董事长的“罪”与新城控股的“罚”

凤凰网房产 作者:王迪 武俊

新城控股(601155.SH)或许正在经历5年前佳兆业所经历的“多米诺骨牌效应”,因为,场景是如此的相似。

2014年10月,郭英成涉嫌贪腐案,曾经排位前20强佳兆业遭遇“黑天鹅”事件:佳兆业信用体系长期评级接连下调,银行抽贷,深圳国土局对佳兆业深圳2000套房源进行“锁盘”,项目停工,股票停牌,并触发大批债务交叉违约。

同样是“掌舵者”涉嫌违法案件,7月3日,新城控股原董事长猥亵女童案曝光,王振华案甚嚣尘上,新城控股紧锣密鼓不论从职务还是照片上均与其进行强有力的“切割”。

只不过,带来的结果是,依旧难以脱离舆论漩涡:新城控股A股股价连续一字跌停、34家基金公司下调其估值,资本市场、金融机构各种声音对这家新城控股作为回应。

新城控股原董事长、创始人王振华

作为扼守企业命脉的现金流,该事件是否够会引发新城控股债券违约,及对后续融资产生影响?

凤凰网房产采访多家银行、债权机构及相关证券评级机构得知,针对新城控股抽贷措施目前应该不会涉及,大部分的银行对新城控股的态度是,一般不会对新城控股发放新的授信,压缩一定债券融资数量十分有可能,对于新融资项目十分谨慎,存量授信要评估担保抵押措施是否到位。

“罪”与“罚”之间,新城控股又会迎来怎样的风暴?

王振华的“规模”与“金融”梦

如若没有此项丑闻的发生,新城控股或许会按照既有的步调在千亿之路的赛道上继续狂奔。这与王振华对于新城控股的规模野心不谋而合:力争2019年合同销售金额达到2700亿元,而此前2018年其销售额达到2210.98亿元。

现在一切的“美好”都掺杂了一些污点,尽管事件发生后,新城控股上演了迅速的“掌舵人”更换策略。

事实上,从江苏的一家棉纺厂车间走出,王振华所打造的总资产逾3300亿新城控股王国用了26年。在规模与速度的疾驰之间,新城控股负债一直居高不下。(具体企业模式解读,可点击凤凰网房产此前深度稿件《新城控股:“沙海”狂奔》)

据统计,2018年,新城控股的资产负债率为84.57%,负债总额达到了2793.62亿,其中流动负债为2254.96亿,占负债总额的80%,债务结构亟需调整。截至2019年6月30日,新城控股合并范围内借款金额约900亿元,其中公开市场融资余额约420亿元,包括境外发行美元债约18亿美金、银行间债务融资工具约161亿元、交易所债券约137亿元。

天平的一端是,债务融资渠道逼仄,现金“饥渴”四处发债,另一端则是,新城控股试图通过内生模式达到“钱生钱”的目的。

目前,新城控股的金融业务包括私募基金、银行、P2P、保险经纪、商业保理、融资租赁等。

王振华对于金融版图的布局可以追溯于2015年,新城金融,运营主体为上海新城金融信息服务有限公司,注册资本为1亿元,主要为贸易行业和建筑行业的中小企业提供借贷信息中介服务。

新城金融官网显示,新城金融为新城集团旗下网络借贷平台,三大风控体系,多重安全保障。明星产品新链宝,协议利率为6.3%-6.8%,出借日期153天、160天、6个月不等,1000元起投,电脑端、微信端、APP皆可进行出借,募资额最多50万。截至2019年6月30日平台累计借款金额45.26亿元,待还余额8288.6万元,逾期金额为0,累计代偿为0。

图片来源:新城金融官网

近年来,新城控股一直通过关联交易入股银行,以第二、三大股东身份,入股包括江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行、苏州银行等银行。

