很多房企想干的PPP模式,在日本已经完全成熟了!

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商圈活力的基础是“人×场所×体验×交流”,“低欲望社会”却令很多商业项目不具备这样的条件。

为此,PPP模式开始在大城市盛行,通过高密度整合“购物中心×车站×住宅×办公”等功能,形成“吃+喝+住+行+玩+办公”一体化商圈,提升综合影响力。

直接发钱!

直接落户!

半价买房!

这热热闹闹的营销台词,说的正是各城市轰轰烈烈的“抢人大战”。

据研究机构统计,2019年国内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过60个,无论力度还是数量,都刷新了历史记录。

不仅二线城市,广州、深圳两大一线城市也已经出台重磅人才政策,以至于被人惊呼“头部玩家入场”……

经济越发达,人口吸附能力越强,进而城市更具竞争力……这种“死”循环之下,随着我国红利人口(15~64岁)消退,城市要发展、要活力,就必须吸引足够多的人才。

不只是中国,日本同样如此。

比如关西的大阪与关东的东京,两方地域之争从17世纪江户时代开启,至今依然是经久不衰的话题。

简单梳理历史可以看到,曾经,大阪、京都、江户(现东京)并称为三都。

战后,大阪依靠港口的地理优势,超越京都成为关西地区的最大都市。

但其后,大阪的经济日渐下行,东京伴随着经济圈的不断开发和存量改造逐渐崛起。

而在近几年,这一切似乎又悄悄地发生了改变。

东京 vs. 大阪

无硝烟之战

各类世界大都市新近排行榜中,大阪已悄然跻身前位。

由美国著名旅游杂志《Confederate traveler》经过42万名读者投票,评选出2018年度世界魅力城市排行榜”(美国以外国家),尽管东京依然位列第一,但原先一直在圈外的大阪,已荣升为第12名,进而被日本旅游局标注为热点关注对象。

来源:KYODO 『3年連続「首位」東京 圏外から大阪12位!』

英国《经济学人》(The Economist)杂志发布的2018年全球宜居城市排行榜,主要对全球140个城市考察了社会稳定性、健康医疗、文化与环境、教育和基础设施建设等维度,大阪在公共交通、美食魅力等方面总得分为97.7分,位居全球第三、亚洲第一,而东京则排在全球第七位。

来源:巴拉排行榜 《2018年世界最宜居碌前十大城市排名》

旅游业方面,访日海外游客由2011年的约622万人,到2017年增长了约4.6倍为2869万人,其中约4成人是去大阪旅游。

由旅游业带来的消费更是年年刷新记录,并预计将在2030年有望突破15兆日元(约9300亿人民币)。

来源:大阪市『大阪IR基本構造(案)』

在投资市场上,东京和大阪一直是首选投资城市,分布占据日本房地产市场的55%和35%。

而从地价上涨趋势看,2015年到2016年,东京地价上涨幅度为4.82%,大阪为4.66%,位列全国47个都道府县的第一和第二。

为了超越对手,大阪对城市竞争力的塑造已经进入了“快车道”。

那么,大阪是如何做好下一步城市规划呢?

商圈活力的基础是“人×场所×体验×交流”,而日本如今这个“低欲望社会”,令很多商业项目不具备这样的条件。

为此,越来越多日本大城市通过运用PPP(Public-Private-Partnership,政府与社会资本合作)模式,在同一区域高密度整合“购物中心×车站×住宅×办公”等功能,形成“吃+喝+住+行+玩+办公”一体化商圈,提升综合影响力。

来源:大阪府府民文化部都市魅力創造局と大阪市ゆとりとみどり振興局 『大阪都市魅力創造戦略』

主导理念之下,大阪府和大阪市制定了共同战略目标——创造一个在国际交流、观光、文化、运动等方面都具备世界级领先水平的大都市,从而汇集资源,提升大阪的世界知名度。

梅田车站的改造,便是打造大阪魅力的一项重要工程。

梅田货物车站的世纪大改造

大阪梅田车站作为世界第四大车站,日均客流量240万人。

根据世界级车站排行榜整理

其改造重点是将2014年已经废弃的JR梅田货运站进行共分2期的再利用开发。

根据KANSAI SANPO BLOG『【2024年街開き】うめきた2期(JR大阪駅北再開発)三菱地所グループに決定』翻译整理

1期改造为具有创新业态体验的国际级城市综合体,集娱乐、休闲、潮流、商务等功能于一体。

整体项目(建筑与景观)规划由日建设计负责,建筑专项设计为三菱地所与NTT FACILITIES, INC来负责。

2期改造将以中心城市公园周围的建筑及空间绿化为主,17公顷开发区内,绿地面积占到了8公顷。

这一阶段预期将在2024年完成,构建一个郁郁葱葱的“带状”城市公园,跨越马路从东向西穿过,并在沿路布有咖啡厅、商店、办公空间、公寓、酒店等设施。

一、梅田区域的1期开发

来源:大阪市『大阪駅周辺、中之島、御堂筋周辺地域』

2013年4月,JR大阪站北侧矗立起4座塔楼,这就是「Grand Front Osaka」——知识性娱乐空间「知识之都」,开业7天,客流量破700万,一举成为全国热点。

