央行8.25房贷新政

说好的(“北京拆哥”拆哥说的)上周五出房贷新政,结果这次央妈没按套路出牌,比往常晚了两天,但终究还是出来了。

今天(8月25日),央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告。小编登录央行官网,发现央妈这次真是“不同以往”,公告连个文件名都没有,只有个编号。

但这难不住神通广大的拆哥,拆哥说央行这个文件名是《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(以下简称《公告》)。

《公告》全文700多字,拆哥全网的粉丝一致的反应是:看,不,懂。善解人意的拆哥,马上发了一个通俗版的解析。

为了方便理解,都按8月20日公布的LPR利率(4.85%)举例说明。注意看每条后面红字。

小编还整合了一些其他大咖的解读。注意每条后面的深蓝色字。

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

【拆哥解读】房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。2019年10月8号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。

比如“加多少点”,将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点。

1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。

今后,大家买房的利率水平都会不一样。

比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。如果你是12月初的合同,就参考11月20号的LPR,以此类推。(改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次)

【伟哥解读】大伟看楼市的伟哥说,LPR肯定会下调,这种情况下,避免刺激房地产,只能稳定房地产利率,不存在打压房地产的可能性。

因为如果全社会利率下调,单独房贷上涨,最后的结果只能是资金绕道进入房地产。所以政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

【拆哥解读】你知道的,以前加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。

还是以“加点100”为例,如果要调,比如4.85%降到了4.6%,那么有可能第二年也跟着下降,变为4.6%+1.00%=5.6%。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

【拆哥解读】这次等于国家直接向你明确,首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)

二套房贷利率不低于4.85%+0.60%,结果是多少?答案是5.45%。这是明确的国家级窗口指导。

【伟哥解读】伟哥认为,目前大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%,二套房贷上浮20-30%。因此,对目前市场来说,央行房贷政策不会导致利率上行。

并且,当下首套房贷利率过高,大部分银行执行的利率都在5.39以上,从政策预期看,后续有降低的可能性。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

【拆哥解读】还没完,还有第二次加点!5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加25个点,那就是5.7%了!

这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%,否则就是违规!

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

【拆哥解读】你正要问,“加点100”怎么来的?5.7%还不行!比如你到招商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加15个点,那就变成5.85%了!

看明白了吧?加点要加三次!100=60+25+15。

一次国家指导(60个点),一次各省把控(25个点),一次各银行评估(15个点)。当然我们要明确,“加点”不一定都是正值,大于等于即可。

【著名财经金融评论家余丰慧】现在商业银行可以根据自己不同档次和种类的优质客户平均利率基础上,上下浮动确定房贷利率,说明房贷价格更加市场化了。借款人可以货比三家,选择最适合的银行做房贷。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

【拆哥解读】加按揭,是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的70%。

这种贷款目前市面上已经不多。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

【拆哥解读】放心吧,还有一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

【拆哥解读】商业、办公楼、商住,也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。房贷利率到底是升是降?如果处于降息通道,至少不会比现在高。当然,房价热点城市,肯定不会低。

【攸克地产】央行LPR(贷款市场报价利率)的定价机制,目的是为了使实体经济的融资成本更趋合理化,但利率形成机制的变化,会连带令房地产按揭贷款和其他涉房贷款品类发生变化。央行这项政策的核心,意义在于确保涉及房地产贷款的资金价格高于同期实体经济企业获得资金的价格,这既是房住不炒的要求,也是不以房地产短期刺激经济承诺的兑现。

【神秘网友】ZF真会玩,降息压力山大,又不想让所有企业和买房者收益,那样的话,银行利益缩水,央妈撑不住。所以整出一个LPR。只有新增购房贷款者,才可以享受时下的变相优惠。自由和权力掌握在一城一策、有话语权的报价银行队伍中,目的是刺激楼市活跃点,带动税收,减少财政赤字,但又不能打脸,只有变个利率戏法,让大家脑筋急转弯一下。

产锐观察小编】总结:

1、新老划断。存量房贷执行老办法,新增房贷执行新办法。

2、首套房贷利率预计会降,支持首套;二套房贷利率从严,抑制投资。

3、不同地区、不同银行、不同客户、不同时期,房贷利率差别会更大。