时代中国自救:全国布局放缓 更名后的千亿目标何以实现

强制全员卖房并裁员的内部政策将时代中国推向舆论风口。

全员营销这一举措无疑是背负千亿目标的时代中国,在自身业绩增长放缓,监管越发严格的大市场环境下的奋力自救。

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业绩压力剧增

中期仅完成全年销售目标41.6%

在2018年的业绩会上,时代中国将2019年的销售目标定为750亿元。

数据显示,2019年上半年,公司合同销售额312.3亿元,同比增长20%,仅完成全年销售目标的41.6%,较上年同期的46%下降5.4个百分点。

与去年同期相比20%的增速远远低于去年全年超45%的增速,也远低于过去5年年均40%以上的复合增长率。

这意味着,时代中国如要完成全年目标,后续月均业绩需达到72.95亿元。

在刚刚过去的7月和8月,累计合同销售额为119.1亿元,两个月的月均销售额为59.55亿元。

即时代中国前8个月的累计合同销售(连合营项目销售)金额约为人民币431.4亿元。

这样的销售数据,虽然与去年同期相比增长17.85%,但从2019年已过66.67%的时间段来看,时代中国的销售业绩才完成全年目标的57.52%。

2019年,采取全员营销策略的时代中国是否能顺利完成750亿元的年度任务?

中成房业在8月市场报告中分析指出,7月份以后楼市收紧信息频出,房企融资环境还在持续收紧,全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,预计下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。

诸葛找房数据也分析指出,近几个月来市场成交冷淡,商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑,部分开发商开始降价促销。虽然“金九银十”是传统的销售旺季,但目前政策仍处于高压态势,市场观望情绪逐渐增厚,购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会给大家带来较大惊喜,整体成交量与去年持平或弱于往期。

某知名地产分析人士在接受文軒实验室采访时指出,在市场降温的通道下营销创新的效应其实是不高的,后续还是需要基于现金流等状况来研究销售策略和节奏。

如果今年没有完成既定目标,是否会影响千亿目标的进程?

2018年初,时代地产更名为时代中国。有媒体分析指出,这意味着时代中国正试图撕掉传统的房地产企业标签,向“城市发展服务商”新定位进行多元化业务延伸。

而更名后的第一仗,就是短时间内实现千亿目标。

02

全国布局放缓

更名后的千亿目标何以实现

积极扩充土储则是实现千亿目标首要任务。

时代中国获取土地的方式丰富多样,包括参与政府公开拍卖、城市改造项目、一级开发、合作以及项目公司收购等。

2018年,时代中国在广东本地及成都等9个城市共购入23宗地,土地成本为129.67亿元,至此土地储备量达到1840万㎡,可满足公司未来三至五年的发展所需。

但背负千亿目标的时代中国,并未满足于此,在2019年继续开启买买买模式,且力度更强于2018年。

时代中国年中报

2019年,时代中国的拿地预算为约302亿元。

2019年中报数据显示,上半年时代中国在广州、佛山、长沙以及杭州等12个城市购入21幅地块,土地储备达到约2310万平方米。

这21块地成本为187.6亿元,已超过2018年全年拿地金额,除了广东汕头市澄海区的地块,其余新增地块溢价率皆在33%以上。

广东省内旧改项目的转化,是时代中国土地储备的重要渠道。

资料显示时代中国参与旧改已有近7年时间。

在2018年,时代中国成功转化了4个项目,总货值近145亿元。2019年上半年,又成功转化4个城市更新项目,总货值近319亿元。预计中短期内将有更多项目转化,为公司持续创造更多的收益及回报。

从近两年的拿地举措来看,时代中国正在改变深耕广东的保守战略,开始走向全国。

据时代中国公开表示,除成都外,公司还成立了武汉、北京、华东分公司,并会根据所进驻的城市进行产品研究。

不过从业绩报告中可以看出,2019年上半年,广东省内土地储备占比约90%,时代中国在广东省外新增的城市仅有长沙、成都和杭州等地,全国化布局显缓慢。

时代中国成都公司相关工作人员袁维亚在接受文軒实验室采访时介绍,时代中国是一个进入城市很谨慎的公司,会根据“经济高增长的城市,高价值的区域,打造高品质的项目”三高标准来选择城市和地块。因此进入城市的数量比较少,进入就会深耕。

至于下半年的拿地计划,时代中国董事会主席岑钊雄近期也公开表示,下半年的买地节奏会根据回款进行确定,根据现金进行配比。

值得一提的是,由于房企融资政策收紧等因素,部分房企表示下半年将减少甚至停止拿地,易居房地产研究院数据也显示,今年下半年以来,全国土地市场从回暖走向退烧。

数据显示,7月全国40城整体土地成交地价下跌明显,土地出让金环比下跌6.1%,土地成交溢价率回落至19.9%,结束连续6个月上行的趋势。8月以来,全国土地市场降温趋势继续蔓延。