这里既有绿树流水的自然环境,也有266家商店和餐厅构成的潮流体验和提供世界最高水准服务的「大阪洲际酒店」,人们能在此获得极为丰富的体验。

如今,开业已满六年的「Grand Front Osaka」,正在对内部60家店铺进行整修改造,持续升级着自身魅力。

来源:『【2018】グランフロント大阪 5周年 売上473億円 来場者数2億5000万人突破』

二、废弃车站更新

以「知识之都」为起点,区域的整体更新也拉开帷幕。

来源:大阪市『エリア別まちづくり戦略――大阪7大再生プロジェクト大阪駅周辺―大阪市』

对于大阪车站北侧方向的东海道本线,JR西日本计划将线路进行“地下化”,并于2016年开始着手设置新站的工作。

来源:大阪市(官网)『JR東海道線支線地下化、新駅設置事業パンフレット』

根据日本大阪市政府公开资料,轨道项目整体分为两个部分进行分别投资:

JR东海道线支线整体约为2.4公里,总事业经费投资约540亿日元。

新车站的设置事业投资包含地下车站月台的设立,事业经费投资约为150亿日元。

来源:JR西日本网页

原先的废弃车站JR梅田货物车站,将以“Umekita(北梅田)”车站的形式“重生”,计划于2023年春天投入使用。

届时,日本直通车站的特级列车等将会在此设置站点,聚合成为一个大型车站。

三、绿色城中心的建成

来源:『三菱地所株式会社開発概要』

以广场“StepPlaza”为界线,改造公园计划将分为总面积为15,726m2的北街区和总面积为30,429m2南街区。

整体概要如下:

来源:KANSAI SANPO BLOG『【2024年街開き】うめきた2期(JR大阪駅北再開発)三菱地所グループに決定』

四、都市公园(未来森林)

身在闹市中,却可以完全感受到自然气息,此次改造计划的目的就是希望构建一种“朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜”的氛围。

来源:『うめきた2期の完成予想図がカッコいい!』

占开发区域近一半面积的(约8公顷)大型绿地和草坪将作为开放空间使用。

围绕于此,周边配置了活动设施以及国际型会议中心(MICE设施),将创造出一个令游客和商务人士都能悠闲享受的空间。

有着梅田北森林之称的都市公园(北公园部分):

来源:『三菱地所株式会社開発概要』

以东西方向为轴,道路与公园为一体的 Step Plaza 部分:

来源:『三菱地所株式会社開発概要』

能够容纳1万人规模活动的南公园部分:

来源:『三菱地所株式会社開発概要』

整体设施概要:

根据大阪市『うめきた2期地区(民間提案街区)/開発事業者に選定』翻译整理作成

预计整体“未来森林”都市公园将于2024年夏天对外开放。

五、北街区和南街区

二期改造还将建设7栋高楼,北街区2栋、南街区5栋。

根据大阪市『うめきた2期地区(民間提案街区)/開発事業者に選定』翻译整理作成MICE设施:

会议(Meeting)、研修旅游(Incentive Travel)、国际会议(Convention)、展示会等活动(Exhibition/Event)等多种集客交流以及商务活动的场所的总称。

根据 大阪市『大阪IR基本構造(案)』 翻译作成

定位为创新型产业区的北街区部分:

来源:『三菱地所株式会社開発概要』

定位为国际交流中心的南街区部分

来源:『三菱地所株式会社開発概要』

从2013年3月原JR梅田货运站进行拆除开始,预计到2024年,历经11年的规划和筹备,大阪车站将以崭新的面貌来迎接诸如大阪世博会等国际级活动。

来源:再都市化 『うめきた二期地区として再開発が予定されている「JR貨物梅田駅」解体工事14.06』

来源:産経新聞 『「うめきた2期」開発で大阪、梅田の都心部に大規模な緑地 芝生広場で野外イベントも』

对于从1874年开始运营,至今已有140多年历史的大阪车站而言,此次大规模更新改造,无疑将为这一区域的再次腾飞奠定坚实的基础。

参考资料:

大阪市官方网页

コト消費ラボ 『「グラフ 考察付き」訪日外国人11年間の推移を国別に分析してみた』

KANSAI SANPO BLOG 『【2018】グランフロント大阪 5周年 売上473億円 来場者数2億5000万人突破』

コト消費ラボ 『オリンピックだけじゃない!2019年以降に日本で起こる国際的イベント一覧』

再都市化 『うめきた二期地区として再開発が予定されている「JR貨物梅田駅」解体工事14.06』

KYODO 『3年連続「首位」東京 圏外から大阪12位!』

大阪府府民文化部都市魅力創造局と大阪市ゆとりとみどり振興局 『大阪都市魅力創造戦略』

KANSAI SANPO BLOG 『【2024年街開き】うめきた2期(JR大阪駅北再開発)三菱地所グループに決定』