8888元起双钥匙LOFT,海信血洗城阳公寓市场?

近日,继金茂在即墨南大门和正阳府在城阳北楼市发动价格战之后,城阳中心区域的公寓市场传来一声惊雷,位于大转盘旁边的海信正阳中心的双钥匙LOFT准备以8888元的起价和10500元均价冲击城阳公寓市场。

百忍老师一直说,接下来的金九银十是今年楼市的最后的一次出货的机会了,很多开发商会发起冲击,最好的办法就是价格战。海信果然冲了出来,这个价格即便是毛坯价,依然会对市场产生了巨大冲击,这是因为这两年,城阳市区的公寓市场已经形成了带装修(1000到2000元)差不多均价14000元左右的市场形态。

所以此价格一出,相当于低于市场均价接近3000元,加上海信的品牌和正阳路的位置,足以搅翻整个城阳的公寓市场,让这个市场重新洗牌。而且海信这次的户型很小,主力户型37和43,也就是说最低只要三十多万、首付只要十几万,就可以拿下一套,这个门槛确实是城阳最低了。

公寓市场和住宅不一样,门槛虽然低,却更考验购房者的算账能力和比较能力,考验他们对商业规律的理解能力,但显然根据百忍老师这些年的观察,大多数人是糊里糊涂的买,对资金回报率的账是算不清楚的。

城阳这些年的公寓市场发生了很多有趣的故事,百忍老师可以细说几个。

正阳路大转盘东侧有个项目,就不说名字了,本来是建写字楼,规划也是,但是你们知道,写字楼是不好卖的,于是老板要求改公寓,但是公寓和写字楼的区别是卫生间是公用还是房间内的,该项目为了审批通过,一咬牙,两种卫生间全建了,结果公摊面积几乎到了百分之四十,但即便如此,借着楼市火爆的东风,一批看不出门道的人,也买了,价格还不低呢,而且就是平层,层高也就不到3米。

机场旁边有个某某国际项目几乎烂尾,资金断裂,被一家投资公司接手,这个公司也没钱,于是再承包某包销公司,先把首付垫上,然后广招渠道,重金突围,大批中介上门,价格也一万三四,并不便宜,总算回来资金,才把房子完成,而后投资公司发现自己赚的还不如包销公司多,于是撕破脸皮,赖账不给,如今法庭对决,官司到现在还没判下来,不知道未来交房的质量如何?

这是小公司的故事,充满了离奇剧情。大公司也差不多。

有个叫总部基地的公司在流亭机场旁边拿了一大片地做了一个叫总部基地的项目,为什么要起这样奇葩的名字?还不是因为地方政府领导们喜欢搞总部么。该项目的项目总是个实在人,在青岛驻扎三年,百忍老师和他经常在地产界各种场合见面,每次都是悠哉游哉。

三年以后,该项目烂尾,该人不知所踪。富力地产进军青岛,拿不到地,于是经过总部撮合,直接收购,改为富力总部基地,30万平,可是不小,销售难度巨大,但是架不住运气好,去年春天出宅限购,很多投资者相信了上合会后房价翻倍的传言,如同无头苍蝇到处寻找投资品,以安慰自己那个怕涨价的心。很快被中介们拉到总部基地,于是出现了排队购买的奇观。让该盘起死回生,以很高的价格割了一批不相信机场会搬迁的人的韭菜。六月之后,速度放慢,也能走得动。

流亭也不都是买装修,原来家具厂的地,修建的某享城,也是LOFT,毛坯还卖到了13500元,可见价格之高。这边主要是占了没有住宅供应的空白。

还有一个更牛。本在郊区,就是恒大御澜国际。这项目本是某卖车郎的30万平商业用地,招商地产想进军青岛,卖车郎通过总部领导运作,就塞给了招商青岛公司,结果招商辛辛苦苦干了六年,才买了三分之一。终于在恒大来青岛疯狂拿地之时,顺手甩给了更大的土豪,价格倒是不贵,可是地段和区域不行,位置太偏,出租率低。

百忍老师一直说:公寓无论是作为住宅的替代品还是纯粹的投资品,都必须满足出租率和租金回报率两大条件。因为这是你获取投资回报的最主要支撑。

因为公寓的涨价水平和幅度远不如住宅,所以买的时候 一定要价格低,这样才能提高回报率,城阳14000元的价格显然是有点高了。

而且不光要单价低,总价也要低,就是户型一定要小,公摊要低,海信这次是板楼,公摊能控制。实际上30平和40平的LOFT公寓租金是相差不大的,但回报率肯定是前者高一大块。就是将来卖的话,也是前者比后者容易。

这些双钥匙LOFT公寓可以装成两层两套户型,分别出租,这样投资回报率接近翻番,达到6%到8%的比例,是住宅的好几倍,比普通的LOFT公寓也高多了。

公寓对地段的要求远比住宅要高,因为公寓本身功能比较单一,要依赖于周边资源,所以必须要在城市核心地段,否则价值会大大降低。

而且要有品牌开发商,城阳本地公寓最大的问题是小开发商多,甚至村长级别的。而商业项目周期长,对资金要求高,这就往往导致项目虎头蛇尾,没法收场。只有大开发商才能保障一以贯之,把项目完整交房,并提供好后期服务。

所以我们说海信正阳中心这次的双钥匙LOFT产品8888元的起价对城阳公寓市场形成冲击,不光是因为价格,还因为开发商和中心的地段。不知名的小开发商或者是郊区恒大御澜卖这个价格就没太大影响。

海信正阳中心毕竟是在正阳路上,而且是在大转盘旁边,周边首先是个交通枢纽,这是城阳最为繁华的地方,南北大通道和东西大通道的交汇处,所谓车如流水马如龙,大量的人流物流商流从此而过,自然有大量的出租机会。

旁边还有十大批发市场,每天成千上万人在里边形成巨大的市场交易,他们无论是办公还是自主,还是作为一个招待客户的地方,或者作为休憩之地,都是几百米远的步行距离,这本身就是巨大需求。

这个秋天,注定了地产市场的价格战搏杀,却也是购房者买到便宜房子的好机会。想想过去一两年以一万四的价格买的位置更偏、总价更高的公寓,是不是觉得下手太早,回报太低?

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