明明已经审了N遍项目图纸,可为什么还有那么多设计变更!

房企的设计部门被戏称为“二道贩子”。即不画图却整天对设计院指指点点,拿着地产界较高的薪资,却天天给地产造成一系列的困扰。

“图纸指标弄错了。”

“图纸定位也定不准。”

“图纸不满足合约招标要求。”

“图纸错漏空缺这么显而易见却发现不了。”

面对如此质疑,我们笑而不回答,因为对内行人不需解释,对外行人解释多了也没用。

甲方设计比任何人都更想不出错

图纸质量问题何以层出不穷,断而不绝?图纸何以审了一遍又一遍,还是问题不断?

首先,我们了解一下图纸的生成过程。

开发商索取土地,地产前期获取土地相关信息,地产设计部委托设计院进行方案设计(中间穿插方案比选及方案内审),方案设计中不断接收政府部门的相关设计要求(改方案),方案基本修改完毕报政府相关部门审查(继续获得相关修改信息),审查完后进入施工图设计阶段(包含技术审查、人防、消防审查)继续修改图纸,中间穿插甲方设计部内审、外部顾问单位外审等等修改图纸,出图审后图纸招投标答疑修改图纸,再经施工单位、监理单位会审修改图纸,施工过程中各种图纸错漏空缺修改变更,继而竣工验收交付,图纸完成历史使命。

所以一个正常流程的图纸修改,不会少于10次。图纸经历10次蹂躏,为什么图纸问题依然难以杜绝?这是一个外行人经常问的问题!

图纸问题的来源无外乎:

一、设计方因素

1、设计方水平差、责任心差。

2、图纸产出切分太细,缺乏流畅性。方案是方案设计单位设计、施工图又包含平时设计院和人防设计院,再加上深化设计单位等等,图纸的修改多了繁杂,忙中出乱。

3、设计缺乏大局观,缺乏交圈。做方案的只懂方案不管落地,做施工图的只懂施工图不管施工,做建筑的不管其他专业,做其他专业的懒得理别人。

4、缺乏与甲方沟通,闭门造车,不理会甲方设计想法,或者不按甲方标准化执行。

二、甲方因素

1、设计意图、设计指令不明晰。白非白,黑非黑,想要一个色彩斑斓的黑,这可如何是好?

2、营销定位不明晰。今天做个刚需盘,明天搞个产品力提升改改善盘。

3、给设计院设计周期太短,凡是节点考核,罚款扣钱。

4、高周转,快汇款,压力大。

三、外部因素

1、 相关政府口太多,各家意见很难掌握全面,且有时候互相冲突。

2、政策、规范天天变,难以把握。

其实对于甲方设计管理人员,他们比任何人都不想出错,毕竟填坑这事不容易。

容易造成图片反复改的7个原因

一、施工图设计滞后方案设计,引发的改图

案例 :施工图中增设分体式空调及排烟设备导致立面变化。

案例 :方案设计不满足防火要求,增设消防车道,优化地面出入口及地面楼梯间。

案例 :对防火规范的建筑高度理解不一致,导致的方案变动。

二、产品定位不准确,导致的方案修改

三、周边道路滞后于项目建设,引发的变更

四、开发商对项目提升需求引发的变更

案例:原设计裙房以石材立面为主,玻璃幕墙为辅,为提升立面效果变更为玻璃幕墙为主,石材为辅。

五、方案设计阶段,配套用房面积指标预估不足

六、设计方案难以保证施工效果

七、开发商自身原因变更

图纸本身牵扯的面极广,图纸审查N次之多,也只能最大化规避设计问题却很难100%解决问题,所以参建各方互相体谅,有问题解决问题,拿出好的产品给业主这才是根本目的。

来源:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner),作者:贺加栋。本文已获授权,对原作者表示感谢。

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