楼市终极拷问:我们到底有多少空房子?

在楼市数据中,一直有两个谜一样的存在。

一个是我国到底有多少房子,另一个是我们到底有多少房子空着。

关于第一个我国到底有多少房子的疑问,最起码还能用每年开工面积、销售面积,以及网签套数来计算得出相对接近的结果。

但空置率这个谜题却一直没有准确的、权威的数据可以来推断。

至今为止,公认最靠谱的还是一个与地产无利益关系的机构----国家电网两年前出的数据:

中国大城市住房空置率为11.9%,小城市为13.9%,农村为14%。(统计标准是每户每年用电量低于20度的房子为空置房。)

但自2017年后,这组数据也没有继续更新,所以近两年的房产空置率更是成了一个谜。

毕竟空置率作为一组不会带来经济效益,反而可能会揭露各地疮疤的数据,似乎确实没有太多关注的必要。

反倒比起空置率这种无关痛痒的数据来,去库存对经济的拉动都要重要很多。

1

去库存完成之后?

最早的房产空置,主要集中于开发商的库存房源,那些盖好了却没卖出去的房子造成大片大片的楼房空置。

库存积压诱发出的一系列问题,再加上对经济增长的迫切需要,房产市场随即进行了轰轰烈烈的去库存。

在棚改库存这个过程中还颁布了一系列“利好”政策,包括数次降准降息,增加公积金可贷款额度等等措施。

这种现状下,房价迅速抬头。

大部分无论是出于对未来买不起房的恐慌,还是投资的角度,都开始买买买。

由于当时房价的不断攀升,刺激更多人扑向楼市,在短短几年内就完成了去库存的任务。

长期积压的库存房源成功销售给了购房者,看似美好的结果,但事实上,有人买≠有人住。

我们会发现,很多新楼盘,即使销售完了,但是小区依然没有几户人家亮着灯。

所以最终来看,虽然去库存已经完成,但并不代表已经功德圆满。

这些空置房子的本质并没有太大的变化,只是完成了从库存到空置率的转变而已。

2

治标不治本

所以说去库存只是解决了表面的问题,并未根治。在原有问题并未根治的情况下,楼市却依旧悄然转向。

2018年是比较特殊的一年,限购层层加码,楼市开始转向,在这一过程中,供需结构当然也不例外。

2018年1-5月,全国住宅新开工面积为5.3亿平米,而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米。

这是一个非常大的变化!

要知道从15年到18年这三年,都是住宅销售面积大于新开工面积的!

这也就是说,中国住宅在2018年开始,从供需结构上开始发生了巨大的逆转!

从过去三年的供不应求转变为了供略大于需。

但尽管供需依旧产生了变化,开发商“生产”房子的脚步并未就此打住。

房子不断增多,楼市利润也大不如前,这时聪明的人捞了一把后已经逐渐撤出,其中一部分人哪怕亏本也要撤出,这也是前两年低阶炒房客忍痛割肉,笋盘频出的主要原因。

慢慢的普通民众也发现了这个问题,那就是持有成本不断增加,而曾经令自己激动不已的房产账面财富居然不再增加了。

给大家算一笔账:

100万买的一手房,贷款60万,每月利息3000元。在16年17年高点能成交130万左右。

但时隔两年,能卖到曾经的高点----130万已属幸运,更何况在青岛,西安等房价下滑的城市大概率都无法与当年高点持平。

即使130万成交,也比两年前亏了3万多利息钱,这还不算购房首付本金的利息!

这种情况下,对于已经买房了的人来说房价已经降了,但对于没买房的人,房价却没降。

钱去哪里了?我也不知道。

于是算明白这笔经济账的房主们,纷纷开始出售手里的房源。

3

二手挂牌量持续走高

楼市不挣钱,只能快速出售。

当然各地曾经用限售减缓了民众抛售的过程和时间。但只能减缓一时,不能减缓一世。

随着越来越多地方限售的到期,二手房挂牌量也开始井喷。

据安证券监测的19个城市二手房挂牌数据显示:

2016年末这个数字是28万套,2017年35万套,在2018年挂牌数量达到了61万套。

2019年刚刚4个多月,就达到了80万套!

也就是说,2019年前四个月的二手房挂牌量超过了2018年一整年的数量。

不断增加的二手房源挂牌量,也是近两年不少业主抱怨房屋成交周期变长的主要原因之一。

而根据市场走向来看,如果再不遏制房企“造房子”的速度,未来这种情况并不会得到缓解。

毕竟从需求端来看,真正意义上买人生第一套房的纯刚需越来越少,身边大部分90后、同事、朋友有且只有一套房产的寥寥无几。

从数据角度来看,去年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》,对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。

报告显示:2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%!

图中蓝色数据的不断减少,无不示意着,真正的刚需越来越少!

一边是需求端不断减少,一边是低出生率加上老龄化社会的到来,房屋空置化难免会成为一个不容忽视的问题。

4

怎么吃进去的

终将怎么吐出来

世事就是这么奇妙,本以为一手房销售好了,就会拉动下游产业链,开发商就会去买地盖房,各地就能得到财政收入,而二手房“”在民众的手里,对经济没什么影响。

但事实上,房价已经掏空了几代人的购买力,购买力疲乏直接导致下轮刺激很可能也没多大用。

特别对于一些曾经土地财政依赖过度、如今购买力欠佳的城市,未来的经济增长也会很辛苦。

毕竟出来混,迟早是要还的。

———— / END / ————

最新原创

日行一善,点个在看