仅仅只是开始?深圳“停更”房价信息的这三个月

近日,深圳停止公布全市新房成交均价引发市场热议,对此深圳市住建局迅速做出回应:主要是因为深圳成交规模较小,成交价格易受结构性因素的影响,为避免造成误导,深圳不再公布汇总后的成交金额及均价信息。

那么房管局停更价格信息的三个月里,深圳新房价格究竟在如何变化?新房成交均价的停止公布,对于深圳楼市的发展格局又会有何影响?对于最近深圳楼市走向,我认为主要有以下几点值得关注:

1

“真假”房价走势:

4月汇总均价出现较大波动,停止公布信息恰逢其会

虽然深圳住建局已经停止更新价格信息,但我们还是可以通过公布的“一房一价”信息计算出来。如果深圳住建局继续公布汇总成交金额和房价信息,我们将看到进入二季度后,深圳房价出现了剧烈变化,4月份住宅均价环比骤然下跌5.3%,5月份持平,6月份又出现了接近4%环比涨幅,房价回升至5.38万元/平方米,不过较3月份相比仍然出现了1000元/平方米的较大降幅。二季度价格剧烈变动,也与上一季度稳定的房价走势形成鲜明对比,2019年一季度深圳汇总房价环比变动都维持在1%以内。

对于深圳剧烈的房价波动现象,或许不少业内人士已经见怪不怪,可以理解这是主要是由于成交结构变化造成的;但是就政府发布数据的角度而言,考虑到剧烈变动的房价信息对于大部分民众预期的负面影响,还是停止发布为宜。由此也不难理解,为何深圳住建局选择在4月末停止公布汇总均价信息。

至于二季度深圳房价究竟在如何变动?目前最为权威可信的公开数据还是70城房价指数。就国家统计局发布的价格指数动向来看,2019年二季度深圳房价持续缓步上涨,每月的环比涨幅均在0.5%以内。

2

成交结构:

低端项目成交占比扩大,致汇总均价下滑

与上文判断一致,二季度以来深圳商品住宅成交结构出现了较大变化,导致4月份以来深圳商品住宅汇总均价出现了先降后升。4月份,4万元/平方米以下产品成交占比上升4个百分点至15%,全市汇总均价下滑5.3%至5.2万元/平方米;5月份,低端、高端产品成交占比同步走高,全市汇总均价持平;6月份,8月份高端产品成交占比上升5个百分点至14%,全市汇总均价也出现了3.9%的环比上涨。

3

房价走势:

与国统局房价指数一致,大部分板块房价有所上涨

就区域来看,深圳34个重点板块中,有15个板块成交均价是上升、10个持平、9个下降。上升的板块主要集中在关内区域主要集中在罗湖、福田、龙岗等地理配套完善的中端、高端区域。如龙岗板块麓园项目,从3月至6月成交均价从4万涨到4.2万,涨幅达5%。

4

供应节奏:

离开汇总均价监控后,

二季度以来高端项目供应明显加快

二季度以来,可以看到深圳高端项目供应节奏明显加快。商品住宅供应中高端项目供应占比高达18%,较2018年四季度、2019年一季度均有显著上升。在停止公布房价汇总信息后,主管部门对于高端项目的顾虑也少了很多,毕竟在国统局的房价指数体系里,只要新推案价格较周边或往期价格不上涨或涨幅较小,房价水平高点也没有负面影响,甚至由于成交金额、面积系数的算法,价格不上涨的高端项目,对于房价反而有着正面的稳定作用。

5

二手房:

一二手房价格倒挂现象得到扭转

近年在严格的备案价格管控下,深圳一直处于一二手房价格倒挂的状态,尤其是高均价的高端项目,不少项目上市价格会比周边二手房低2-3万元/平方米,正常的市场规律被严重扭曲。而2019年二季度以来,这一非正常现象也得到了扭转,自3月开始,二手房成交价格降至新房以下(5月除外),一二手价格倒挂的现象得以扭转。

6

停更意味着摆脱均价“零”增长的约束,

未来高端项目占比或进一步攀高

深圳停更成交均价,既可以减少此类新闻的传播,对于稳定市场情绪有积极作用,能有效避免因为成交结构大幅变动造成的房价波动造成的负面影响。

事实上,停更也是无奈之举,由于深圳土地资源稀缺(2016年至今成交宅地均20幅、总建面230万平方米),并且供应的土地多是关内高价地块,高地价意味着项目入市价格也处于高水平,这些地块的入市无疑对于商品住宅市场价格造成较大的波动。以往,为维持商品住宅成交价格的稳定,预售证常常采取“高端、低端项目相互搭配的形式”的发放,但是随着低端项目的减少,这种形式将难以为继,可以预测,在成交均价“零”增长的紧约束条件取消之后,高单价项目入市不再面临更多限制,只要和中低端项目一样,不要出现大幅的涨价即可,未来高端项目的供应比重将继续增加。

7

此举或引发多城效仿,有助于提升优质地块投资价值

目前,这种成交结构差异导致的成交均价波动与实际市场情况不一致的情况在很多城市都出现,如广州早在去年8月份就对此做出反应,不再公布新房成交均价。深圳此次停更事件其实也在意料之中,相信在不久的将来,还会有更多的城市效仿。此举对于稳定房地产市场,还原真实市场有积极意义,也可一定程度上对于解除了对高价盘供应的限制,为改善客群提供了更多的购房选择,在真正意义上保持房地产市场的稳定。

对企业角度来看,停止发布汇总均价之后获取预售证可能更为通畅,不必为稳成交均价“零增长”而刻意放慢高价项目的入市进度,尤其是在融资渠道趋紧的当下,对于企业资金链和现金流的稳固大有裨益。在高端项目入市扫清价格障碍的前提下,企业拿优质高价地积极性也将进一步提升。

最后想说的是,为保障房地产市场运行的稳定有序,具体楼盘的价格数据还是应当持续发布,但总的均价确实没有必要再报了,用总均价来衡量城市房价涨跌毕竟不科学,并且建议全国各城市也都不要提供所谓均价。若要稳定城市房价,通过对单个楼盘价格的核定即可,这样更符合市场发展的规律。

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