产城融合成新风向,碧桂园打造产城融合标杆

8月6日,国务院印发上海自由贸易试验区临港新片区总体方案,将繁华余光未曾照到的临港推上新闻的头条。临港片区的升级,产城融合是关键。按照规划,临港将正式开启产城融合、后现代工业园的发展模式。也就是说,新片区不仅是一个特殊经济功能区,更是一个产城融合的现代化新城。

产城融合再一次被国家点名,站上C位。近年来,在国家政策的指引下,产城融合的协同化发展趋势日益显著。背后带来的是城镇化水平的提高、城市空间合理利用和产业转型升级,进一步推动人们的生活水平。

在万亿蓝海的驱动下,房企纷纷入场,抢滩市场。在房企的推动下,产城融合的思路不断创新,房企各施所长,比拼运营能力。

多方共赢,政策助力产城融合发展

近年来,在国家政策的指引下,产城融合的发展趋势日益显著。

将时间拉回四年前。为了积极有效推动产城融合发展,2015年7月国家发改委发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》。按照国家发改委文件的精神,产城融合示范区是指依托现有产业园区,在促进产业集聚、加快产业发展的同时,因势利导,按照产城融合发展的理念,加快产业园区从单一的生产型园区经济向综合型城市经济转型,为新型城镇化探索路径,发挥先行先试和示范带动作用。

在提出产城融合示范区概念的次年,特色小镇如期而至。2016年,《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》发布,提出加快培育特色小城镇,明确要求推动基础设施和公共服务向农村延伸,带动农村一二三产业融合。

该文件旨在从空间维度推进中心城市与小城镇一体化的都市圈建设,促进资源在中心城市与周边城镇之间优化配置,加快推动中心城市产业升级和功能升级。另外,推进生产、住宅、办公、商业、休闲等功能区相互交织,促进外来就业人口就地城镇化,推动城镇转型为产城融合的城镇综合功能区。

从产城融合到特色小镇再到都市圈,探索城市空间效率最大化的课题从未停止。2019年初,国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,提出都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态,即城市群是新型城镇化的主体形态,都市圈是城市群内部的核心。

和君产城发展事业部业务合伙人翟战平认为,这一指导意见的发布,标志着中国区域发展正式从城市化为主导的高速发展阶段迈入到以城市群为主导的高质量发展阶段。在区域发展模式切换的背后,其实是产城融合发展路径的切换。在城市化为主导的高速度发展阶段,产城融合的模式强调“以产促城,以城兴产”,更多强调产业和城市之间的时间协同、空间整合和规模匹配。

产业是经济发展的动力,产城融合推动国家城镇化建设的发展。城镇化的任务之一是推进城乡发展一体化,以产业为纽带不断完善城市生活配套设施。在产业园区出现并快速发展后,数以亿计的人口迁移,城市经济突飞猛进的增长,产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来正向的因素。

当前,全球产业正在发生新的重点转移。借助产城融合的机遇有助于吸引优质企业,积极参与国际化竞争,不断提升城市的国际影响力。

随着城镇化规模的不断扩大,部分新城新区建设过度追求物理空间建设,严重浪费土地空间的现象较为普遍,城市建设逆集约化现象日益突出。产城融合的推进有助于实现城市土地集约化,扩大产业空间。在产城融合的过程中,空间与产业发展的互动尤为重要,在有限的土地上承载生产要素的流通,需要合理利用空间,加速产业聚集。这也有利于构建城市产业生态体系,增强产业自我更新能力。

万亿蓝海,房企抢滩的背后逻辑

中央出台相关产城融合政策后,地方政府逐步放开产城融合项目经营管理,开发运营更加市场化。

以特色小镇为例,2016年,住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合下发通知,决定在全国范围内开展特色小镇培育工作,并且制订了到2020年培育1000个左右特色小镇的具体目标,每个小镇投资至少20亿元以上。以此推算,直接拉动投资超过2万亿元。

作为与城市发展相关的房地产企业,在市场的蓝海下,房企将产城融合视为多元化布局的抓手。目前,政府也有意引导房企做产业地产。希望能通过房企产业运营,为当地招商引资,带来经济增长。

