谁是央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?

10多天前的7月31日,央行在北京召开了银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。这次坐谈会中,房地产再次被“点名”。

事实上,这已是央行短时间内两次“点名”房地产了。座谈会中,央行针对于房地产融资端作出了三点明确表示:

1.坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制;

2.保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;

3.加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

对于前两点,大家都不陌生,可以说早已经是耳熟能详的表述了。不过第三点“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示”则是第一次提及,其中的味道不言而喻。

尽管谁是“高杠杆经营的大型房企”还有这些房企都有何特点,央行没有明说,但在行业内和资本市场,通常的指向是房企的有息负债规模以及资产负债率。

前不久,“标准地产研究院”曾就房企2018年的经营债务公布过两个榜单:一个是房企的净负债额,另一个是净负债率。净负债额直接可以对标有息负债的规模,而净负债率又是属于资产负债率上级的观测指标。一个房企有没有高杠杆,这两个指标很能说明问题。

注:由于现在正值半年报时期,大部分房企尚未公布2019年上半年业绩情况,因而暂时选用2018年年报的数据,待半年报公布后,我们会依据最新数据进行重新核定。

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净负债额:恒大居首,泰禾、富力压力山大

根据榜单,在有效统计的68家上市房企中,

净负债额超千亿元的总共有6家;

500-1000亿元级别的有16家;

100-500亿元级别的则有32家,其余的房企净负债都低于100亿元。

从绝对数额上看,恒大凭借5600亿元的净负债额高居榜首,而身后5家房企负债也都过千亿元。

值得注意的是,保利、融创、碧桂园三家,虽然负债额也超千亿,但与其庞大的销售规模相比,目前的负债水平算是比较正常。

在所有的房企中,恒大的负债总额尤其突出,虽然同样作为TOP3房企之一,但负债额远远超碧桂园和万科,这也是恒大长期被市场质疑的痛点。

事实上,自2013年起,恒大伴随着年销售额从1082.5亿元增至2018年的5511亿元,资产负债表上流动负债更是从1881.98亿元大增至11594.56亿元,净负债额也来到5600亿元。

近几年,恒大也尝试着主动地去杠杆,并提出“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式,净负债也得到了一定的控制。

在高负债的其它房企中,富力和泰禾也都超了千亿元,不过二者2018年的营收分别只有768.58亿元以元及309.85亿元,不足千亿元的收入对标如此高的负债,杠杆之高,应该是众人皆知了。

最近,关于富力和泰禾负债危机、融资受阻等相关的报道也是层出不穷。

先是7月11日,泰禾在新加坡挂牌一笔美元债,利率高达15%,要知道同期中海的海外票息率只有2.90%,显然泰禾想让市场继续为其债务买单,所剩下的唯一途径就是给出超高的风险补偿。

紧接着在7月26日,富力地产的一份内部文件也被《中国建设报》等多家媒体爆出,文件显示此刻的富力正紧锣密鼓地希望提高销售,出于资金考虑甚至计划下半年暂停拿地。消息一出市场对其债务危机的担忧则进一步加深。

有负债高的,也有对杠杆控制相对较好的。

这其中,万科和碧桂园作为TOP3的房企,二者的净负债额实际上都很低,其中万科只有588.01亿元。

去年业界还曾多次传出对万科负债的担忧,并宣称其负债超过万亿元。事实上,万科的大面积负债多来自于预售房款或合同负债,并不能算作现实意义上的欠款。

整体来看,负债额较高的比较多地集中在中型房企,小型房企本身因其规模制约,在融资能力上也较差,因而负债水平也较低。

不过单是净负债额维度,无法考虑房企的规模与营收水平,存在一定弊端,而通过与净资产的比值所得到的净负债率,则可以同期涵盖规模因素,因而可比性实际上比单一的负债额更强。

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净负债率:中小房企“负翁”云集,泰禾再次中招

从榜单来看,净负债率超过110%的房企有多达25家,其中包括富力地产和泰禾集团在内的房企超过200%,而有4家房企更是一举超过了300%。

高负债率也就意味着高杠杆,这其实就是央行所关注的重点。据此来看,排名前四的三盛控股、北大资源、泛海控股以及泰禾集团凭借超高的杠杆率首当其冲。

实际上,三盛控股此前早已释放出债务危险信号。数据显示,三盛2018年底的总负债为86.43亿元,其中银行、金融机构贷款和应付债券加起来的借款总额为33.97亿元,相比于2017年增长超过一倍有余。为取得银行贷款及金融机构贷款,中房研究院等多家媒体爆料三盛控股目前账面上28.5亿元的存货已全部被抵押。

同样的状况包括其身后的北大资源以及泛海控股,2018年北大资源有息借款约152.3亿元,其中一年期债务为101.4亿元,占比达66.6%。然而,同期账上的现金及现金等价物、及受限制现金仅有54.78亿元,远低于一年内要偿还的短期借款。

对于泛海控股,2018年资产负债表显示其账面货币资金216.4亿元,其中受限资金89.52亿元;而公司一年内到期的非流动负债却高达340亿元,短期借款144亿元。为了缓解债务危机,今年3月18日,泛海控股甚至不惜将两个总资产为445亿元项目作价125.53亿元就卖给了融创。

值得注意的是,虽然净负债率不及前面三者,但泰禾集团是唯一一个在负债总额及负债率都排名前五的房企。

作为闽系房企的代表,泰禾集团2012年至2018年间资产负债率为82.59%、85.74%、89.23%、79.87%、82.4%、87.8%和86.88%,连续7年基本都在80%的红线上。这两年,泰禾也曾因过高的扩张目标多次收到深交所的问函。

不过值得一提的是,净负债率高通常表明存在较大债务风险,但净负债率低并不一定就反映其债务风险小,实际分析中还得视其债务结构是否发生变化而定。例如刚刚公布2019年半年报的阳光城,今年上半年阳光城短期借款78.81亿元,长期借款为598.1亿元,而去年同期则分别为131.1亿元以及594.6亿元。

表面看起来阳光城长期借款基本维持不变,短期借款则是大幅降低,负债水平自然也随之降低。但实际上其长期借款中保证借款从2018年6月的35亿元增长到52亿元,增幅高达48.5%。

同样阳光城的短期负债上也存在类似情况,这里就不作详细分析了。总得说来这些变化直接带动阳光城整体负债虽然降低,但是短期利息却从5746万增至5951万,而长期应付利息更是从2.98亿元增至6.52亿元,即行业俗语“借到的钱没有增多,但借到的钱却更贵了”。

阳光城2018年6月半年报资产负债表

阳光城2019年6月半年报资产负债表

综合来看,高净负债率普遍集中在中小型房企,而头部房企则表现出对于负债风险具有更高的把控能力。例如恒大虽有180%的净负债率,但前文提到实际上这两年恒大明显放低了扩张步伐,负债率也相应得到控制。

此外对于负债率不断降低的还有宇宙第一房企碧桂园,截止2018年底,碧桂园的净负债率仅有50%左右。但是现金余额却有2425.4亿元,占总资产比例达到14.9%。对于低杠杆的代表万科和中海,二者净负债率只有24.96%以及26.95%,多年来始终保持在低位,在时下融资普遍收紧的环境下,二者也更是持续表现出稳健审慎的财务策略。

实际上,伴随着银根收紧,监管层这两年已经多次信号传递将从融资端入手抑制逼空的房价。在此背景下,虽然房企还可以谋取海外发债融资,但融资成本却进一步被推高。而在此节点,如果债务上依然选择顶风向上,结果无疑就是面临更大的风险敞口。