取得预售证3个多月仍未开盘 天健地王入市困局

房贷利率悄然上调的压力下,广州楼市8月上旬的成交量“成色不足”已是不争的事实。根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,8月5~11日广州新房共网签1456套,环比下降17.18%;网签面积为152111平方米,环比下降16.71%。

从今年走势来看,此前31周广州平均单周网签量约为1640套。即8月5 11日网签量远低于开年以来的平均水平。

而广州市白云区商品房8月上旬的成交量,更是呈“断崖式”下跌。根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,广州市白云区5 7月成交套数分别为333套、393套、416套,8月上旬广州市白云区的成交量,仅达74套。

伴随楼市成交逐渐回落,《中国经营报》记者近日走访发现,在白云新城预计8月底入市的天健集团地王项目——天健云山府涉嫌“捂盘惜售”。4月份取得的预售证,而如今开盘时间与价格仍未具体确定。在8月初更是被广州市住房和城乡建设局(下称“市住建局”)曝出工程项目存在突出质量问题。

对于是否涉嫌“捂盘惜售”,市住建局通报的问题如何整改等情况,记者分别致电致函了深圳市天健(集团)股份有限公司(000090.SZ,下称“天健集团”)以及市住建局,天健集团相关负责人向记者表示,相关信息以上市公司对外披露的为准。市住建局方面,截至发稿未做进一步回复。

广州房地产市场趋于理性

自8月份以来,多数银行普遍执行首套房贷利率基准上浮10%、二套房贷利率基准上浮15%,但部分银行上调了房贷利率,如浦发银行于8月初将首套房贷利率从基准上浮5%上调至基准上浮20%,二套房贷利率也从基准利率上浮20%到基准利率上浮25%。

伴随着房贷利率基准上浮的影响,广州楼市8月份的成交水平呈“断崖式”下跌,根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,截至8月18日,广州全市新房共网签2624套,相较7月新房网签11346套,网签环比下跌76.8%。其中白云区新房网签74套,相较7月份网签416套环比下跌82.2%。

在房贷基准利率调控上浮之下,广州的房地产市场逐渐趋于理性。然而记者走访发现,准备入市的高价地王天健云山府,在房贷基准利率上浮存在去化难的背景下,预售证获得近4个月来,至今开盘日期仍未确定。

“天健云山府目前还没开盘,销售价格待定,预计在8月底开盘销售A1、A2栋,单价区间在60000 70000元/平方米左右。”近日,在走访天健云山府销售现场,相关置业顾问如是告诉记者。

事实上,根据阳光家缘数据显示,早在今年4月30日,天健云山府A1、A2栋就已取得预售证,预计预售套数124套。

距离天健云山府取得预售证,已时隔3个多月。早在2016年,广州市房屋交易监管中心就曾表示,预售项目在取得预售证10天内须开放房源,明码标价,其还称,下一步将严厉打击捂盘惜售的行为。

天健云山府置业顾问告诉记者,由于该地块拿地价较高,为了顺利实现盈利去化,第一期只有6套的大户型,其余均小户型。第二期开盘后全部是大户型,单价至少75000元/平方米以上。“我们这块地当时拿地价40411元/平方米,正常应该卖地价的两倍,刚开盘卖是不赚钱的,第一期为什么有小户型又卖这么低的价格,就是打开市场,因为天健在广州,很多人都不是特别了解,所以天健想把广州的品牌效应打出去,前期便宜卖,再通过后期来实现它的盈利,正常40411元/平方米的楼面地价肯定是要卖80000 90000元/平方米,现在只卖60000 70000元/平方米的价格,大户型第一期也有,不过只有6套,第一期先卖A1、A2栋,包含29套75平方米小刚需,6套大面积,后期卖A3栋肯定价格就会上来,A3栋领导初步的意思至少是75000元/平方米起底。”

据了解,天健云山府共建有13栋,目前已全部封顶,户数仅卖363户。而天健地产目前在广州仅有5个项目,其中包括早期的天健上城,2018年开盘的公寓项目天健汇,而天健云山府为第三个项目,还有两个未开盘项目在黄埔区板块以及增城板块。

近4月未开盘背后

近4月未开盘背后,是天健集团以“面粉”贵过“面包”的价格获取该地块。

根据城市房产监控所录得数据显示,2019年7月18日 8月17日,广州市白云区新楼盘平均单价仅为5.46万元/平方米,而二手房均价仅3.06万元/平方米,而该项目拿地的楼面价,也与周边新楼盘均价相当。

2016年11月25日,广州市天健兴业房地产开发有限公司以188968万元、配建9900平方米公寓的高价将该地(编号为“白云新城AB2911053地块”)收入囊中,折合楼面价40411元/平方米。

而拿地时周边在售的一手楼盘仅有一个,售价为41000~42000元/平方米左右带装修。周边二手房居多,均价在20000~27000元/平方米之间。

根据广州国土部门土拍资料显示,编号白云新城AB2911053地块起拍价13.03亿元,折合楼面价高达23000元/平方米,设置最高限制地价188968万元,楼面价最高可达33500元/平方米,为2016年11月拍卖地块中楼面价可达到的最高地块。

据了解,地块曾于2011年预公告出让,但当时因无人报价而收回。而2016年在出让指标上有所调整,可建设用地面积由14176平方米调整为13491平方米,容积率亦由此前的4.0上调至4.2。

此外,在今年8月4日,市住建局就该项目存在突出质量问题被通报批评。

根据市住建局印发的《关于2019年第二季度全市建筑工程施工质量综合检查问题较为突出项目的通报》显示,2019年4 6月,市住建局委托市建设工程质量监督站按照“双随机、一公开”的原则,对全市建筑工程开展了质量监督综合执法检查,并于5月份组织开展全市房屋住宅小区工程项目质量专项检查。

在本季度抽查的50个项目中,其中有10个工程项目存在突出质量问题,其中包含了广州市天健兴业房地产开发有限公司的天健云山府项目。

根据通报内容显示,该项目商业住宅楼1幢(自编号A3、A4)、拆迁安置房1幢(自编号A5)主要存在钢筋机械连接接头使用前未按规定进行见证取样送检与现场缺混凝土氯离子含量检测报告两个问题。

该通报还指出,存在的问题反映出部分项目参建各方质量意识淡薄,质量责任落实不到位,未严格执行相关法律法规及强制性标准的要求,市住建局对以上项目参建单位和负责人予以通报批评,并依照诚信管理相关规定进行诚信扣分。各项目监管的各级住房城乡建设部门要依职责督促上述项目落实整改,对违反法律法规的要依法依规进行处理。