正荣地产成功迈入“千亿”俱乐部!却是痛苦的开始?

出品:每日财报

作者:张京

“千亿新军”正荣地产正面临成长烦恼:一边踩刹车,一边频融资。

在房地产行业深耕21年的正荣地产,2013年启动了全国化布局,此后规模迅速扩大,连续多年复合增长率超过35%。就在去年其销售额突破到了1000亿元大关,正式进军“千亿俱乐部”。

本是闽系房企正荣地产(06158, HK)的高光时刻,但是进入2019年以来面临的问题不断。

上月30日,正荣地产公告,宣布完成“先旧后新”配售2.44亿股份,每股配售价4.95港元,融资11.99亿港元。本次配售股占扩大后已发行股本约5.60%。

值得注意的是,本次配售计划早在7月21日深夜已公告。从公告次日(7月22日)以来的10个交易日中,正荣地产(06158,HK)股价有8个交易日下跌,8月2日股价下探至4.49港元,逼近上市以来低点。可谓好景不长。

就在半个月后,正荣地产又发布公告,计划发行总额为1.1亿美元的优先票据,至2022年到期,利率为9.15%,发售价将为本金的101.341%,所得款项将用于再融资其现有债务。经《每日财报》统计,这已经是今年以来正荣地产发行的第6笔美元融资。今年一季度,正荣地产发布了四次发行美元的公告,合计金额为10亿美元,利率最高为10.5%,最低为8.65%。

在国内房企融资收紧背景下,全球汇率市场波动加大美元债融资成本,依然未能阻止正荣地产美元债的发行,它正在经历什么?

《每日财报》关注到,截至2018年末,正荣地产的负债总额为1170亿元,与2017年末的950亿元相比有较大幅度增长,资产负债率和净负债率分别为82.69%和74%,而2019上半年负债达1200亿元,当下有如此高频率的融资,可见其在债务压力下对资金的需求非同一般。

有统计显示,2019年上半年,正荣地产完成586亿元销售额,虽然达到历史最高值,但增长幅度却为历史的最低水平,与去年上半年的581亿元销售额只增长了5亿元。对于销售增速的下降,正荣地产方面表示:在千亿规模后,公司进入高质量发展期,强调规模、利润、杠杆之间的平衡,追求发展的高质量,不追求绝对速度。从业绩和土地储备来看,正荣似乎意在主动收缩。

“比销售业绩增速下降更令市场担忧的可能是正荣上半年在土地市场上的低迷表现。”其实不得不说,土地储备是一家地产公司的未来,该数据的大幅下降,不得不引起资本市场上的敏感。

而此前冲击千亿时,正荣扩张迅猛,甚至可以说预支了部分企业财力,尤其是当下销售市场低迷的情况下,企业需要保证当前的资金安全。数据显示,截至2018年,正荣地产的净资产负债率从2017年的183.2%降至2018年的74%,年中时总负债1069.86亿元,其中短期负债260余亿元,已处于行业平均负债水平之下。但正荣地产的经营性现金流已连续两年为负,2016年为-26.64亿元,2017年为-42.39亿元。

另外从盈利能力来看,闽系龙头房企中,除了世茂净利率在20%以上,阳光城、正荣和融信的净利率在去年年底的财报中分别为6.92% 、8.43%和10.1%,处于业内较低水平。

从行业环境看,今年是房地产企业的还债大年,融资已经被收紧,当成交量萎缩之后,就面临还债压力,它们采取的正常经营策略只有降价换量。而又有政策规定可降价幅度不准超过5%,就意味着不能大幅降价实现换量,那么就会导致房地产企业和高杠杆的房地产企业在今年可能是难关年份,预计房地产企业破产的速度可能会加快。出于这个角度可见其对资金的嗜血渴望,甚至可以说,正荣地产已经可以把降低融资成本当成今后主要任务了。

地产行业近年来一直强调规模为导向,正荣地产也不例外。一方面规模体现了企业的实力,另外与拿地有关系,规模越小,拿地机会越来越少。越来越多的企业杀入“千亿房企俱乐部”。在调控常态化的背景下,这一逻辑却发生着改变。中原地产研究中心统计数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次。可见在一系列密集的调控中,一味奉行规模至上,如果将发展质量抛之脑后,无疑等同于在滔天巨浪中“裸泳”。规模做大后,企业的战略、经营、组织管理和人才建设等各方面都面临着全新的挑战。