楼市指标改革后,还需保障民众“理解到位”

笔者认为,楼市指标的改革除了需要渐进的缓冲过程,更需要的是形成多维的指标体系。

——盘和林

近日,有深圳市民发现,包括住宅、商业、办公楼等,深圳全部类别的一手房产有关成交均价及成交金额的价格信息已经“消失”了3个月。实际上从4月25日起,官方已经不再公布深圳每日及每月的房产价格数据。深圳楼市的官方“大数据”只能通过国家统计局公布的房地产价格指数这唯一渠道获取。

今年4月,深圳机构改革,深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为了深圳市住建局官网。自此,该平台上公布的数据中不再有新房的成交均价、成交总金额,以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

对此,深圳市住建局回应称,由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。

从统计学的角度讲,当样本容量比较小,样本的边际值尤其是极端值将会对样本的总体指标产生较大的影响。样本均值、标准差等指标都将失去其统计意义及现实意义,不能反映出总体的集中趋势。因此,从这个角度而言,受市场结构的影响,深圳市暂停成交进价、总金额等统计指标的使用有其合情合理之处。

深圳市住建局表示,其替代指标将为房地产价格指数,有关市场状况将以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准,房地产价格指数将成唯一信息源。

指数类指标最重要的统计特性就是“同质可比”,因此,房地产价格指数可以更好地排除区位、市场结构、房屋质量、房屋结构等因素的干扰,反映市场价格的真实波动情况,不仅具有纵向可比性,还有很好的横向可比性。目前,国家统计局房价指数含有“同比”、“环比”和“定基”三类目信息。

但是现实状况是,不论是否具有合理性,类似均价等平均值指标已经成为一个泛民众化指标,民众认可度更高。在楼市现状下,没有均价的楼市对民众来说犹如“盲人摸象”。事实上,算数平均值类指标的缺陷,是统计学上一直在致力改进之处,因此衍生出了加权平均、中位数平均、几何平均等指标。

当然,即使是改进后的平均指标,也存在着不能完全利用数据或者现实可行性差等问题,但这并不影响平均值在大众心中的地位,对他们而言,直观的绝对值数字更加具有说服力。因此,虽然指数类指标具有良好的趋势可比性,但其大众理解度和可接受度远不及平均值类指标,不合乎大众的“口味”,民众更关心的显然是指数背后数值化的房价。

指数类数据的使用需要一定的经济学常识,虽然从长远来看,随着教育水平的提升,此类经济指标相对而言更为科学合理,但就目前而言,许多购房人群并不属于高等教育普及一代,因此该指标和大众的可接受程度之间存在着一定程度的错配。

不过笔者认为,任何事物的发展都要经历一个过程,这种“超时代”从政治经济学的角度看是合理的。因此,即使指标类数据目前不太可能被民众迅速接受,但随着房地产市场不断规范和完善,此指标的沿用或将不断被其他区域所采纳。

不论从民众的教育程度和习惯考虑,还是从房地产市场现状出发,仅仅将地产价格指数作为房地产市场信息源,不论对民众还是企业而言,都略显单薄。窃认为,楼市指标的改革除了需要渐进的缓冲过程,更需要的是形成多维的指标体系,既不失科学性,也不失合理性,既要照顾到市场,更要照顾到民众,这才是指标的真正意义所在。比如在使用房地产价格指数指标的同时,辅之以创新的类似中位数平均指标,或者在政策指标解读方面下功夫,以保证民众“理解到位”。

(作者盘和林系应用经济学博士后,系地产深度报道专栏作家,以上仅代表个人意见,不代表本报观点)

编辑 沈玉洁

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