成都高低配这么流行,买房怎么选?

你们发现没有,成都市面上大部分产品都是高低配,不管是刚需盘还是改善盘,都喜欢搭配着来,为什么要这样修?难道是因为爱情,要修出最萌身高差?

当然不是,开发商修高低配,其实是源于面粉拍卖中的容积率限制,如果按照面粉出让协议中的容积率来烤面包,而且烤一样的面包,估计开发商得把底裤亏掉。

1

容积率限制了产品密度

2012年,国土部、国家发改委联合印发了《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》,明确限定住宅项目容积率不得低于1.0

这项规定变相禁止了别墅产品的开发建设,时至今日,大部分出让的土地容积率下限都在2.0左右。

而关于成都土地出让的容积率上限,在2017年发布的一份文件中也有明确要求,文件中关于容积率上限部分的规定如下:

核心区:指综合交通枢纽、城市轴线、城市中心区等建筑强度较高的区域。

特别地区:指临历史文化街区、环城生态区、主要山体、主要河道、城市风道区等区域及环城生态区。

一般地区:指中心城区除核心区、特别地区以外的大部分一般城市建设区域。

特别控制区:指受特别设施影响、景观环境影响或其它特定因素影响的区域。

2

开发商为啥要玩高低配?

房子有两种,一种叫“贵的”,另一种叫“更贵的”,“贵的”房子当然修得越多越好(比如中心城区某些5T16、2T17的高密度项目),玩的是薄利多销的套路,而“更贵”的房子则是修得越少越好,最好一块地就修那么几栋,这种房子,比高层货值溢价高好几倍,玩的是物以稀为贵的营销套路。

(高低配产品)

但是自从限容政策下发后,修别墅是不可能的,这辈子也不可能,除了在政策出台前就拿地的少部分项目可以不受限容约束,后面拿地的所有项目都不得修建别墅。

别墅不能修了,那我全修成刚需房总可以了吧?不好意思,容积率上限与建筑密度也有规定,从成规办17年发布的《用地与建筑分册》来看,除了成都老城区和高新区中心地段这种开发强度较高的区域,其它大部分地区容积率上限控制在2.0建筑密度上限控制在25%

(叠拼别墅)

这种限容、限建筑密度的规定下,修得太密太高都不行,全部修成别墅也不行,难道开发商高价拿地,含泪甩卖,被容积率憋死?不存在的。

3

高低配的特点

所谓高低配,就是同一个项目中,同时包含高层和其它低密产品,不同类型产品容积率不同,但整体容积率符合土地建设要求,就好比月入五百万的人和月入五百的人,平均工资肯定能达到最低工资标准。

举个例子,假如某项目总建筑面积30万㎡,假如全部修高层,单价平均2万元/㎡,所有房源也只能带来60亿货值,但如果改为24万㎡高层混搭6万㎡叠拼,叠拼产品单价一般可以达到高层产品的140%以上,这6万㎡叠拼可以卖出10.8亿货值,两部分一共能带来64.8亿元货值,整整高出4.8个亿。

现在成都市场上大部分产品都是以高低配为主,比如高层+洋房高层+联排高层+洋房+联排等,这种开发模式诞生的产品,很有可能就像城南某楼盘,刚需部分太贵、改善部分太刚。

高低配的开发模式对于开发商和购房者来说,都是一把双刃剑,对于开发商而言,只要低密部分能够实现溢价,便有了高价拿地的底气,低密部分还能提升整个项目品质和调性,何乐而不为?但如果低密产品承担太重的溢价任务,脱离了市场可以接受的范围,最后就只能面临滞销,平衡产品溢价与畅销是个永恒的难题

而对于购房者而言,抄底或捡漏的机会就藏在这些高低配的楼盘中,楼盘高层部分难以溢价,也就意味着购房者能够以相较于市面上同等产品更低的价格入住一个品质楼盘,如天府新区很多网红盘,如某“锦绣”、某“天骄”、某“生态城”,就是其中的代表。

4

高配部分值得买吗?

高配部分是产品实现溢价的部分,说白了,低配的那些高层开发商没怎么赚到钱,这些高配的洋房、叠拼、联排必须把钱挣回来

叠拼、联排这种赠送面积都比较大,密度很低,如果单独算,其容积率可能已经接近别墅,这种产品单价看起来很高,如果以实得面积算,却有可能比高层还低,这些赠送面积当然不是开发商免费送给你的,而是去高层部分偷来给你的

这种销售方式和超市里那些捆绑销售的泡面饮料差不多,实得单价不高,但是很大一部分产品是以赠送的形式销售的,这部分面积不计入产权,无法写进房本,没有法律保障,特别是一些违建的部分,要你拆,你就得拆。

当然,大赠送的优势也是有的,作为自住来说,能多一个露台花园地下室一般来说就很不错了,如果能增加室内赠送面积,那就赚到了,在二手房交易市场,赠送面积这一部分也会溢价,转手时更有优势。

虽然说靠低密产品溢价已经是大部分开发商的共识,但是溢价还有一种操作是依靠装修,今年上半年,天府新区某楼盘推出了清水叠拼,均价竟然只比该楼盘之前推出的高层精装房源贵999元/㎡,足可见精装溢价也是盈利的一件大杀器

5

低配部分怎么样?

选择一个高低配小区的低配产品,一般也就是看中了整个小区的品质,但实际情况是,高低配中的高层住户居住体验还不如纯高层住宅,不仅被低层住户掠夺大量公共资源,还会因两边物业费用不同受到物业区别对待,至于阶层对立引发的各种矛盾,似乎也很难避免。

所以一些开发商为了避免这种麻烦,会将两部分业主用围墙分隔开,原本看起来所有人可以共享的一些景观和设施对于高层住户来说是无法进入的

这部分产品唯一的吸引力恐怕就只有价格了,刚需购房者对于小区环境、圈层纯粹、赠送面积和实得率的抗性并不大,唯一的抗性可能就是价格本身,更何况,低价住一个品质社区,里子如何,冷暖自知,至少面子上过得去。

回到最初的问题,开发商为什么修高低配?

因为爱情。。。。才怪,为了多赚点钱。

高低配两部分产品有什么特点?

高的总价低性价比也低,低的总价高但性价比也高。

两部分产品怎么选择?

以前我没得选,现在我都要。