财看见 | 买房千万别忽视这6件事 否则房钱两失!

在房屋买卖过程中,购房者在签订购房合同前或者支付房款前,往往会向开发商支付一定数额的“定金”。一间以5万元/平米计价的100平米的房子,认购协议书中规定收取房款的20%的定金,若事后不想买该房子了,那么这100万元定金交出去很可能就打了水漂。由此可见,定金对于辛苦打拼的上班族来说并非一笔小数目,一旦出现房产纠纷,后果也是很严重的。

在以前的文章中,我们曾聊过了“定金”与“订金”以及“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”和“押金”的区别,没有看过或有疑问的朋友可以戳《购房合同里能让你损失几十万的8大雷区 你知道几个?| 财看见》进行了解。当时我们在文章中谈到了定金的概念和法律上的相关规定,我们先拣重要内容敲黑板回顾一下。

定金就是一种法定的担保形式,作为合同履行的金钱上的担保普遍存在于买卖合同关系当中,在《合同法》、《担保法》及其司法的解释中都是有明文的规定的,是有着严格的法定的条件的:

(1)定金是必需以书面的形式进行约定的;

(2)定金是必须要实际完成了交付的;

(3)定金的数额不得超过合同标的总额的20%。

在买卖合同中,只要约定了定金条款,如果违约都要承担与定金数额相等的损失。在开发企业取得房屋合法的销售证件后,可以收取买房人的定金。如果支付定金的一方违约,即丧失定金的所有权,定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约,则应双倍返还定金。

定金按其作用来分,主要有立约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金五种。实际中常见的有解约定金和违约定金。

1、立约定金

据担保法解释第115条:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

2、成约定金

据担保法解释第116条:当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。

3、解约定金

据担保法解释第117条:定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。

4、违约定金

据《合同法》第115条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

5、证约定金

以其交付作为合同成立的证据的定金。

实践中,开发商或销售方以认购书、意向书、定金合同等形式的合同中约定的定金,性质较为复杂,在审判实践中也有不同的判例。

明确了定金的概念和种类,我们,来盘点一下关于购房定金的几大雷区。

一、没有签定金合同

定金不是一个小数字,定金合同也是受到法律保护的,那么有些购房者觉得售楼处就在那里尤其有名气的开发商肯定不会抵赖,于是就只是和开发商口头进行承诺不必签定金合同的想法就很可怕了。大家都知道售楼人员的营销手段用“洗脑”形容都不为过,耳根子软的朋友可千万不要被售楼人员忽悠得懵掉,从而对他们所说的话深信不疑。万一日后房价大涨,开发商不认账,而购房者又没有签定金合同,这样一来恐怕就难以维权了。因此,只要提到交定金,一定要匹配具有法律效力的定金合同。

二、未约定退定金条件

不同于订金,一般情况下定金是很难退的。根据著名的“定金罚则”,即《合同法》中规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金”。定金罚则是一种惩罚性的规定,目的在于督促当事人正确、积极地行使权利。

但定金并非完全没有可能退。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,当条件满足:因合同条款达不成一致意见,且必须是在认购书约定的期限内来签合同则可以退。购房人须证明这一点,可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。

因此在定金合同中一定要按法律条文明确规定好退定金的条件,千万不要有含糊性的语句,否则就很容易被开发商钻了空子。

另外,在定金合同中还有几项内容需要绝对的明确,即房屋地理位置、房屋交易价格、是否含装修、是否含车位、车位价格、各方的责任义务,如悔约责任、违约金款项等,以及其他细节,如是否属于教育地产、学区名额有没有使用过等情况。

三、尽量少交定金吗?

定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果。有些购房者认为,买房交定金一定要尽量少,这样就算出了问题损失也能尽量小。其实少交定金不一定就是好事,要知道当下房价仍然没有回落的趋势,如果房价之后大涨,而你交的定金又比较少,那么即便开发商违约了,赔偿双倍定金,这样计算下来也没多少钱,但此时你却已经错过了买房子的好时机。

因此在买房交定金时,大家一定要根据房价走势来定,可别以为尽量少交定金是好事。当然,根据《担保法》规定,定金的数额不得超过合同标的总额的20%,定金数额如果超出这个规定就更不能签了,因为超过超过主合同标额的20%的部分不受法律保护。

四、交定金前未明晰房屋产权?

