房贷利率缘何重回上涨

近期,杭州、南京、苏州、成都等多个前期房价上涨压力较大的城市首套和二套房贷利率开始出现不同程度的上浮,商业银行贷款额度也趋于紧张,这对于这些地区按揭购房的居民而言不仅会增加贷款难度,更会显著增加购房成本。

从此前全国房贷利率走势来看,首套和二套平均房贷利率从2016年11月起开始上涨,到2018年10月最高分别涨至5.71%和6.07%高点,此后随着市场流动性的改善开始逐步回落,这也直接促成了今年3、4月的楼市“小阳春”行情。但从今年6月起首套和二套平均房贷利率又开始触底回升。需要说明的是,以往房贷利率的上行基本与市场利率走势同步,但当前市场流动性较为充沛,金融机构超额存款准备金率6月末已上升至2%,短期和中期市场平均利率也处于平稳下降的态势,银行间质押回购加权利率(7天)近期保持在2.6%左右,人民币贷款加权平均利率6月末下降至5.66%,比3月下降0.03个百分点。因而,此次房贷利率重回上涨区间是对部分热点城市购房有针对性的定向加息,属房地产调控的因城施策范畴。

究其原因,经济过于依赖房地产的副作用近年来正在逐渐显现,房地产行业一方面大幅提升了全社会人工成本和土地成本,另一方面挤占了宝贵的信贷和土地资源,降低了资金和土地使用效率,2018年新增贷款中三成为居民中长期贷款其实就是房贷,今年上半年居民房贷余额增速仍保持在两位数的高增长。更为严重的则是,当前全球经济风险正在累计,美国长短期国债收益率出现罕见倒挂,近四十年以来每当这一指标出现倒挂未来半年到一年内美国均发生了比较严重的经济危机,比如2001年互联网泡沫破灭和2008年的次贷危机,而一旦美国发生经济衰退势必会带动全球经济下行,此时严控地产泡沫的继续扩大是提前防范未来潜在风险的必要举措。

可以说,近年来房地产的高速增长和实体经济的低位徘徊已形成鲜明对比,房地产畸形发展已开始逐渐威胁到我国在国际产业链上的地位,不久前陆家嘴论坛上银保监会主席郭树清就明确指出了房地产高速发展的危害,政治局会议不仅重申“房住不炒”,更是首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

因而,当前继续保持房地产调控不放松的信号已十分明确且不会动摇,接下来就是看用何种调控手段来实现这一目标。

2017年,为了让火热的房地产快速降温,全国多地史无前例地推出了限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”的调控手段,当时虽起到立竿见影的效果,但相比于市场化手段,行政性调控手段实质上是对市场的走向形成短期干扰,且会强化涨价预期,同时存在一些当时难以发现的弊病,而这些弊病目前正陆续表现。例如,严厉的限购和限贷政策导致了为获得购房指标和首套房资质的大量假离婚现象;限价政策短期使新房价格大幅低于市场价,这一方面短期引来了大量购房者争相购买,买到就是赚到的心态快速蔓延,另一方面开发商为保持项目的预期利润率会降低项目质量标准,近两年消费者关于房屋质量问题的投诉量明显增加,一些高价楼盘在限价下也未能幸免;限商政策则在短期将一些购房需求完全挤到了商品房层面,间接扩大了短期购房需求;限售政策俗称“冻楼”,未来随着房地产市场的逐步降温,前期集中成交的新房在限售期满后容易出现二手房市场供给量井喷的问题,不利于房地产市场的平稳。

相比于上述行政性手段,调整房贷利率更加市场化,一二线城市单套平均房价基本在百万元以上,居民购房普遍均需使用贷款,更有一些房地产投机者组合利用信用卡提现、信用贷、从多个银行贷款等手段大幅加杠杆购房、以小博大,严重扰乱了市场秩序。从这个角度看调整房贷利率对房地产市场的作用同样显著。更为重要的是,当前一二线城市二手房租金回报率普遍在2%以下,不仅大幅低于房贷利率,更低于银行定期理财收益率,租金回报率与市场利率已严重倒挂,此时如果在一二线城市用500万元全款购买一套住房,一年租金收入仅为8万元左右,而如用此资金购买银行结构性理财产品一年收益最低也在16万元左右,如果通过按揭贷款购买用于出租则收益较8万元更低。当前提高贷款利率无疑会更加拉低房地产的投资收益率,有利于使房地产变成一个收益率非常平庸的资产,最终改变房地产对社会资源的巨大虹吸效应。

当然,首套房贷利率的提升难免会提高刚需群体的还贷成本,形成“误伤”,但看待这一问题时应分正反两方面综合分析。一方面房贷利率的提升对于房价回落有明显作用,刚需群体还贷成本虽提高但购房成本未来将会出现下降;另一方面则需通过构建房地产调控长效机制,加大面向刚需群体的、交通便利的共有产权住房供给,同时大力发展以机构为主的租房市场发展,有效满足刚需群体的居住需求。

综上,不将房地产作为短期刺激经济的手段的信号已经明晰,有利于提前防范未来可能出现的全球经济下行,近期多个前期房价上涨压力较大的城市首套和二套房贷利率的上涨是以市场化调控逐渐替代行政调控的有效手段,可使房地产变成一个收益率非常平庸的资产,房地产投资与投机也会逐渐因其收益率的平庸而大幅减少,至于房贷利率提高可能误伤刚需的问题则需通过加大共有产权房供给来解决。