尴尬!难道在阜阳买房子的人只配拥有业主群?

物业的服务关系到千家万户,很多业主对小区的物业公司并不满意,这就需要成立业主委员会对物业的服务进行有效的监督。而实际上,成立业委会并不容易。

早在2003年,《物业管理条例》出台,它第一提出了“业主大会”这个概念,并且还把名称为“业主委员会”的小组,确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。而2007年《物权法》的出台,更是从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。

然而十几年过去了,各地业委会的成立和运作却仍是一个“老大难”问题。成立业委会,是我国物权法赋予业主的权利。近年来,业委会逐渐成为居民参与社区治理的重要载体。然而,“成立难”始终是横亘于众多业主面前的一道高墙。

成立业委会为何难上加难?一些小区的业主感叹,成立业委会要“过五关斩六将”,其中最难的有三大关卡。一是“业主参与关”。有的小区业委会筹建失败,很重要的原因是业主人数多、意见不集中、参与积极性不高。二是“政策法规关”。对于业主们来说,“弄懂吃透”有关物业管理和业委会设立的政策法规并不容易。三是“利益冲突关”。物业和业委会之间,存在着“天然而难以调和”的利益冲突。

那么延续多年的“业委会成立之困”该如何破解?首先,“适度规模”才能有效治理。如果要成立业委会的小区规模太大,那么该小区成立业委会就要谨慎行事。其次,由利益博弈走向利益共同体。当前有的地方规定物业服务企业有义务协助所在小区成立业委会,否则业主有权要求物业管理费减半或者不得收取物业费,这一做法值得借鉴,因为有助于减少业主与开发商、物业公司的博弈成本,降低业委会成立的难度。最后,政府应由“难作为”转为“真撑腰”。从目前业委会成立的流程来看,离不开基层行政部门的指导、组织、备案。居委会、街道办应从群众利益出发,对业委会成立加强指导和协助。政府应重视对业委会成立工作的相关资源支持,尤其是增加对直接负责指导和协调工作的基层街道办事处的人力投入。

那到底什么才是业委会成立的流程呢?

1.申请

一个物业管理区域内20%以上业主可以联名向所属街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积50%以上的,业主可以向街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

2.组建筹备组

街道办事处应当在收到书面申请后7日内将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。公告时间不少于7日,公告内容应当包括业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等。

街道办事处应当在30日内会同区住建局指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。(筹备组成员由业主代表、街道办代表、建设单位代表7至15人单数组成)

街道办事处应当书面通知建设单位委托1名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作,视为弃权。

街道办事处应当将拟定的筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于15日。

3.筹备组开展工作

筹备组履行下列职责。

确定首次业主大会召开时间、地点、形式和内容;

拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;并公示业主名单以及所拥有的专有部门面积和投票权数;

确定业主委员会候选人人数、名额分配及产生办法,确定或者调整业主委员会委员候选人名单;

确定首次业主大会表决规则;

制定首届业主委员会选举规定;

召开首次业主大会的其他准备工作。

上述至项的内容应当在首次业主大会召开15日前在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。公示时间不少干7日。

筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

4.召开业主大会、成立业主委员会

筹备组组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会,投票表决业主大会议事规则,管理规约及业主大会的其他决议。

召开业主大会,成立业主委员会应当注意下列事项:

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见等形式,采用书面征求意见形式的,应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上,采用集体讨论产生的表决结果应公示7日以上。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书,选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

选举产生业主委员会和表决通过业主大会议事规则、管理规约应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会一般由5至15人的单数委员组成,每届任期不超过5年。

5.备案

业主委员会自选举产生之日起30日内,向区住房和城乡建设局和所在辖区街道办事处备案。

业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告,并凭备案回执,向公安机关申请刻制印章。

事实上,相关法律的出台已经自上而下的通过顶层设计,构建起了权责明晰的小区管理体系。只是在具体落实中的监督与管理的缺位,以及地方对“业委会”支持与规范力度的不足,缺乏强有力的考核倒逼等,使得“业委会”在实践中有些悖离初衷,没能像最初设计的那样,发挥其应有功能和作用。

在成功的经验方面,已顺利运行的阜阳天柱逸景“业委会”就是一个典型的例子。其除了“业委会”带头人发挥的领袖气质和业主自身的配合外,还与政府的制度供给和干预扶持分不开。政府在给予“业委会”独立自治空间的同时,还特别强调不让“业委会”孤身奋战的态度。其“业委会”的运作经验表明,如规章制度的起草制定,选举表决等自治方式的规范,监督力量的引入等,都是“业委会”长久运行的重要外部条件。

因此,就阜阳而言,要摆脱物管没人管的境地,需要相关部门从如何简化“业委会”的成立流程和做好“业委会”的监管等多个方面来努力;同时,广大业主的精力也不能只停留在用于沟通、吐槽的业主群内,要走出“业主群”用行动上的“业委会”来维护自身的权益。

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