前面三点主要围绕定金合同在进行讨论,那么在交定金之前还有一个很重要的事项就是要明晰房屋产权。如果是新房,产权一般还比较容易确定。但如果买的是二手房,就需要着重查清以下问题了。

(1)查清该二手房是否存在外债、有无抵押贷款、是否被法院查封等;产权证上的房主和卖房人是否为同一人。

(2)搞清该房屋是否属于允许出售的房屋,一般来说,军队、医院、学校的公房,因公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权,一定要征询原产权单位同意,并有所购房屋转让的书面意见,并签章。

(3)问清这个房屋是否可以由你自由购买。这里涉及两个问题,一是有的房屋在出售时,其实正在出租,且租房合同还未到期;二是由于租户具有优先购买权,在交定金时,需有证据表明租户放弃优先购买权且房屋不在承租期内。

前者的情况根据《合同法》中的买卖不破原则,如果租期未满房屋就被卖出,买卖合同不影响之前的租赁合同效果,也就是尽管房东换人了,但是租户和之前房东的租赁合约仍然有效,还是可以继续承租,也就是说你买了房子但也不能把原租户赶走,想一想买了房子却不能立刻入住还要让素不相识的人先住一段日子作为房主还无处说理有多糟心呢?所以付定金前一定要探明房子是否正在出租。

后者需要注意的是,优先购买权是在平等条件下的优先购买权,因此,只要其他购房人比承租人高出一分钱,就可以打破优先购买权。所以有一个方法是可以通知承租人,报出你的价格以及付款时间等条件,如果承租人同意,对你没有任何影响;如果不同意,就等于他放弃了优先购买权。具体可以以律师函方式通知。

五、忽视定金合同中的“终止期限”条款

定金合同中的“终止期限”条款是长啥样的呢?定金合同中有类似“如双方在签定本定金合同后七日内未能签定正式的商品房买卖合同,则本定金合同自动终止”的话语,即表明定金合同是附有终止期限的,购房的朋友们需要引起警觉。

据律师解释,无论是定金合同还是双方当事人拟订立的商品房预售合同,基本上都是开发商提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时,应当作出不利于格式合同提供一方的解释。

预约合同的作用,只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解定金合同中的附期限终止条款,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。这种情况要综合全案证据材料予以任定,如在买受方尚未见过商品房预售合同文本的情形下,若将此语理解为无论出于何种原因,只要买受人到期未能够签订本约均是违约,势必将买受人置于要么损失定金,要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地,出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等,显然违背公平、诚信原则。

所以当定金合同中出现“终止期限”条款,那么就需要思虑再三了,因为这种说法在合同中是存在隐患的,在未来可能是纠纷的一个导火索。

六、不了解权利救济而失去维权机会

最后,我们关于定金合同有约定解除条款而后陷入纠纷时,购房人何进行权利救济进行一个法律科普。

据《合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”实践中,如双方签订的定金合同中存在类似如下的约定:“乙方(买受人)如在签订本定金合同并交纳定金后七日内,因单方面原因未与本公司(开发商)签订正式《商品房预售合同》的视为乙方(买受人)放弃定购上述房源,本协议自行解除;……”其实质是若签订定金协议后七日内,因买受人单方的原因导致双方未能签订正式《商品房预售合同》,则开发商享有一个单方解除本定金合同的权利,解除权人即开发商可以解除合同。

但是,从法律上讲,合同是不能够自行解除的,且合同解除是有要式条件的,对合同解除的异议是有期限的,对该期限可以约定。《合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”同时,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”

也就是说,即便开发商向买受人发出了正式的解除通知,买受人还有一个约定或者是法定的异议期来进行权利救济。因此,在签定金合同时需要对“权利救济”这个法律知识有一定的了解,千万不要开发商说什么就信什么,必要时寻求专业律师在法律支持的期限内进行及时地维权。

对于购房者来说,买房交定金就像吃了一颗定心丸,原本作为一段即将入住新居的预告是一件令人开心的事儿。但如果你触碰了以上六大雷区,恐怕定心丸不仅不能定心反而还会攻心,钱交出去房没拿着,竹篮打水一场空。所以大家在买房交定金时,一定要考虑细致周到,千万别让开发商钻了空子!