这个三线城市,为什么一天卖了1259套房子?

在强三线城市,住宅升级需求强劲。

三线城市的房子,还能不能买?

10天前,国家统计局发布数据:35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%,涨幅均与上月相同。

即使房价平稳,业内依然认为三线城市的风险大于机遇。今年1-5月,三线城市商品住宅销售面积增速下行至5.2%,告别持续两年的高速增长势头。

刚刚,有大型开发商在半年报发布会上表示,三线城市楼市压力大。也有知名开发商表示不进三四线城市。

三年前,三线城市的爆发,得益于棚改货币化安置。棚改需求释放后,去库存目标完成,三线城市的市场回落,房价趋稳。

最近两年,楼市行情出现分化:一线城市冷,强二线城市热,强三线城市稳。人口流出、收入水平有限、产业竞争力弱等因素导致“购买力不强,投资客不多”,是三线城市不被看好的重要原因。

昨天(8月24日),安徽阜阳,华润阜阳中心首次开盘,卖出1259套住宅,总成交金额15.61亿元。这是国内三线城市热销的一起典型案例,也是当地今年规模最大的一次推盘、最多一次单日成交。

这是三线楼市再度升温的信号?这个楼盘凭什么做到热销全城?

这一现象背后,还有哪些值得业内学习的经验。

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在安徽的西北部,阜阳是一座刚刚晋级的三线城市,也是一座一路上扬的城市。

之前谈起阜阳,人们分不清它是几线城市。直到去年,被定义为三线城市。如今的阜阳,正在全方位融入长三角。1-7月份,阜阳市在建亿元以上重点项目452个,累计完成投资755.6亿元。

阜阳最近10年GDP走势图

阜阳最近10年户籍人口

阜阳的户籍人口规模破1000万。一年后,预计户籍人口1110万人,与目前武汉的人口规模相当。这是阜阳强劲的人口红利。

阜阳城市总体规划

在城市基础设施上,阜阳的高铁站即将通车。高铁对一座三线城市,不仅仅改变当地的出行交通,更多改变当地的物流,以及物流背后的产业,拉近阜阳与长三角地区、中原城市群的时空距离。

阜阳与郑州、杭州“接轨”

阜阳将打造高铁便捷“换乘圈”

建设中的阜阳西站

4天前,商合杭铁路(北段)、郑阜铁路(安徽段)第一列动车试运行。这是华东地区第二条快速客运通道。

正在建设中的阜阳高铁西站,是综合性交通枢纽,是安徽省仅次于合肥南站的第二大交通枢纽。

这标志着阜阳进入高铁时代。未来几年,阜阳“米”字型高铁网将逐渐成型,形成合肥、南京、武汉、郑州一小时交通圈,上海、北京三小时交通圈,广州、深圳四小时交通圈。

同时,当地的机场也将扩建,参照“小虹桥”交通枢纽模式,这是阜阳与世界的距离。

在一个日新月异的阜阳,地方政府办事效率高效,对外来投资的重大项目,实施一站式、全程跟踪服务;对重要项目实行领导包保责任制,着力解决客商生产经营中遇到的问题,提升了阜阳的吸引力。

02

今年上半年,阜阳商品房成交量3.5万套,位居安徽省第二名;阜阳销售成交金额276.85亿元,位居安徽省第三名;土地成交507.05万方,位居安徽省第二名。

这三项排名,能看出阜阳在安徽的地位。阜阳的城市之心,在城南新区。这个新区类似于合肥的政务区。

阜阳城南双清湾实景图

华润阜阳中心鸟瞰效果图

位于城南新区的核心,华润阜阳中心是一座城市级的综合体。项目总建筑面积约175万方,地上面积约127万方,是阜阳未来生活场。

其中包括约92万方的一线滨水住宅、约20万方的240米双塔商务地标、约6万方阜阳新闻大厦,以及自持的约3万方精品购物中心“万象里”和高端酒店。

8月24日,华润阜阳中心首次开盘,销售1259套住宅。这是安徽房地产市场的一次重磅事件。

它的热销,不是偶然,只是开始。从宏观的角度,它是阜阳人口红利、城市发展红利与城市政府效率红利共同作用的结果。

03

从微观的角度,它的热销得益于三线城市品质综合体开发模式。

在传统印象中,三线城市往往拥有一个传统的商业综合体,是当地的地标。随着最近5年,国内开发商的进入,出现一些新的地标综合体与新商圈。

与二线城市的综合体消费不同,三线城市的综合体多在走大众化的道路,中高端综合体很难生存。多数城市综合体出现定位不准、扎堆上市、同质化竞争。

在后期运营中,开发商的资金实力与操盘经验,最终导致部分综合体烂尾收场。其中的核心问题是,多数房企用开发商思维操作商业综合体,而没有用运营商思维经营综合体。

华润阜阳中心效果图

对于一座三线城市来说,城市综合体能导入新品牌与新消费,为当地带来稳定的就业与税收。同时,三线城市“老”综合体,到了升级换代的时刻。

目前,国内品牌房企在一二线城市均有城市综合体的代表作。但在三线城市,它们不敢贸然开发城市综合体。

不过,华润置地是例外。在一二线城市,华润置地有着丰富的城市综合体开发与运营经验。此前代表作的品质,业内有目共睹。

深圳的华润万象城,成为业内标杆与追捧的对象。在武汉,华润置地正在建设一座万象城。

去年,华润置地进入阜阳。今年,进入湖北宜昌。在三线城市,华润置地有实力与能力为当地建设一座综合体标杆作品。

这些标杆作品必将改变这些城市的房地产竞争格局和层次,带动城市的开发理念、资源整合与产品品质三方面的升级。

04

在业内,住宅开发从拿地到开发,四五个月就能开盘销售。而华润阜阳中心,华润置地没有采用高周转的开发模式,而是慢工出细活

一个高周转的城市综合体,建筑质量、商业运营等都将留下隐患,不利于城市界面的更新。

而华润置地拿地后用一年时间,研究当地消费市场与产品规划设计,希望用自己的专业引领市场,给阜阳这座城市更多的改变。

再比如,在项目的公建设计单位是美国GP,与武汉万象城是同一家单位。华润置地没有因为阜阳是三线城市,而降低自己的产品标准。

众所周知,城市综合体是一项慢活,需要时间反复推敲,而不能简单复制。后期,综合体的运营更为重要。

华润阜阳中心效果图

在华润阜阳中心的规划与建设过程中,华润置地始终坚持高起点、高标准,从寻找国际优秀的设计公司开始,到高标准建设240米双塔地标,再到当前项目同期开工面积近100万方,华润置地在快速兑现自己的承诺。

总而言之,作为中国商业地产领导者,华润置地坚持“品质给城市更多改变”的品牌理念,用站在行业发展前沿的姿态、视角和专业能力,赋予城市每一寸土地新的价值。

[后记]

一个三线城市的综合体,热销1259套住宅,背后有很多值得探讨的东西。

当一二线城市拿地越来越难,单一住宅高周转开发模式受诟病,在三线城市如何靠综合品质的竞争,成为市场主流。

可以说,华润置地探索出了一种新模式:通过高品质综合体的开发与运营,改变一座城市的面貌与格局,带动当地经济与产业的升级,最终做到业主、入驻的企业与地方政府多方共赢。

1259套住宅,15.61亿元总销售额,首开大捷。这也表明强三线城市的住宅消费升级的需求强烈。

在房地产严调控的背景下,像华润置地一样的实力房企,凭借城市综合体的品质升级,依然能在三线城市赢得市场。

这就是华润置地的品质综合体下沉到三线城市的商业价值。

文|杨光华(地产写字人)

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