279亩,40亿!万科低调收购成都香山综合体80%权益

来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

编辑 | 密探君

节后至今,各大房企对外披露9月业绩,截至目前已披露的无一例外均是“飘红”,尤其是龙头房企,同比、环比增幅较为显著。

9日,万科A对外公告9月销售及新增项目,称当月合同销售面积320.7万平方米,合同销售金额492.9亿元;1~9月累计合同销售面积3061.6万平方米,合同销售金额4756.1亿元。即便10月份销售环比9月仅有50%,万科即可提前实现销售额打破5000亿元大关。

9月份,万科新增项目16个,涉及东莞、惠州、徐州、重庆、天津、成都、郑州、贵阳、宿迁等,全部都是二、三线城市,权益拿地金额148亿元,相比上个月权益拿地315.47亿元“储粮”支出不足50%。

密探君梳理发现,从今年以来逐月来看,万科上半年拿地偏谨慎,自五、六、七、八月份渐次进入拿地高潮,比如1月权益拿地金额72.6亿元,2月权益拿地金额24.55亿元,3月权益拿地金额98.93亿元,4月权益拿地82.01亿元,5月权益拿地124.38亿元,6月权益拿地188.81亿元,7月权益拿地313.31亿元,8月权益拿地315.47亿元。

即便9月万科权益拿地大幅回落到148亿元,当然有万科对集团现金流的安全考虑,但密探君发现,在当月储备的16个项目中,位于天府新区的成都香山279亩项目则格外惹眼。

为什么?据悉,万科9月“低调”收购成都香山279亩项目占有80%的权益,对应拿地金额39.62亿元,占地面积18.6万平方米,综合容积率3.5,计容建筑面积65.2万平方米,权益建筑面积52.2万平方米。

实际上,成都香山279亩项目对应的具体项目公司即为北京信越置业,如果大家对地产密探上一篇重磅稿件《万科比亚迪筹11亿母基金!4大区首,王海武凭啥抢风头?》有印象的话,应记得万科(成都)企业有限公司旗下子公司多达几十家,其中就提到了北京信越置业,还特意标注其与中信城开成都投资公司合资。

如今,万科与中心城开为何合资就自然“水落石出”。今年7月份,北京信越置业80%股权出售登陆北交所,转让底价约13亿元,但万科竞得对应权益地价近40亿元,则意味着溢价率不菲。据中国经营报消息,当时备案价34亿元,除80%股权还涉及债权。

如果撇开21亿元债权平价出售之外,80%股权对应成交价18.62亿元,相较于约13亿元股权出售底价,则溢价率34%。

相关招标公告则告诉我们:年初时候,香山地块商务中心项目对外招标,全部为商务写字楼,一共4栋,占地36682平米,总建筑面积约10.7万平米,业主方为成都城实置业。如果对照万科收购香山279亩项目具体指标,写字楼群显然只是其中很小一部分。

成都城实置业成立于2018年4月,注册资本2000万元,唯一出资的股东就是成都城瑞置业,核准日期为2019年9月下旬。有意思的是,成都城瑞置业今年9月20日发生过股东变更,即在北京信越置业、宁波睿轩股权基金这2大股东的基础上,新进入万科(成都)企业有限公司,核准日期同为今年9月下旬。

经查,宁波睿轩股权基金作为合伙制基金,背后资金除了7个自然人之外,其余两个均为中心城开的关联公司。更重要的是,北京信越置业成立于2016年,注册资本200万元,核准日期为今年9月27日,股东中信城开成都投资有限公司出资40亿元,而万科成都企业有限公司出资160万元,资本金目前全部为认缴。

从这里,我们进一步可以看出,中信城开成都投资有限公司出售80%股权,竟然敢给出底价逾13亿元,但对应认缴出资只有160万元,仅仅是股权溢价就有多高呢?

问题是,北京信越置业自成立以来,一直亏损。比如2018年无营业收入,净利润-6.64万元,截止当年末总资产2191.62万元,负债2002万元;2019年前5个月,营业收入为0,净利润-1690.11万元,截至5月底总资产4124.07万元,总负债3934.2万元。

既然如此高溢价,背后必然另有蹊跷。据媒体报道:中信城开“染指”成都天府新区的香山大规模建设用地,肇始于成都国资的相关股权受让,具体为去年9月及今年初成都天投集团向中信城开成都投资公司先后出售旗下成都城创置业100%股权、成都城实置业100%股权,交易价分别为15.17亿元、31.16亿元。

具体收购者:中信城开成都投资公司旗下的成都城达置业、成都城瑞置业。有别于成都城瑞置业的股东结构引入万科成都企业有限公司,成都城达置业股东仍北京信越置业和宁波曙安股权基金。

成都天投集团向中信城开成都投资公司出售上述2个子公司股权,实际上是双方对香山大规模建设用地达成默契,或中信城开对香山片区开发的极大兴趣。地又是怎么来的呢?

早在2014年6月,成都天投集团以250万/亩的零溢价率一举包揽天府新区香山附近2宗地,全部为商业兼容住宅用地公共服务设施用地,其中涉及3号地块出让面积180.9864亩,4号地块占地约106.7亩,其中出让面积约96.8亩。

香山两个大地块对应两个项目开发公司,另据悉成都城创置业已注销,或许已被整合到城实置业。

从以上梳理来看,万科直接从项目公司最顶端的北京信越置业“下手”,一举控股80%权益,实现对近280亩超级综合体的实际操盘,可谓大手笔,但代价不菲。

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