“新城控股此类入股银行的行为,多半是地方政府要求的,一般作为利益交换,入股农商行股份在之后,相对应的会在购买土地时当地政府附带的一些优惠条件而已。”一位常年工作在银行一线的人士告诉凤凰网房产,新城控股参股的这些家企业:第一,体量小,压根没有钱给新城,第二,融资成本达不到新城的要求,第三,股东到银行借款人行有规定的,或不能超过千分之一的资产。

在外界融资环境并不乐观的情况下,除布局搭建金融顶层设计之外,新城控股试图通过银行布局为新城控股提供支撑,加速金融版图的拓展。

去年9月19日,新城控股发布公告称,公司及公司子公司新城创佳与芜湖歌斐资产签署合作框架协议,拟共同设立一支或多支有限合伙型私募基金,预计总规模100亿元。

此外,新城控股也在从万科内部聘用投融资方面的人才,今年6月26日,青岛万科合伙人余烜良加入新城,集团财务工作,此前,中航万科首席投融官郭伟加盟新城控股,掌管新城控股苏州区域公司。

“参股银行及金融机构对房企融资会不会带来利处,答案是肯定。但是具体会有多大的利处,这个是不定的,它和企业具体的情况、团队对金融方式的创新、公司资产情况,对参股银行的影响力等都密切相关。”一位不愿意具名的银行资深职员称。

索罗斯的反身性理论

内生模式难有生长空间,在外部环境上,因为此事件新城控股也遭受融资及评级的压力。

7月11日,瑞银发表研究报告下调新城发展控股评级将其剔除确信买入清单,一季报显示共有44家基金公司持有该股,目前已有34家基金公司均已下调估值。东方证券、泰达宏利基金、财通基金、国金基金等机构也对新城控股股票进行了重新估计,新调整后同样按照25.21元/股。

股票估值下调过程中或会改变公司运营各参与方的行为,使上市公司价值受损,股价或有难以上调的局面,这是索罗斯“反身性”理论的活用。

曾经在华夏银行任职的一位资深人士透露:“众多机构下调评级会产生较大影响,因为很多融资是股票质押,股票质押一般会打五折,如果低于某一个价格,则需要补充股票质押,如果不去补充,则会触发条件,出借人会平仓股票,从而影响公司的股份结构,对后续融资及发债影响大。”

凤凰网房产查阅发现,6月4日,新城控股旗下富域发展发布公告称,将4850万股质押给上海国际信托,质押期限为一年,这已经不是其第一次将股票进行质押,截至当日,富域发展持有本公司股份为13.78亿股,占公司总股本61.06%,其中被质押的股份累计近7亿股,占其持有公司总股份的51.25%,占公司总股本的31.29%。

而此次抵押最容易引发平仓,该笔质押成本为37.1元,平仓价格为19.29元。按照7月11日开盘新城控股27.09元/股的价格来看,再有4个跌停即触发平仓线。

该事件是否会直接引发新城债券上违约影响?一位长期在上海农商银行市场部工作的相关人士则表示,这主要看实际控制人有没有签连带责任担保,就目前来看,新城控股并没有签署。只不过,新城控股正面临间接或会遇到的提前还款压力。

数据来源:新城控股公告

因为,该公告明确写明,在本次质押期内,如后续出现平仓或被强制平仓的风险,富域发展将采取包括但不限于补充质押、提前还款等措施应对上述风险,不会导致公司实际控制权发生变更。这意味着如若股价再次下跌,新城控股或有提前还款压力。

另外,事件引发市场关注的便是购房者对于新城控股的房子销售的影响。不管三四线城市还是一二线城市的城乡结合部,房价高、地价低正是新城控股的拿地模型。

而凭借“现金流滚资产”的经营模式,依靠吾悦广场在一大批三四线城市出售大量的商铺和配套住宅的,一直被认为是新城控股近年来发展强劲的原因。

“在三四线红利消失的当下,新城控股的市场占有率或许不及早些年般红火。此外,针对丑闻而言,如果买房,就升值空间来看,我是不会买新城房子。”一位投资机构人士告诉凤凰网房产。

