泰禾并购后遗症:左手频“退货”,右手百亿卖项目

尝过急剧扩张带来的重压之后,泰禾变得收敛。于2019年半年报中,泰禾没有披露具体拿地数据,而在公开报道中,关于泰禾拿地的消息还停留在2018年。

图片来源:视觉中国

项目卖不停的泰禾集团,最近又开始了一轮“退货”。

10月8日,泰禾集团宣布,因经营需要,根据标的公司房地产项目开发条件及交易进度情况,调整项目布局,经各方协商一致,拟解除句容市翔峰置业有限公司(以下简称“翔峰置业”)、江苏中加长龙山置业有限公司(以下简称“中加置业”)的收购协议。

目前,翔峰置业100%股权已经完成工商变更,泰禾全资子公司江苏泰禾锦润置业有限公司(以下简称“江苏泰禾锦润”)累计已支付4亿元,中加置业100%股权尚未完成工商变更登记。

收购协议解除后,江苏泰禾锦润不再持有翔峰置业股权,翔峰置业和中加置业不再纳入泰禾的合并报表范围。翔峰置业原转让方向江苏泰禾锦润返还已经支付的4亿元,扣除此前提供的80万元借款,实际返还39920万元。

句容项目频繁“退货”

泰禾此次“退货”的两个项目于2017年10月20日收购而来。当时,江苏泰禾锦润与高建国、周国庆两位自然人签订收购协议,以总代价4亿元收购翔峰置业100%股权。同日,江苏泰禾锦润又以1亿元总代价向周罗洪收购中加置业100%股权。

翔峰置业设立于2008年5月15日,注册资本800万元人民币,由高建国持股80%、周国庆持股20%。它的主要资产为位于句容市茅山风景区六幅地块(以下简称“茅山项目”),总用地面积8.95万平方米,地块的土地使用权性质为综合用地,六幅地块均已取得土地使用权证。

而中加置业设立于2006年6月26日,注册资本300万美元,由周罗洪100%持有,中加置业主要资产为长龙山国际度假村项目。项目地块位于句容市天王镇潘冲村的长龙山局部地块,土地面积2万平方米,容积率小于等于1.05,土地用途为综合用地,该地块已取得土地使用权证。

然而,这两个被泰禾攒了两年的项目,至今未上市销售。2019年半年报显示,茅山项目被泰禾列入“土地储备”一栏,待开发土地面积仍为收购时的8.95万平方米,长龙山国际度假村项目虽显示“在建”,但累计竣工面积为0。

一位接近南京泰禾的人士向时代财经透露,两项目开发进展缓慢主要是因为项目规划跟当初承诺的不一样,包括建筑高度、容积率等红线没办法突破,这也大概率是泰禾最后“退货”的主要原因。

南京地产业内人士尹霄飞亦指出,茅山和长龙山项目都属于风景区,政府对于项目规划的限制很多,谈判比较难。“而且,位于风景区内政府可能还需要企业解决当地的就业问题,这对于高周转的企业来说也是一个难题。”

另一方面,经过2016年井喷式的增长后,句容楼市已经火爆不再。数据显示,2016年句容全市商品房成交49460套,2017年成交跌至19306套,2018年则成交17504套。经过2018年下半年一波降价促销后,2019年上半年虽稍有回升至12014套,但下半年成交再次出现滑坡,7、8月份成交套数分别为1515套、1409套,比上半年月均2000套减少近三成。

“现在南京都市圈的项目都不太好卖,句容目前的销售压力也很大。”尹霄飞表示。句容是南京都市圈县级城市,距离南京一小时左右的车程,地理位置上的便利给了泰禾重仓的勇气。2017年全年,泰禾通过收购一口气拿下了五个项目。但截至目前,算上此次被“退货”的两个项目,该五个位于句容的项目已经有三个出了问题。

今年2月中旬,因出让方存在多项严重违约情形,导致无法对标的物业进行建设开发,泰禾向法庭申请解除“句容市下蜀镇及宝华镇内鹿山水库附近13幅地块国有用地使用权”的收购协议。彼时据界面新闻报道,泰禾解约是因为该等地块容积率有问题,损容严重。

2019年半年报显示,该等地块仍未进入开发阶段,被列入到“土地储备”一栏,待开发土地面积还是收购时的48.2万平方米。

左手解约,右手卖卖卖

相较于招拍挂获取的土地,收并购而来的项目虽然成本较低,但往往也会因为项目本身的债务、股权或者历史遗留问题而变得棘手,买方稍不注意就容易“踩雷”。

泰禾并购项目受阻已经不是第一次,在更早前的2018年9月19日,南京青龙山项目因陷入债务纠纷,泰禾子公司南京恒祥置业有限公司作为担保人之一被起诉至江苏省无锡市中级人民法院。尽管最后官司以和解撤诉告终,但该项目同样陷入开发难题,去年11月曾被爆出涉嫌无证施工,至今仍未入市。

除了项目本身的问题之外,希望通过收并购实现快速扩张的泰禾还面临着更为严重的债务问题。

2017年是泰禾扩张最明显的一年,这年泰禾在项目获取上合计投入552.4亿元,较2016年投入增加超过一倍,新增土地面积792.8万平方米,计容建筑面积1069.21万平方米。土地拓展方式也全面转入以并购为主,全年新增的36个项目中,有30个是通过并购方式获取。

也从2017年开始,泰禾的负债迅速攀升,至2018年上半年总负债已经超过2000亿元。截至2019年6月30日,泰禾短期借款和一年内到期的非流动负债为330.74亿元,期末现金及现金等价物余额为129.67亿元,存在着较大的偿债压力。

Wind数据显示,截至今年6月底,泰禾的净负债率高达258.69%,远高于行业水平。

为缓解资金压力,今年以来,泰禾已经多次出售旗下南昌、杭州、漳州、苏州、广州、佛山、福州等城市项目的部分股权。据不完全统计,2019年以来,泰禾已累计出售13个项目的部分股权,回笼资金约111.34亿元。

在“卖卖卖”之余,对于那些存在风险的收购项目,泰禾也通过解约来“及时止损”。

与债务问题一起衍生的还有管理难题。过去2018年,包括丁毓琨、沈力男、许珂、陈健豪、朱进康、郑钟等多位副总裁以及CFO罗俊、副总经理成尔骏、监事李朝阳、广深区域总裁田九坡、品牌总伍小峰等多位泰禾核心管理层相继离职。

尝过急剧扩张带来的重压之后,泰禾变得收敛。于2019年半年报中,泰禾没有披露具体拿地数据,而在公开报道中,关于泰禾拿地的消息还停留在2018年。