小区会所产权,究竟属于谁

艮山府会所实景图

上周三,在绿地华家池印会所举办了一场产品说明会。主持人正准备开始讲PPT,售楼处里突然冲进来一群自称是绿地华家池印业主的人。他们进门后表示,小区会所归全体业主所有,其他无关人士无权在此活动,开发商没有权利在未经过业主同意的情况下,将会所场地租给外面公司开产品说明会。

正在交涉着,激动的业主突然拔掉了会所的电源,并拨打了报警电话。最终一场产品说明会因为没有电源无法继续进行,只能草草结束。

这场不欢而散的说明会,牵出了一个房地产业内持续多年的问题——小区会所的产权和经营权究竟归谁?

业主质疑开发商拿不出证明

华家池印的会所权属存争议

绿地华家池印小区去年年初交付。对于小区会所的归属问题,业主和开发商之间一直存在争议。

小区业主李先生说,因为小区交付以来各种问题层出不穷,业主对开发商确实有很多不满。不久前的6月6日,业主和开发商、物业三方刚刚一起开过沟通会。

李先生说,在这份沟通纪要中,开发商并没有对会所的归属权给出具体明确的说明,而是在第一条“地下空间产权归谁”中一笔带过:“其中第一条写得很含糊,开发商以当初商品房买卖合同中第四条‘建筑区划内相关物业归属的约定’为由,说地下空间等所有权归出卖人所有。但实际上开发商拿不出会所的产权证来证明这一点。”

钱报记者在该沟通会的会议纪要中看到,对于业主提出的“地下空间产权归谁”这一条目,回答是“地下空间产权归绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司所有,其所有权包括使用权、收益权、经营权等。”

对此,华家池印小区的绿地物业主任徐凤英表示,华家池印小区会所目前并没有移交给物业。因为根据当初商品房买卖合同中对建筑区划内的相关物业归属的约定,地下空间按照谁开发谁收益的原则,所以华家池印小区会所的权属归开发商。她说,很多小区的会所是独立的建筑,但华家池印的会所,尤其是健身房和游泳池,是位于小区1号楼负一楼的,因此属于地下空间范畴。

会所权属看合同及公摊

业主可去房管部门查备案

其实,除了绿地华家池印,杭州很多小区的业主,对于自家小区会所权属到底归谁搞不清楚。

城东某大盘一期的一位业主表示,当时一期业委会成立后查小区的相关档案资料,但因为小区会所建在二期和三期的园区(跟一期隔了一条街),查资料只能查一期的相关档案,因此直到现在都没弄清楚会所产权归开发商还是归业主。

2017年,城西的颐景园小区业委会曾经因为会所权属问题起诉开发商三盛房产和物业公司侵权,但最后却撤诉了。浙江东鹰律师事务所陈钟律师团队在代理该案时,收集了九类相关的典型案例。纵览目前国内出现过的小区会所权属之争的官司案例,会所产权究竟归谁,具体问题要具体分析。

案例A:2016年,湖州德清的蓝色港湾小区业委会状告开发商恒升公司占用小区48幢楼房(会所)二、四两层留为自用。法院判决认为,根据《物权法》第七十三条规定,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”而恒升公司当初提交的小区竣工验收备案表中注明48幢房屋的用途为公共建筑,故48幢房屋的所有权应当归蓝色港湾小区全体业主共有。

案例B:2015~2016年,温州嘉鸿花园小区业主大会与开发商因为小区会所归属权产生纠纷。该小区2006年交付后,会所便由小区业主作为文娱活动场所占有使用。2015年,开发商向温州市房屋登记中心申请对上述会所进行所有权登记,双方矛盾激化。业主大会以小区商品房售价高于周边小区为由主张会所建设成本已纳入房屋售价中,并据此推断会所属业主所有。法院判决认为,开发商售房时与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定小区的会所产权归出卖人所有;合同附件中对该商品房公摊面积构成进行说明,其中并不包含会所。因此,小区会所的权属应当根据双方的合同约定及谁投资谁收益的原则确认,会所产权归开发商所有。

浙江智仁律师事务所律师丁丹青认为,我国现有法律法规未对会所的法律性质和所有权作出明确规定,因此其所有权归属应当遵从业主与开发商签订的商品房买卖合同中的约定。如果该商品房买卖合同中也没有约定,则根据谁投资谁收益的原则来确认其归属。对小区会所权益归属有疑问的业主,可以到房管部门申请信息公开,查明会所产权登记情况,如果产权登记人为开发商,则归开发商所有;如没有产权登记的,则归全体业主所有。

2017年,南京天山园小区业委会就小区会所权属与开发商打官司,最终法院二审判决认为,双方提供的购房合同中均未将会所计入业主共同所有,开发商关于会所交付的约定应理解为开发商负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务,并非所有权的交付。审理该案的法官表示,结合我国房地产市场现状及法律经验,会所的权属判断可分以下四种情况处理:

(1)会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施,则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定;

(2)在没有规定的情况下,商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的,按约定执行;

(3)没有规定也没有约定的情况下,如果会所被列入小区公摊面积范围,则其产权归全体业主;

(4)其他情形下,关于产权的归属,应当区分各种投资情况而具体确定,基于谁投资、谁所有、谁受益的原则,会所产权归开发商。

会所开张的启动资金不低

售楼部作为小区会所渐成往事

其实,无论开发商还是业主,拥有会所产权的同时,也要承担与此相应的费用。

比如钱报2013年时曾经报道过,当时已交付数年的下沙大盘世茂江滨花园,其一期、二期都配有会所(其中一期会所产权归全体业主,二期会所产权归开发商),一期业主投诉住进来后会所始终没开张过。那么,小区会所为何闲置?开发商的说法是二期会所已经由开发商完成招商并投入使用,一期会所交给物业代为管理。物业方面表示,小区会所面积大,如果启用需要增添很多设备,初步测算的启动资金起码要100万元,这笔费用物业公司拿不出,而小区业委会也还没成立,因此就一直闲置着。

对开发商来说,以前很多楼盘的售楼处在交付后往往作为业主会所使用。比如刚交付的绿城留香园,它的生活美学馆如今就作为业主自有设施,包括琉璃艺术品和60万元引进的《四库全书》都摆放在其中,供业主品鉴。中企艮山府当初的售楼处如今也变成了业主会所,一楼可以品茶休憩,地下成为健身房。钱江新城板块即将入市的豪宅凤起钱潮,届时交付后售楼处将作为业主会客厅使用。

不过,随着近两年杭州拍地成本日益趋高,开发商在地块里都争取用足每一寸地,早年那种花巨资建造的阔气售楼处和展厅不但成本高,拆除后回收率又很低,造成了很大浪费。因此现在市场上很多新楼盘的售楼处或展示中心都是临时性建筑,最终作为会所的并不多。

比如,绿城房屋科技集团的“蒙古包”售楼处,为可拆卸式建筑,要求更高的科技属性、产业集成、设计水准和品质要求,总体综合重复使用率达70%。绿城现在不少项目的售楼处都在往更为绿色节能的“蒙古包”努力。开发商租地造售楼处,目前已成为主流趋势。