32城被彻查!三四线城市房价红利在哪?

最近,一份名为《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)在网络上炸开了锅,32个一二线城市被列入了银保监会重点检查的名单之内,被要求重点检查的32个城市是:

北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳。

检查的重心就是严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。看到这里不少人已经开心盘算,当一二线城市的房价已经在这几年的指数型增长后开始放缓,是不是意味着一二线城市红利期已过,该到三四线城市寻找机遇?

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Q:三四线城市值得留吗?

一看经济现状。

根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等,将全国337个地级及以上单位划分为一二三四城市。

一线城市为北上广深4个,2018年GDP在2万亿元以上;二线城市为除一线城市外的直辖市、多数省会城市、计划单列市以及GDP大于7000亿元且城镇居民人均可支配收入大于4万元的少数发达地级市共35个;三线城市为少数弱小省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地级单位共85个;四线城市为GDP在2000亿元以下的其余地级单位共213个。

从经济增速看。

2015-2017年,一线、二线、三线、四线城市年均经济增速分别为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%,四线经济规模基数小、但增速仍然乏力。

二看消费结构。

省级层面:三四线城市居多的中西部省份消费增速仍保持高增长。全国社会消费品零售增速自 2010 年以来持续下滑。而从省级数据看,各区域走势存在明显分化。2017 年中部省份和西部省份社会消费品零售总额加权平均增速均在 11%左右,而东部省份仅 在 9.6%左右,比中西部省份要低一个百分点。而各省在人均消费性支出上的趋势与此相同,2017 年中部省份人均消费性支出加权平均增速 7.9%,西部省份也在 7%以上的水平,东部省份尚未达 6.5%,低于中西部省份约 1 个百分点。东北地区受辽宁经济数据挤水分拖累,17 年社零增速和人均消费增速均出现显著下滑。

城市层面:三四线城市消费增速持续高于一线,近两年超过二线。2012 年以来, 一线城市的消费增速出现明显下滑,社会消费零售总额同比增速从 12%持续下降到 2017 年的 7.3%。相比之下,二线城市和三四线及以下城市的消费增速下降幅度较小,2016 年和 2017 两年三四线城市消费增速还出现了反弹。

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Q:三四线城市能安居吗?

2019年截至6月,一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年,但一线城市因供给不足,房价并非由中位数收入人群决定,而是由高收入人群决定。而三四线城市近三四年的房价变化主因,则大部分是由棚改政策影响。

棚改红利逐渐减弱,三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

2015 年推出的棚改货币化安置政策主要表现为棚户区改造时涉及的房屋或者土地征收, 对于补偿方式采用货币化补偿。

根据国开行网站披露,其作为抵押补充贷款主要投放行在 2015 年~2018 年 6 月末累计发放棚改贷款 38684 亿元,其中对中西部累计发放贷款 21000 亿元,对东北地区累计发放贷款 3400 亿元。棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化 的同时,也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素,2016 年三季度以来,三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超越一二线城市。

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Q:各线城市的楼市开发真相如何?

我们按发展水平,将中国各个区域划分为东、中西、东北地区。

东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

1—5月份,东部地区房地产开发投资25227亿元,同比增长9.7%,增速比1—4月份回落1.1个百分点;中部地区投资9714亿元,增长9.2%,增速加快0.5个百分点;西部地区投资9637亿元,增长18.5%,增速加快0.1个百分点;东北地区投资1496亿元,增长7.1%,增速回落3.5个百分点。

2019年1—5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

1—5月份,东部地区商品房销售面积22095万平方米,同比下降5.5%,降幅比1—4月份扩大1.2个百分点;销售额27788亿元,增长4.6%,增速回落1.4个百分点。中部地区商品房销售面积15412万平方米,增长0.1%,增速回落2.3个百分点;销售额10872亿元,增长6.2%,增速回落4.2个百分点。西部地区商品房销售面积15788万平方米,增长3.8%,增速与1—4月份持平;销售额11317亿元,增长10.8%,增速回落1个百分点。东北地区商品房销售面积2222万平方米,下降8.1%,降幅扩大3.9个百分点;销售额1795亿元,增长2.3%,增速回落1个百分点。

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Q:年轻人在三四线城市攒得下钱否?

分四大区域看,五类岗位平均工资最高的区域均为东部,平均工资分别为中层及以上管理人员168503元、专业技术人员109651元、办事人员和有关人员71556元、社会生产服务和生活服务人员60447元、生产制造及有关人员57202元。五类岗位平均工资最低的区域均为中部,分别为104652元、72660元、50708元、44959元和50466元。五类岗位平均工资在四大区域内最高与最低之比分别为1.61、1.51、1.41、1.34以及1.13。

大城市容不下眼泪,小城市装不下梦想,一二线城市值不值得你拼、三四线城市值不值得你留?

一直是一个仁者见仁,智者见智的开放命题。哪里才是楼市春天的萌芽地?楼市短期看金融,长期看人口,对于今年上半年没有大涨过的“有显著人口增量的大城市”的刚需、低杠杆的中长线投资者来说,未来60天或许就是非常好的买入机会(注意限定条件),而这种机会能否延续90天以上都很难说。

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数据来源:国家统计局、WIND、海通证券研究所