婚后转让个人婚前房产后再购买的房产产权归属政策明确了!

夫妻一方在婚后将婚前个人房产转让,以转让的房款重新购买商品房,登记在自己名下,这样的房产属于夫妻共同财产还是仍然属于其婚前的房产?这里要区分情况,即婚后购房资金是以全部个人婚前财产,包括婚前房产转让的收入,作为来源,还是加入一部分婚后的共同财产而购买的,或者是贷款。

【案例1】2012年陈某起诉赵某离婚,要求分割赵某名下一处90平方米的房产,理由是赵某变卖了婚前个人房产又增添了部分款项购买的,在夫妻关系存续期间购买属于夫妻共同财产。赵某认为变卖了婚前个人财产后增添了个人婚前存款购置本案房产,婚前房产及存款均在与陈某的婚前财产公证书中记载,不同意分割。

一审判决房产归赵某所有,赵某支付陈某房价一半款项补偿。二审撤销赵某支付补偿判决。

案例来源:《民事审判指导与参考》第53辑

本案的特殊在于婚后购买的资金,全部来源于一方的婚前财产,包括个人房产转让款和个人婚前存款,没有动用夫妻婚后的财产。在此情况下,该财产的形态发生变化,也不导致上述财产所有权及其自然增值归属的变化,仍然属于一方的个人财产。

【案件2】2013年,刘X起诉王X要求离婚。法院查明,双方于2006年5月8日登记结婚。

2010年4月12日,刘×与案外人陈海鹏签订《北京市房屋买卖合同》,约定刘×购买北京市宣武区房屋(以下简称601号房屋),交易价格315万元,2010年5月12日,刘×取得了该房屋的产权,双方当事人共同确认该房屋目前市场价值5500000元。刘×同时主张为购买601号房屋其出售了自己婚前所有的北京市丰台区房屋,售房款2380000元全部用于购买601号房屋,故601号房屋应属于其个人所有。王×主张为购买601号房屋,其也把自己婚前所有的北京市宣武区房屋出售,售房款1435000元虽然没有全部用于601号房屋,但剩余款项已用在601号房屋装修、双方共同生活支出及购买股票等方面,故601号房屋应属于夫妻共同财产。

一审法院认为,601号房系双方婚后分别卖掉婚前各自拥有的产权房屋所购,故刘X主张该房屋属于其个人财产的意见,于法无据,不予采纳,但考虑双方婚前房产在婚后出售时取得价款存在差异,这一差异体现在对601号房屋的出资投入上不同,故法院考虑用涉案房屋目前的市场价值扣减双方各自的婚前房产价值后,剩余部分由双方平均分享。

一审法院判决,601号房归刘×所有,刘×给付王×房屋折价款2277500元。

案例来源:(2013)西民初字第4566号

本案的特殊性在于,婚后购买的房产资金来源为夫妻双方的婚前财产,未使用婚后的共同财产,也不属于仅仅来源于一方的婚前财产,在此情况下,房产不属于一方的个人财产,应当属于夫妻共同财产。上述案件并未明确是按份共有还是共同共有,我们认为,鉴于资金来源均为夫妻婚前的个人财产,应当以按份共有较为稳妥,当然也要考虑婚后对房产装修、管理的特殊性,不能完全按照出资价值进行分割。

【案例3】刘某与范某原系夫妻关系,于2004年登记结婚,婚后居住在刘某婚前个人所有的一套房屋内。2007年,刘某将该房屋出售,用所得购房款87万元添加夫妻共同财产10万元购置了另一套面积较大的房屋(即涉诉房屋)供一家三口居住,至刘某起诉离婚时,涉诉房屋价值为265万元。

对此问题,北京市第三中级人民法院李丹法官认为,涉诉房屋在刘某与范某婚姻关系存续期间购买,且使用了部分刘某与范某的夫妻共同财产,应为二人共同共有。刘某个人出资部分不因购买房屋而转变为夫妻共同财产,其个人出资转化为对涉诉房屋的分割份额,对应的房屋价值归刘某个人所有。

案例来源:

http://bj3zy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2016/07/id/2021409.shtml

本案的特点在于,婚后购买的房产的资金来源除了夫妻一方婚前个人财产外,还有夫妻共同财产,在此情况下,购买的房产被认定为夫妻共同财产,分割时考虑出资因素。

【案例四】2006年4月,张海向上海市某区人民法院起诉离婚。经查明,张海与李兰2002年4月登记结婚。张海在2001年以自己名义贷款购A房一处,2004年4月,张海将A房出售,扣除贷款余额本金10万元,实际得房款90万元。2004年4月抵押贷款终止,夫妻关系存续期间共还贷24个月,A房的房产每月还贷2000元,婚后该套房产共计还贷48000元。2004年8月,张海将售A房得款90万元作为首付,再在上海市长宁区购买B房一处,B房首付款90万元,贷款200万,月归还1万元,从2004年8月份至2006年4月共计20个月,共计还贷20万元。

上海市某区人民法院经审理认为,B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得,但A房被告也参与还贷,故对A房理应享有权益。原告购买B房房款中,包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将B房作价300万元本院予以确认,离婚后B房由原告所有,剩余贷款200万元由原告承担,原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。

原告张海不服一审法院判决,遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解,双方达成调解协议,原告一次性向被告支付20万元,房产归原告,双方无其它争议,法院据此调解书结案。

案例来源:

http://www.lawtime.cn/article/lll103686125103691219oo282496

本案的特殊性在于婚后购买的房产的资金来源除了夫妻一方婚前个人财产外,还使用了贷款,共同归还了部分贷款本息。在此情况下,购买的房产被认定为一方个人财产,分割时考虑共同还贷因素,对于增资部分给与补偿。

【江苏省高级人民法院新规】江苏高院民一庭近日下发《家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)》,对“婚姻关系存续期间夫妻一方以婚前财产出资购置的不动产以及增值收益的性质应当如何认定”的问题,明确1婚姻关系存续期间夫妻一方以婚前财产出全资购置的不动产,所有权登记在出资方名下,该不动产为夫妻一方婚前财产在婚后发生的形态上的转化,不影响财产的性质,除当事人另有约定外,应当认定为夫妻一方的个人财产。基于该不动产所产生的增值收益,应当根据具体情况作出认定。如果购置该不动产的目的是为了投资,则产生的增值收益应当认定为夫妻共同财产。2、婚姻关系存续期间夫妻一方以婚前财产出全资或者夫妻一方以婚前财产以及夫妻共同财产混合出资购置的不动产,所有权登记在夫妻双方名下或者夫妻另一方名下,除当事人另有约定外,应当认定为夫妻共同财产。离婚时在具体分割不动产时,可以结合出资比例等因素对婚前财产出资方予以多分。