三四线城市二手住宅有价无市,刚需购房者要不要接盘?

房地产市场中新商品住宅与二手住宅构成了完整的市场交易产品。二手住宅销售是房地产市场的主要风向标,二手住宅销售价格下跌,新商品住宅销售也会受到不同程度的影响。刘全认为,新商品住宅与二手住宅价格密切相关,新商品住宅销售价格大幅上涨,必然会引起二手住宅市场价格升高。前两年,三四线城市房价持续大幅上涨主要是棚改货币化补偿利好政策刺激,部分三四线城市房价涨幅一度领涨全国房地产市场。目前,三四线城市二手住宅有价无市,刚需购房者要不要接盘?

据央行公布数据显示,截至6月末,全国主要金融机构房地产贷款余额41.9万亿元,同比增长17.1%。7月份,住户部门中长期贷款增加4417亿元,单月维持在4000亿元以上。刘全认为,央行持续宽松货币政策是支撑房地产市场购买力的主要条件,无论是新商品住宅与二手住宅销售都离不开宽松货币政策加持。否则,房地产市场不可能维持高度繁荣景象。全国部分三四线城市由于缺乏支柱产业,外来人口有限,二手住宅销售价格下行趋势明显。

中原地产调查数据显示,2019年1-7月,全国土地出让金总收入3.6万亿元,同比增长8.6%;全国住宅类用地成交楼面均价2871元/㎡,同比增长17.3%。刘全认为,房地产开发土地价格上涨是促进房价走高的主要原因之一,土地价格上涨引起房地产开发成本大幅增加。全国一二线城市与三四线城市之间的竞争日趋强化,小城市人口持续向大城市流入趋势明显。由于三四线城市经济基础、人口结构和综合实力叠加影响,部分三四线城市房价大幅上涨已经终结。

城市房价与人口之间密切相关,如果城市连人都没有了再谈房价就失去了任何意义。刘全认为,全国部分三四线城市人口大量流出导致房价已经不具备大幅上涨的基础,意味着这部分三四线城市房价上涨空间极为有限。城市人口是决定三四线城市房价上涨的主要因素,城市只要有大量人口流入,未来房价仍然有上升空间。三四线城市二手房有价无市,市场投资炒房客面临挑战。

作者:刘全

创作:2019.8.14