当然,在市场上亦有另外一种声音: “对于全部银行放弃新城控股融资的说法不太切实际,只能说各类金融机构会对新城控股更为谨慎,甚至短期暂停相应的放款计划,去观察它,因为在整个事件中,并没有看到董事长利用新城来做一些不好的事情。”一位资深投行人士告诉凤凰网房产记者,对于规模比较大的民营公司来说,实际控制人的变动,会带来整个高管的人事变动,这会让公司的运营管理层面产生巨大的震荡期,给公司经营带来影响。

市值蒸发与债务承压

任何突发事件都有背后的脉络,其决定了一家公司市值的涨跌。

“公司董事长由王振华变更为儿子王晓松的公告”引起了资本市场的恐慌。近日来,新城控股股价上蹿下跳。

7月4日及5日,新城控股连续两天一字跌停,截至7月10日,新城系3家公司股价均下跌超过三成:A股市场新城控股累计下跌33.59%,港股新城发展控股累计下跌31.53%,新城悦服务累计下跌31.98%,新城系市值4天累计蒸发500亿。

“这次丑闻,造成的事实影响就是股价下跌,进而还会影响这些股票抵押后的融资,及资金链紧绷或者崩断。现实的需求就是新城的股东需要额外的资金去支撑股价,或者去弥补因为股价下跌后造成的抵押物不足的部分。具体应该是采取要求增加担保物、提前还款、不予发放新贷款等措施。其实,实际的效果有点像挤兑”。一位长期从事股票、期权的业内人士表示。

此外,某券商人士则对凤凰网房产表示,一般这种情况,金融机构可能会抄底,但是在新城控股这件事背后还有诸多不确定性,所以大部分金融机构还是以保守和观望为主。

另一位地产资深人士则认为,投资者都会用脚投票。不过,在中国无底线的资本市场,股价都是机构们在操纵,有可能刚开始时只是象征性地向中国管理层反馈下罢了,然后股价会有回升。

公开资料显示,2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元,此外,公司于2019年下半年到期的其他金融机构借款约70亿元。公司货币资金余额450亿元,其中受限资金约60亿元。货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。

与债务承压相对应的是,新城控股也在通过发行美元债券及股权质押的方式进行现金流的疏解。

凤凰网房产梳理发现,今年5月新城控股环球有限公司发行3亿元的美元债券,期限为3年,票面年息为6.5%,每半年支付一次;新城控股16新城03 的 20亿元债券需要在今年8月15日将进行回售,2021年8月到期;16新城04债券也将在2021年9月12日进行回售,2013年9月到期;16年新城05年25亿元规模债券将在建年10月进行回售,2021年到期。

图片来源:新城控股公告

换句话说,项目快速的回笼资金提升公司现金流或许可以让新城获得暂时性安全,但不可忽略的是,国内严峻的融资环境以及当前诸多金融机构的观望态度将会对新城融资造成影响,而近千亿的负债或许将会新城有史以来最大的考验。

知名财经评论员严跃进也表明此种态度:“股价的暴跌带来的风险最大还属金融方面,而业务方面的风险其实不会太大。对于质押式股权来说,暴跌的股价拉大了被强制平仓的风险,对于相关股东来说,需要把控风险,部分风险没法完全消除,关键是不要让风险扩大。”

2014年,“旧改之王”佳兆业曾凭借穷途狂飙冲至房企500强第17位,而在经历董事长涉案事件之后,佳兆业面临着融创杀入的重组危局。庆幸的是,后来的故事有了转机:融创并购未果,郭英成重掌佳兆业。两年多之后,港交所复牌。只是,历经风霜的佳兆业遭受重创,即便是2018年,其销售额排名已跌至第36位。

于新城控股而言,跨过两千亿门槛值得自豪,而在经历一系列的多米诺骨牌事件之后,这家奉行“骆驼”文化的房企能否顶住“沙海”,并完成自我的“救赎”需要的不仅仅是与丑闻进行切割,还需要一系列行之有效的经营、人事稳定及金融策略。