融资成本上升,破“7”下房企的海外筹资百态?

内外融资渠道收紧,今年的房地产融资环境可以说秋意甚浓。

7月12日发改委发布通知,房企海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。而更前一段时间,央行、银保监会、发改委等部门相继发声,对信托、银行借贷、信托等多个房企融资渠道加强监管,如何解决钱袋子问题成为横亘在房企面前的难题。

来自国家统计局的数据显示,2019年1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1-7月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。

若对比各到位资金来源占比,可以发现来自国内贷款的支持力度明显减弱。算上上年资金结余,2019年1-8月本年实际到位资金合计累计值为177193.03亿元,其中上年资金结余占比35.82%,较两年前上升2.33%。国内贷款占比9.78%,较2017年同期下降了1.49%。

海外债方面,受境外融资监管趋严影响,房企今年以来在海外融资上也是动作频频。观点指数统计发现,2019年1-7月,房企通过发行海外债(含计划)形式融资4328.97亿元,数量168只,数量、规模均创同期历史新高。不过由于用途受限制,上述海外债几乎都是借新还旧。

需要注意的是,受发债用途以及人民币贬值带来的影响,房企也在积极防范汇率风险。观点指数梳理发现,从年初至今已经有不少企业提前赎回海外债,比如世茂赎回5.5亿美元2022年到期优先票据,赎回价相等于该等票据本金额的104.188%另加截至赎回日期(不包括当日)累计未付利息,赎回价合计5.78亿美元。

数据显示,截至9月内地房企发行美元债平均利率为8.99%,而2018年可计算的美元债平均利率为7.42%。需要注意的是,年内明发和当代置业发行的美元债,均创下票面利率新高,分别为15%和15.5%。

如此高的海外发行利率,也使得年内房企的融资成本逐渐升高。观点指数统计发现,2019年上半年,不少房企的融资成本均录得上涨,包括碧桂园2019年中期的总借贷的加权平均借贷成本由去年同期的5.81%上升至6.13%,融资成本上升0.32%。

成本上升是一方面,纵观房企中期报告,不少房企2019年中期净利润率出现不同下滑。观点指数统计30家销售金额排行在TOP40内的房企净利润率数据,发现有14家的净利润率出现下滑,下滑幅度最大超过5%。其中某龙头房企的净利润率由去年中期的17.65%下跌至2019年中期的11.92%。

事实上,观察房企净利润下跌的原因,可以看到,该指标不仅受产品结构、结转节奏、销售成本等影响,还受限于汇兑损益。以上述30家样本企业为例,2019年上半年汇兑损益给净利润带来的影响不容小觑。其中有24家房企上半年录得汇兑亏损,汇兑损失对净利润的影响最大为-7.7%,影响超过-2%的有10家。这也就不难解释,为何近段时间不少房企积极赎回海外债。

人民币贬值,大量境外发行债券的房企资金成本无形中上升。过去给房企带来输血渠道的海外债,此刻犹如“达摩利斯之剑”,赎回还是对冲?海外债的窗口期是否还存在?针对汇率带来的影响,房企的应对措施有哪些?

9月24日,以“汇率与境外债券融资”为主题的2019香港资本圆桌将在深圳举行。届时房地产企业、金融机构及地产精英将齐聚于此,共同探讨人民币破“7”下的房企海外融资生态,为境外债券融资出谋划策。

更具体的日程及精彩的议题如下:

13:00-14:50 签到

14:00-14:30 福年艺术品鉴赏

14:30-15:30 分享话题1:人民币“破7” 海外债“钱途”何处寻?

人民币贬值,大量境外发行债券的房企资金成本无形中上升。过去给房企带来输血管道的海外债,此刻犹如“达摩利斯之剑”,赎回还是对冲?海外债的窗口期是否还存在?

15:30-16:30 分享话题2:汇率扰动净利润,房企如何应对?

人民币兑美元汇率“破7”已经成为不争的事实,加上中美贸易悬而未决,没有做外汇对冲的房企净汇兑损失将会加大,也会使得财务成本升高,进而影响净利润率。应该如何破局?

16:30-17:30 讨论环节

讨论话题1:人民币贬值 流动性和资金成本何解?

讨论话题2:风险管控 外汇对冲如何发挥效力?

讨论话题3:成本上升中的债务结构调整

17:35-18:35 圆桌晚餐 好吃不懒食堂