上述地产分析人士认为,时代中国对华南市场有较好的投资表现,但侧面也说明全国化的投资也存在滞后风险,后续需要调整,如若销售增长乏力,更需要考虑拓宽城市投资范围,否则容易受政策调控的影响,进而出现各类经营压力。

当前地价开始降温、部分企业收缩拿地战略,对于时代中国来说具有较好的投资机会,但要防范套用华南市场的模式,或者说需要积极管控外部区域市场不熟知等风险。

03

融资成本快速增长

现金流自2014年以来均为负数

冲业绩,密集的、高溢价的进取拿地策略,又为营收、利润增长的时代中国带来了不小的资金压力和成本压力。

2019年上半年数据显示,时代中国实现营业收入159.4亿元,同比增长52.2%,公司拥有人应占利润15.94亿元,同比增长34.6%。

与此同时,时代中国的有息负债总额为501.20亿元,同比增长23.51%。其中,短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元,与2018年底相比增加38.36%;净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%;融资成本约为4.32亿,同比上升75.18%。

另据万得数据,时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数,今年上半年为-27.75亿。

中报数据还显示,2019年上半年,时代中国四项费用均大幅增长:

由于销量增加,销售及市场推广成本增长49.95%;

由于业务扩充以致员工人数上升,行政开支增长65.09%;

由于商誉减值增加及捐赠支出增加,其他开支增长86.42%,

由于与土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加,融资成本增长75.18%。

四项费用金额总计达到约20.3亿元,同比增长69.02%,大幅超过合同销售额和营业额的增长速度,且费用总额占合约销售比重同比也增长了1.9个百分点至6.5%。

降低成本,成为时代中国奔向千亿目标路上的一道难题。

创立于1999年的时代中国,业务主要覆盖住宅开发,产业、商业开发运营,以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。

2013年12月11日,时代中国挂牌上市。

2019年9月9日,时代中国发布公告,拟分拆从事物业管理服务的时代邻里控股于联交所主板独立上市。

来源:官网

如今的时代中国,已是一个业务发展以珠三角为战略中心,以粤港澳大湾区为战略深耕区的全国房企50强。

04

多重挤压

成都公司将会面临严峻去化压力

相对于其他50强企业,时代中国此前的发展步伐都极为保守谨慎,很长一段时间内,都将业务范围局限在广东省内,2011年布局湖南长沙后,就再也没有新的外拓动作。

即便是在2013年末上市后,也未改变这一格局。

直到2018年10月31日时代中国进入成都拿下郫县地块,被视为面向全国开疆辟土的第一步。

虽然在全国布局进展缓慢,但时代中国在成都已经布局两个项目,分别是位于郫都的时代风华和位于茶店子的时代天境。

时代风华项目为纯住宅项目,时代天境则为住宅兼容商业项目。

袁维亚向文軒实验室表示,时代中国的产品系根据项目的建筑外立面颜色来区分,时代风华分为高层和叠拼两种产品形态,定位为米色典雅系。

项目预计于10月份开盘,届时将推出200多套,产值3个多亿的高层+叠拼产品。

至于时代天境,将被打造成灰色现代系,品质高于时代风华,预计于明年推出。

据时代中国成都公司营销总李雪霞在成都品牌发布会现场的介绍,时代天境将被打造成集住宅、街区、商务、产业复合的艺术综合体。

从两个项目所处的区域来看,都各存优势,但在供应上升,去化下滑、库存上涨的市场背景下,在市场对品牌认知还不够的情况下,两个项目或将面临不小的去化压力。

文軒实验室数据合作机构中成房业8月市场报告分析指出,预期管理、政策收紧、融资环境的持续收紧,开发商加快推盘以回笼资金、应对未来不明朗趋势。

8月大成都新增预售面积288.13万 m ,环比上涨 14.5%。

受价格持续上涨,改善为主的供应结构变化及政策等影响,住宅从5月份开始销售同比均呈现下跌。8月,大成都住宅成交165万m ,同比下跌9.8%,环比下跌14.0%,存量达1980.5万㎡,同比上涨12.3%。

其中时代风华所在的郫都区8月销售5万㎡,环比下降57.1%,存量为115.5万㎡;

时代天境所在的金牛区8月销售4.9万㎡,环比下降31.1%,存量为82.3万㎡,同比上涨33.2%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受文軒实验室采访时分析到,短期内成都新房市场还有大量楼盘入市,高库存叠加当前整体市场环境偏紧,预计下半年成都新房市场将会面临去化压力。

面对这样的市场环境,袁维亚则表示,基于郫都项目的各项指标,他们今年对时代风华的去化非常有信心。

至于成都公司未来的发展,袁维亚指出,成都团队一方面在看地,另一方面也需要向集团证明自己的能力,兑现之前的经营承诺。

在市场持续下行,监管越发严格的今天,小公司大背景,千亿目标重压下的时代中国成都将如何兑现承诺,一切待考。