房企入局背后的逻辑是,进入下半场,高歌猛进的时代已经过去,传统的房地产开发模式也已经过去。眼下的房地产正在变换轨道,从关注开发转向关注城市发展和运营。

产城融合带来的发展空间逐渐被关注。未来,产城融合项目关系到开发商的可持续性发展。业内普遍认为,在房地产行业不景气的当下,产城融合属于朝阳行业,未来前景广阔。

另一个支撑点是,过去住宅市场的高利润,使房企没有足够的动力开拓新方向。随着调控政策收紧,住宅用地价格上升等因素,增量空间缩小,房企不得不思索新的路子。未来在收并购红利弱化、房企盈利空间受到挤压的背景下,房企的盈利水平将更决定于企业自身的运营管控与成本控制能力。

《2017-2018中国产业园区市场研究报告》指出,随着产业园区数量的增长,我国产业地产运营商得到快速发展,目前有超过半数的百强房企涉足产业地产。房地产企业纷纷谋求转型,寻求多元化业务和赢利点,以应对市场新常态下的变化与挑战,天然带有地产属性的产业园区成为房企布局的重要领域之一。

各施所长,粤港澳大湾区探索产城融合之路

最近数年,产城融合成为房地产行业风行词汇。据不完全统计,克而瑞2018年排行榜TOP20房企中,超过50%已推出产城融合战略或项目。国内主流的房企开发商,如碧桂园、华夏幸福、招商蛇口、华润置地等,均已大举向产城融合发力,产城融合的房企队伍越来越大。

各家房企目前的运作方式各有不同。行业涌现各种产城融合案例,如碧桂园潼湖科技小镇、华夏幸福嘉善产业新城、招商蛇口的产城开发和园区运营模式等。

兴业证券报告认为,目前房企的产城融合趋向“政府支持、企业主导、合作巨头产业运营、产城同步发展”的开发特点。报告认为主要的变化有三点:其一,由政府主导+单线联系,向企业主导+三维关系转变;其二,由政府或房企自身寻找产业上下游并参与运营,向房企与自带上下游运营能力的产业巨头合作模式转变;其三,由产业、居住、配套分离式规划开发,向产业、居住、配套同步规划开发转变。

在房企抢滩产城融合的热潮中,粤港澳大湾区的土地上投资热情最为高涨。《中共广东省委 广东省人民政府关于贯彻落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉的实施意见》,提出发挥新区海港、空港、海洋及江河水系等资源优势,形成生态优先、陆海联动、产城融合的珠港澳新型合作模式。

在大湾区建设之下,新一轮的产城融合迎来了风口。随着深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日趋紧密,品牌房企紧抓机遇,利用自身的资金优势与资源优势,与当地政府合作,在城市交界布局产业园区、特色小镇等。

作为起家于粤港澳大湾区的房企,碧桂园抢先布局产城融合。2016年8月,碧桂园正式对外发布“产城融合战略”。

以碧桂园潼湖科技小镇为例,该项目是碧桂园首个科技小镇,也是广东首个科技小镇,于2017年5月17日正式动工,2018年9月开放。目前,潼湖科技小镇第一期已经开园,企业已经陆续进驻,步入“运营年”。以物联网产业为重点引进27家企业/机构,其中8家上市公司,11家国家高新技术企业。

据悉,碧桂园的产业发展主要布局于一线城市周边和强二线城市周边的重要区域。碧桂园做重资产,入驻企业轻资产运营,并以企业为核心建立园区运营服务体系,打造科技增值服务平台,强力为企业赋能。碧桂园通过“庞大的产业资源+成熟的地产经验+雄厚的金融平台+丰富的应用场景”组成四合一的保障体系,产业先行,通过以产带城、以城促产、产城融合的发展路径打造生产、生活、生态“三生融合”的宜居宜业之城,推动实体经济发展。

经过3年的发展,碧桂园的产城融合战略渐入佳境,已在粤港澳大湾区、长江经济带、长三角城市群布局打造潼湖科技小镇、思科(广州)智慧城、顺德新能源汽车小镇、顺德机器人谷、中以国际科技合作产业园、张江长三角科技城等数个标杆产城项目。

数据显示,截至2018年底,已与碧桂园达成合作意向的产业资源2100多家,其中世界500强72家,中国500强119家,龙头企业485家,上市公司479家,集聚平台资源315家,撬动企业资源1702家,碧桂园将持续为区域导入优质产业资源,助推经济高质量增长。