“补仓”近8万㎡宅地解渴番禺楼市!涉及市桥、桥南、化龙等

近日,广州市规划和自然资源局发布番禺区储备地块控制性详细规划调整文件,其中主要涉及市桥街储备地块、桥南街储备地块、石楼镇储备地块、化龙镇化龙大道东侧储备地块多宗地块用地性质的改变,调整范围涉及超32万㎡商住地。

化龙镇化龙大道东侧储备地块

项目地块位于番禺化龙镇南部,紧靠Y046乡道,用地面积为49719㎡。

调整前,该地块原未规划有二类居住用地兼商业、商务设施用地。调整后,这些性质的土地宗地面积增加40273㎡,建筑面积增加144983㎡。

申请调整内容:

1、道路调整

在规划范围内增加三条道路,加密区域路网。分别是南部向30m规划支路一,东西向15m规划支路二,东西向15m规划支路三。

2、用地调整

1)BB0502448、BB0502449地块用地性质调整为二类居住用地兼容商业商务设施用地,容积率3.6(其中3.1为居住容积率,0.5为商业商务容积率),建筑限高100米,建筑密度28%,绿地率35%。

2)BB0502450地块用地性质调整为服务设施用地,用地面积3665平米,容积率不低于0.4,绿地率35%。

3)其他地块边界根据储备地块边界做相应调整,其余指标不变。

石楼镇储备地块

项目地块位于番禺石楼镇,东望莲花山和励江涌,北边为碧桂园住宅区,南边为岭南佳园度假酒店。

调整前,该地块原二类居住用地宗地面积32188㎡,建筑面积为28970㎡。调整后,二类居住用地宗地面积达29637㎡,减少2551㎡,建筑面积总达47885㎡,增加18915㎡。

申请调整内容:

1、用地布局及指标调整

BD0604034地块用地性质调整为二类居住用地,用地面积13257平方米,容积率2.5,计容建筑面积33143平方米,建筑密度和绿地率按照《广州市城乡规划技术规定》要求分别设定为28%和35%,建筑限高36米。BD0604034地块用地性质调整为公园绿地,用地面积750平方米。其他地块边界根据储备地边界做相应调整,其余指标不变。

2、道路交通优化

在储备地及相邻地块之间增加一条0米宽的规划支路,与北侧10米宽细份支路相连。

桥南街储备地块

项目地块位于番禺区桥南街北部,紧靠市桥水道,位于绿庭雅苑旁边。

调整前,该地块原商业金融业用地宗地面积达57361㎡,建筑面积达612411㎡;二类居住用地宗地面积为71931㎡,建筑面积为151306㎡。

调整后,该地块商业、商务设施用地宗地面积达27927㎡,建筑面积达72640㎡;二类居住用地宗地面积为95661㎡,增加23730㎡,建筑面积为274424㎡,增加123118㎡。

申请调整内容:

1、交通-路网优化

1)结合规划范围内西北侧番禺区绿庭雅苑房地产有限公司权属界线调整路网线位,加密区域路网,保障支路网间距;

2)增加2条支路(道路宽度分别为12m、15m),道路面积由15345㎡增加至24515平,路网密度由5.38公里/平方公里增加至10.8公里/平方公里,保障区域的连通可达。

2、土地利用方案优化

BC0904015、BC0904020、BC0904035地块用地性质调整为二类居住用地,容积率按照《城市居住区规划设计标准》居住用地最高容积率3.1设定,建筑密度和绿地率按照《广州市城乡规划技术规定》要求分别设定为28%和35%,建筑限高100米。

整合整体布局调整服务设施(幼儿园)用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、公园绿地(兼容交通场站用地)的位置,保证用地面积不减少,其他规划指标不变。

市桥街储备地块

地块位于广州市番禺区市桥街南部,紧靠番禺主干道清河中路。

调整前,该地块原商业金融业用地宗地面积达21081㎡,建筑面积达3199.88㎡;二类居住用地宗地面积为6215㎡,建筑面积为11311.3㎡。

调整后,该地块二类居住用地宗地宗地面积达22661㎡,增加16446㎡;建筑面积达62329㎡,增加51017.7㎡。

申请调整内容:

1、BC0610058地块用地性质调整为二类居住用地,用地面积16474㎡,容积率3.1,建筑面积≤51069平,建筑限高36米。

2、BC0610124地块用地性质调整为服务设施用地,用地面积4635㎡,容积率≥0.7,绿地率35%,将配套12班幼儿园1处。

3、BC0610025二类居住用地,用地面积调整为6187平,建筑面积≤11260平,其他指标不变。

综合计算,此次规划调整,主要是增加住宅用地为主,共增加77898㎡二类居住用地。其中,市桥街储备地块增加16446㎡,桥南街地块增加23730㎡,化龙镇地块商住用地增加40273㎡。另有石楼镇储备地块减少2551㎡,不过由于容积率的提高,其建筑面积却对比增加了18915㎡。

整整近8万㎡的宅地供应,可以说是给番禺楼市供应端带来极大利好。

纵观番禺多年发展,从番禺“撤市设区”至今,番禺在区域经济、基建配套、楼市发展等方面的成效相当扎实。从住到商,从昔日的“卧城”到今天的“配套大城”,番禺正在成为越来越多人的居住地。

伴随着片区的不断开发,番禺可供出让的地块越来越少。自2014年开始供应开始大幅减少。由于新增土地供应少,稀缺性不言而喻。一有土地出让,便遭到房企的“围剿”。

另翻看近4年番禺土地供应,据克而瑞数据显示,2016年至2019年9月,番禺约成功出让15宗商住地,楼面价既有万元左右的低价,也有3万/㎡的高价。

值得一提的是,2019年6月,番禺东环街易兴DHJ15-01地块竞价出让,起拍楼面价高达33837元/㎡,这也是广州起拍楼面价首次突破3万大关,创下有史以来最高记录。只可惜,该地块最终流拍。

数字背后,区域价值凸显。

而从近几年番禺新房供应、成交数据上来看,随着土地供应的较少,随着新房的供应也在逐步减少,市场供不应求趋势明显。

不得不说,每一寸宅地的新增供应,都对番禺楼市意义非凡。

通过这次储备地块调整,市桥、化龙片区楼市未来也迎来解渴。

2018年年底,番禺化龙镇现代产业园两宗商住地分别被珠江实业+越秀、广东保利拿下。而由于化龙片区楼市货源十分紧缺,地块的拍出无疑能为化龙解渴化龙片区住宅稀缺程度。另化龙镇大力发展的现代产业园,正是广州“IAB”计划的重点发展的广汽智联新能源汽车产业园。产业可以快速聚集人口,发展起来的人口可有力支撑地价。

而市桥片区,2018年9月,大华集团以20154元/㎡拿下市桥宅地,断供三年的市桥楼市终于解渴。如今,市桥街储备地块等的调整,再次给市桥板块增加了较多的住宅用地,未来有利于改善该片区一手住宅稀缺的情况。