经济带才有了融信在郑州的大面积拿地一样。”上述负责人回应称。

值得关注的是,在2018年11月融信中国前执行总裁吴剑离职后不久,融信进行的一场组织变革,着手将“集团-区域公司-项目”三级管理架构调整为“集团–事业部–城市公司-项目”架构,将重要的核心区域公司变成事业部,并将周边区域并入了事业部,最终形成了“4+1”的事业部格局。

欧宗洪选择作此调整一方面是为了更加聚焦房地产开发主业,同时也是希望通过组织和人员的精简让企业运转更有效率。

进入2019年,在组织架构调整的基础上融信放慢了脚步。相较于过去几年年均超过60%的发展增速,融信今年仅定下了增幅约15%,全年销售业绩1400亿元的保守目标。

“融信今年的整体战略不追求规模,想进一步降低负债水平。”上述负责人称,从全年推货节奏来看目前约466亿元的销售业绩是合理且符合预期的。至于净负债率将目标锁定在70%-90%,“降负债无非就是要少花钱、少借钱,多销售、多回报”。

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寄望提高评级 降低融资成本

1995年,24岁的欧宗洪在老家莆田市成立莆田市交通工程有限公司从事公路桥梁施工建设,涉足房地产领域是从2000年才开始的。19年前,初涉房地产领域年仅29岁的欧宗洪应该没有想象过自己的房地产事业会从两个楼盘的开发发展至千亿元规模。

规模上台阶以后,欧宗洪除了选择放慢增速,谨慎拿地,还提出要强练内功。他希望2019年融信的评级也能再上一个台阶,从而降低融资成本。

融信方面的说法是:“之前因为规模和负债因素融信的评级并不高,让公司融资成本相对偏高。虽然在同等评级企业中融信的融资成本属于较低水平,但与一些更大规模的房企比较还有距离。”

上述负责人认为,房地融资环境与去年相比没有明显变化,虽然融资成本有所下降,但行业中不同主体企业分化明显,企业资质好、信用水平较高的更容易获得金融机构及投资人的关注,在融资渠道及融资成本方面更占优势。“所以今年老板希望在评级的部分再上一个台阶,把利润做上去,把速度降下来、把负债降下来。”

另外,中国房地产报记者还关注到,从4月开始,欧宗洪曾先后7次增持了公司股份。对此融信方面回应称:“融信的股票其实是一直被低估的。大股东持续增持的动作其实也是想向市场释放股票还有较大涨幅空间的信息。”

往前追溯,在2018年6月前后欧宗洪也曾多次增持公司股份,当时他曾公开表示称:“我是坚定看好公司的发展,对未来的前景充满信心。所以如果未来公司价值仍持续被低估,我还会继续增持。”

至于此次增持之后欧老板是否还有继续增持的计划,融信方面并未给中国房地产报记者做明确答复,但他们表示:“二级市场一直在变化,而公司也会根据市场的具体情况作出判断。

(此文刊于中国房地产报6月10日06版 责任编辑 李红梅)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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