广州松绑“商改住”用房是利好还是利空房价

【广州松绑“商改住”用房是利好还是利空房价】

(文/马跃成)

北京在本轮调控之前,曾发布文件,鼓励商业体改为住房投入市场,并且具体规定了商场、写字楼、厂房等改建住宅用房的办法和鼓励措施。初心是增加住宅数量,减轻社会压力,发挥楼市调控作用,从而有效抑制房价上涨。

但是,此政策出台后,事与愿违,不但没有给火热的楼市浇上一盆冷水,反而推动了商住楼房的热销,进而推动了房价的上涨。于是,又紧急出台了限制“商住房”的禁令,即“商住房”严禁向个人出售,个人间也不能相互转让“商住房”,开发商亦不能分割零售“商住房”, “商住房”一夜之间被冻结。楼市,也开始进入新一轮的调控。

广州商改住新政出台与当初北京的政策如出一辙,但是,北京是在调控前出台的,而广州是在调控后出台的,结果肯定是大不相同。广州这次明确了,政策适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。这意味着,只要符合相关标准,写字楼、商场、酒店等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房。

广州政策明确了整体确权、性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。本项政策出台的环境是,大量商业建筑空置,写字楼出租率很低,在“商住房”被叫停的情况下,也造成了商业用房市场严重的供求不平衡状态。

同时,大量的商改住房屋进入住房租赁市场,无疑也给房租不断上涨的三级市场一个打击。也就是说,这个政策主要针对的是商业地产和楼市三级市场。当然,楼市具有很大的替代性,相互之间都有密切联系,自然也就会给商品房市场带来更大压力。

2016年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确规定:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。总体看,这是一个解决商业地产过剩,住宅用房供不应求的办法,是利国利民的政策。

有人肯定会问,既然商业地产过剩,为什么还有大量土地高商业,何不直接改为住宅用地?这又于土地政策有关,商业用地相对来说价格更低、容积率更高,虽然土地产权年限较短,但是,市场运作更加灵活方便。因此,本来就有很多的商业用地最后都已“商住楼”的方式,改成了住宅项目。挂羊头卖狗肉,也是这个时期中国房地产市场的一个有趣的现象。

早在2017年5月,广东省发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,就允许商业用房改建为租赁住房。土地年限、容积率不变,土地用途调整为居住用地,并且水电气费用按照居民标准执行,并给予一定政策优惠。2018年1月,上海也进行了试水,三栋商住楼正式调整为租赁型住宅,从土地属性上就进行根本性的调整。安徽也在2018年7月发布过类似政策。2019年把该项政策落地的,就是这次广州出台的政策了。

值得注意的是,政策特别强调“整体确权,性质不变”。由于这次的“商改住”政策,不可入市交易,只能用于租赁,因此,与“商住房”政策有很大差别。【本文由“马跃成”账号发布20190722】