福晟国际单日暴跌62% 潘氏家族财技失灵?

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债务高企

撰文 | 乔柯

出品 |大摩地产(ID:damoland)

一个月前,福建地产商人潘伟明将名下上市公司福晟国际(0267.HK)交给了儿子潘浩然。外人初以为这是一次正常的二代接位安排,但蹊跷的是,没多久福晟国际股价开始悄然下跌,进入10月下跌加速有崩盘之势,近两日更是连续暴跌。

福晟国际继10月9日大跌34%后,10月10日股价又崩溃式暴跌62%。收盘价仅0.095港元,较去年3月的高点1.87港元跌剩仅一点点零头,市值蒸发逾200亿港元,目前市值仅剩10.8亿港元。

股价如此暴跌,福晟国际倒是一副无辜的表情。今天午间福晟国际公告称,董事会并不知晓公司股价放量下跌的原因,公司运作一切正常。同时,该公司向公司股东及投资者作出提示,“买卖股份时务请小心谨慎行事”。

现年55岁的潘伟明系广东人,年轻时曾和兄弟潘超文联手创办房企广州云星集团,2003年后兄弟分家,潘伟明入福建创办家族企业福晟集团,后又收购重组当地老牌建筑国企福建六建集团,形成建筑、地产两条业务主线,近年来更依靠激进扩张、并购逐渐做大规模,成为知名闽系房企。2018年,福晟集团销售额621亿元位列房企45名,在主要闽系房企中排名第七。

福晟国际前身是佑威国际。福晟集团从2015年开始筹划通过反向收购佑威国际,历时两年多在2017年12月才完成,但方案经调整后只装入了少量资产,没有实现福晟集团整体借壳上市。此后,市场曾风闻福晟集团将继续借福晟国际平台运作整体上市,但至今没见动静。

福晟集团除了在香港布局福晟国际外,2017年还通过子公司隆顺祥投资两度举牌A股上市公司建研集团(002398.SZ),一度持有该公司10%股权。不过,从2018年三季度开始,福晟集团开始撤退,目前仍持有建研集团5.09%股权。

值得注意的是,2017年底潘伟明家族入主福晟国际的成本约15.11亿元,其中持股64.15亿股的成本是0.22港元/股,目前市价较其成本价已腰斩。

2019年9月之前,潘伟明、陈伟红夫妇持有福晟集团100%股权,持有福晟国际56.45%股权,因此福晟集团和福晟国际属于同一控制人。但今年9月初,潘伟明夫妇将福晟国际56.45%股权转让给儿子潘浩然,从此福晟集团、福晟国际变成了两个完全独立的主体,只存在关联关系。

公开资料显示,福晟集团拥有控制权的在建和拟建房地产开发项目共计45个,其中在建项目38个,拟建项目7个。而福晟国际仅拥有14个正在开发及待售的项目,总建筑面积约166.08万平方米,不及前者十分之一。

激进福晟

福晟国际借壳上市后市值一度达到200多亿港元,但这建立在福晟集团整体上市的预期基础上。现在看来,即使福晟集团整体上市也难以支撑200亿港元的市值。

可对比的是,刚上市的中梁控股(2772.HK)今年上半年合约销售额510亿元,市值近200亿港元。另一家闽系房企正荣地产(6158.HK)上半年销售额586亿元,市值232亿港元。福晟集团的同期销售额为388亿元,仅有正荣地产的2/3规模。

此外,福晟集团主要收入并不是来源于地产,而是旗下六建集团的建筑业务。今年上半年,福晟集团收入(190亿)虽然高于正荣地产(136亿),但这主要由毛利率很低(8%)的建筑业务(82亿)和几乎没有毛利的贸易板块(67亿)贡献,地产收入(40亿)仅占整体收入的21%。

但业内人士一直惊讶的是,福晟地产业务的归母净利率远高于其他闽系房企。2018年,福晟集团净利11.7亿元,2019年上半年净利6.1亿元。福晟国际同样如此,2018年依靠仅28亿元销售额实现营收12亿元、净利5.2亿元。

潘伟明施展了怎样的财技魔法令外界好奇。

更值得注意的是,随着潘氏家族近年来以激进并购方式扩张,福晟系债务高企,资金链非常紧张。

福晟国际今年中报显示,截至2019年6月30日的银行贷款及第三方贷款合计49.85亿元,1年内到期须偿还短期债务为23.04亿元,期末在手现金为9.85亿元。该公司存在短期偿债风险的同时,净负债率接近140%。

同期,福晟集团有息负债金额同比大增25.51%至372.71亿元,其中包括长期借款237亿元、债券53亿元,整体资产负债率接近80%。福晟集团即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元,短债偿付面临巨大压力。

潘氏家族控制的其他企业还从福晟集团抽走了大量资金。财报显示,福晟集团上半年“其他应收款”为55.93亿元,其中非经营性往来款和资金拆借合计达27亿元,这些多为潘氏家族控制的企业拆借,比如钱隆投资和福建粤商投资分别拆借了7.3亿元、6.1亿元。

这也进一步加剧了福晟集团的流动性压力。

福晟国际不明原因暴跌,是否将产生连锁反应?潘氏家族又将如何应对呢?

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