绿城折戟金沙:凤起朝鸣已售仅43套,财务亏损与去化承压

来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

编辑 | 密探君

2019年楼市的金九银十”,要让很多地产商颇为失望了。特别是那些改善型高端盘扎堆上市,产品上又是中、大户型当道,预售价偏离主流,多少人有资格去高攀呢?

在全国最大的中文搜索某APP平台上,密探君发现,9月以来,多个对外以高端形象示人的气质型楼盘正在疯狂推广营销,比如绿城·凤起朝鸣、德商·迎晖天玺等。

相对于东客站片区的迎晖天玺,内金沙片区的凤起朝鸣则被绿城拔得调性更高,号称杭州”凤起朝鸣“的姊妹篇,开盘前较长时间蓄客期,购房者必须提前一周预约登记才能进入售楼部,由专人陪伴“一对一”讲解,逼格之高,在成都地产圈人尽皆知。

但有些时候,离地飞得越高,一朝风向突变,可能跌得越痛。绿城·凤起朝鸣,当前就是遇到了这种颇为尴尬的境地,且从拿到预售证起就已埋下了伏笔。

今年8月2日,绿城·凤起朝鸣一期获准预售,首批次推出170套精装房,涉及3栋、4栋、5栋、7栋、8栋与9栋,其中3栋、4栋与5栋为高层,7栋、8栋与9栋为多层的洋房。

让成都业界为绿城·凤起朝鸣捏了一把汗的,是其预售价,起价已破3万元/㎡,最高达到39999元/㎡,均价33000元/㎡。其中,装修标准接近5800元/㎡或6000元/㎡。

从绿城高端系沿袭“道法中国、中式经典”的“匠心”打造理念来看,与成都一个城市级别的杭州绿城大本营,凤起朝鸣系卖得更贵,均价55000元/㎡,再看成都凤起朝鸣,金沙这么稀缺的地块,绿城掌舵人一定会认为这个价不仅不贵,甚至还可能低估。

但放眼当前成都楼市,内金沙的凤起朝鸣的预售价毫无客气的说,在全成都排起名来也毫不含糊,“数一数二”。高售价的背后,是绿城2017年底首次入蓉高调抢地,总斥资13.44亿元,溢价率逾59%,明面上楼面价15600元/㎡,但算上附加24%的配建人才房,实际楼面价24000元/㎡。

2019年以来,虽然成都楼市的最高楼面价记录达到18512元/㎡,同样为青羊区西三环内侧,但巨资拿地总是有时间成本的,甚至可能还有借杠杆举债的高利息成本,放的时间越久,成本越高,尤其是一、两年前拿的地王,迫使那些即便是房企大鳄也不能不赶紧“高周转”起来。

从内金沙凤起朝鸣的户型看,3室的只有164㎡一个户型,其他全部为4室,面积段从194㎡到387㎡不等,购房最低门槛差不多都得在500万元以上。这个价位,如果有实力购买,绝对在成都已步入豪宅圈层。

图:绿城·凤起朝鸣中式庭院别墅

让外界惊讶的是,即便如此高单价与高总价,绿城·凤起朝鸣当时参与摇号报名者达到172人,从摇号结构看,刚需报名虽不足一半,改善换房的普通客户却爆棚,看到这一结果,外界感慨:成都土豪真多,绿城真够牛X的。

不过,绿城·凤起朝鸣8月20日选房结果一出,外界更是一脸懵逼,原本报名的43个刚需客最终选房的只有14个,129个有资格参与摇号的普通家庭,最终只有36个参与选房。也就是说,多数人都放弃选购了。

透明房产网信息显示,截至目前,绿城·凤起朝鸣已售房源仅有43套,处于拟订合同状态的房源累计仅有13套,处于定购状态的有2套。从公布选房结果至今,已过去1个月,算上拟订合同和定购的客户,一共也就58套。

回头看,绿城·凤起朝鸣虽然当初摇号人气“差强人意”,但最终如此多的购房者选房弃购,却让人大跌眼镜,这从侧面说明该楼盘并非是那些“普通客户”入住西门的必选项。

上周末的成都,天气放晴,秋高气爽。密探君在绿城·凤起朝鸣售楼部观察了一阵子,发现门口停了不少看房的奔驰、宝马等豪车,但整个门口看房车本就不多,售楼部正对门的金沙宸宇公馆也已几乎快修成了现房。

实际上,绿城·凤起朝鸣所在片区,紧邻金沙遗址而散发着非常强大的古蜀文化底蕴气场,人称风水宝地,要公园有黄忠公园,有摸底河穿过,自然寸土寸金,但问题也比较明显,极度匮乏大型现代化的商业综合体,距地铁2号线、4号线也都不近。

图:绿城·凤起朝鸣紧邻中海·金沙府

考虑到近几个月来,成都武侯新城以及城南、城东改善型品质高价楼盘放量扎堆入市抢客,在很多持币待购者眼里,绿城·凤起朝鸣并非是唯一必选的意向楼盘。所以,该项目就陷入“曲高和寡”的尴尬境地。

放在以前,按照绿城集团创始人宋卫平的开发理念,好东西就要精细打磨,精益求精,加上长期积累的高品质口碑,不仅不愁卖,开盘绝对一次性售罄。但当前全国热点城市普遍是限价、限购等严厉调控,对高品质打造自然要高售价与高溢价的绿城来说,无疑是一个沉重打击。

谈及绿城产品价格及溢价能力,绿城中国新掌舵人张亚东在中期业绩会上直言:取得好的利润是绿城最拿手的本领,绿城产品的溢价能力是最强的。“由于限价,绿城的溢价能力体现不出来,这是我们目前面临的一个巨大的压力。所以我们内部练功,对产品的体系、产品的效益加大力度。

作为绿城·凤起朝鸣的项目公司,成都绿城都会房地产开发有限公司截至2018年末总资产近18.5亿元,总负债却接近18.35亿元,去年亏损1132万元,净利亏损883万元,因该公司仅有内金沙这一个项目,今年8月起才开始预售,2021年初交房。从财务角度看,即便工期缩短交房提前,收入结转最早也要等到明年,所以今年将继续无营收且亏损额扩大。

放眼上半年,整个绿城中国(间接全资控股在岸的绿城房地产集团)的业绩也较为惨淡,无论是营业收入,还是毛利与净利,均出现不同程度的下滑。对于新上任的张亚东及团队来说,当前所面临的销售压力无疑是巨大的。

来源:绿城中国2019年半年报

来源:绿城房地产集团2019年半年报

绿城房地产集团近期阐述未来战略时明确说,要做全面发展的优等生,其中有一项就是加强产品的适配性,提高新进城市去化率。

张亚东说,绿城既是一个特长生,也是一个偏科生,比如运营就是短板,经过半年的优化,运营能力也在持续提升。其中,一个重要体现就是周转率的明显提升。

“我们以前的理想是5个月开工,9个月开盘,12个月股东回正。目前我们达到的是4个月开工,9个月开盘,14个月现金回正,较理想的5、9、12,还差一点,但我们还是要保持绿城的特点,慢慢地往5、9、12进行提升。”

外界有理由相信:伴随楼市回归理性,尤其是大多数房企资金链承压,调性再高的高端产品,也必须加快销售去化,如果固执坚持以前的高售价、高溢价与高利润率指标,显然很难适应市场节奏,也难以给股东以满意的交代。想快去化,唯有大胆让利促销。

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