市场韧性足,前景变数多

文|邓浩志

市场韧性足,前景变数多

从刚公布的6月份的楼市成交数据看,情况没有我之前想象的糟糕,广州一手成交环比反而大约有10%的回升,二手环比继续跌4%,佛山一手则创了近期的新高,一手成交破1.6万套,5月出现的突然下跌并没有进一步延续到6月份。因为成交量没有明显波动,所以库存整体也相对平稳,个别区域甚至有点紧张,例如黄埔,库存仅6个月左右。但番禺、从化都在15个月左右,花都甚至接近30个月,以上都要小心。当然,佛山库存依旧在低位徘徊,珠三角其他城市也总体平稳……。

现在回看,为什么5月的市场突然降温呢?6月的回升已经推翻了我之前的解释。到底什么原因?我还真找不到理由。另外我上月发布了2019下半年的楼市预测,就6月的数据看,我对下半年的市场担心似乎有点过了,可能真如新闻里反复说的“韧性足”。不单经济,房地产市场也是韧性十足,大城市需求怎么滴也是比较强劲的。

如果是这样,那是否推翻自己对下半年的预测?我认为没必要,一是我预测下半年市场波动会比较剧烈,受重大不确定因素影响较大,这些情况还在;二是我对现状的基本看法,包括资产价格在高位盘整,购买力不足等问题都是客观存在的。所以,就算我的预测不准,大家也可以当作一种提醒来看待,因为今年形势真有点变幻莫测。

最后关于操作建议,这个没变:刚需买,换房买,投资谨慎,集中大城市,选地段,看产品,谈折扣。

租赁住房是公共产品?还是需要培育的产业?

深圳7月4日发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,向公众公开征求意见。建立住房租赁指导价格发布制度;个人通过政府租赁平台上签约且租金不高于指导价等。如果“意见”执行,则基本等于宣布封杀了企业在深圳发展租赁业务的可能。目前一线城市住宅租金年回报率不足2%,售价便宜的公寓、小产权房等回报率也就4%左右,以深圳的房价来说,这城市的租金回报率就更低了。

对于自持租赁物业的房企而言,持有物业资产等于沉淀了资金,而现在房企合规贷款的资金成本在7%~9%之间,光收房租连银行利息都不够支付。在某平台刚公布的2019上半年 各租赁业务运营机构的情况看,租赁市场培育,在开局的这几年情况非常不理想。比如万科,已经发现不对劲,宁愿违约赔偿,也要收缩其租赁业务的“万村计划”。

对于二房东的中介机构而言,收住宅房源不可能低于市场价,再次出租必须在其成本线以上,而成本包括收房源的价钱+运营成本+各种税费。不允许溢价,等于规定了这是个亏本买卖。当然这只是问题的一方面,还有之前被诟病的甲醛问题、分租问题、骗签租赁贷款问题等。

总之,当前机构运营租赁业务的不但问题多多,而且无论何种类型,无论大小无一例外都是亏损的。现在如果连涨价都不允许,基本判定是烧完钱也一条黑路的业务。

其次,你也不知道这个“意见”怎么执行?政府怎么指导价格呢?楼盘档次差距很大,租金价差自然很大,比如同一地区有豪宅和宿舍之分,同一楼盘有看海与对马路之别,同一户型有家私电器齐全与毛坯交房的差别。政府有能力,有人力、物力给予指导定价吗?反正租金“帽子”定得过高毫无意义,定得过低明显照顾不周全。

目前要弄清租赁住房到底是公共事务,还是一个要培育的产业。如果是公共事务,那政府可以统一价格标准,但需要给予财政补贴。如果是要培育的产业,则应该允许充分竞争,给与企业寻找商业模式的自由。反正世上没有跑得快又不吃草的马儿。