珠江实业“缺粮”:可售面积不足80万平,获注广州地铁项目

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树大好乘凉,靠着母公司珠江集团的资产注入,珠江实业成功获得了一个地铁物业。

珠江实业近日发公告宣布,拟以3.35亿元股权对价款收购公司控股股东珠江集团持有的广州市品实房地产开发有限公司(下称“品实公司”)51%股权,品实公司持有广州白云湖项目。

一直发展较为缓慢的珠江实业,截至2019年上半年,旗下项目剩余可售面积只有78.41万平方米,而计容总建筑面积高达47.92万平方米的白云湖项目的注入,对其土储的补充无疑至关重要。

“白云湖项目是广州市的大型项目,足够公司五年开发,可为公司未来五年带来稳定的利润和现金流。”珠江实业一位内部人士表示。

珠实土地“解渴”

白云湖项目于2018年12月6日被广州地铁集团以71.09亿元摘得,并将产权落至品实公司。此后,珠江集团与广州地铁达成合作,珠江集团以2.61亿元股权交易对价取得品实公司51%股权,并按股权比例支付37.34亿元债权款,其中包括土地出让金借款36.25亿元,契税借款1.09亿元。2019年5月30日,品实公司完成工商变更。

估值报告显示,截至2019年5月31日,品实公司总资产账面价值为74.93亿元,评估值80亿元,增幅为6.78%;负债账面价值为74.87亿元,评估值为74.87亿元,无增减;净资产账面价值为604.59万元,评估值为5.14亿元,(其中51%股权价值为2.62亿元),增幅为8408.91%,溢价主要为土地资产溢价。

算上珠江集团前期投入的7485.02万元利息补偿金额,品实公司51%股权的交易对价最终定为3.35亿元。在收并购市场中,收购往往包括股权及债权两部分,但从交易价格看,珠江实业显然只收购了51%的股权。

珠江实业表示,珠江集团已向品实公司提供债权37.34亿元,签订交易合同后,珠实集团与品实公司间债权债务关系保持不变,由品实公司直接向珠实集团偿还借款,支付利息。

不一并收购债权,使得这笔交易的价格大大降低,这对于截至2019年上半年手中仅持有15.94亿元现金及现金等价物的珠江实业来说,无疑减轻了支付压力,但还债压力依然存在。一位会计师向时代财经表示,作为持股51%的控股股东,品实公司对应38.18亿元的债务依然需要并到珠江实业的报表中。

品实公司持有的白云湖项目位于广州市白云区石井-新市板块,用地面积22.29万平方米,总建筑面积73.89万平方米,其中计容总建筑面积47.92万平方米(其中不含地铁已建成综合楼4.2万平方米),主要包含有居住总面积42.54万平方米(含土地出让合同约定的自持租赁住房8.51万平方米)、公建配套4.68万平方米、商业及商务建筑面积0.7万平方米。

这个项目的注入,对于目前土地储备紧张的珠江实业来说,无疑是一个重要补充。

时代财经查阅,最近四年,珠江实业旗下持有项目基本维持不变,2016-2019年上半年分别为12个、12个、14个、13个,这当中绝大部分都是老项目,2019年上半年珠江实业处于销售状态的13个项目中,有6个在2016年时也在售。

随着老项目的逐渐消耗,珠江实业旗下项目截至2019年上半年剩余可售面积只有78.41万平方米,而白云湖一个项目的体量就几乎相当于珠江实业目前一半的土地储备。

珠江实业内部人士表示,近年来由于土地市场竞争激烈,土地成本过高,导致公司很少拿地,今年上半年也没有新增项目,收购白云湖项目可为公司未来五年带来稳定的利润和现金流。据了解,白云湖项目分四期进行开发建设,建设总周期为2019年第三季度至2025年第四季度。

背靠大树好乘凉

珠江集团与广州地铁集团的合作始于2017年8月23日,彼时双方正式签署战略合作协议,拟在地铁沿线物业的开发及运营上进行深入合作。

广州地铁集团旗下拥有着众多地铁上盖物业,这也吸引了包括珠江集团、越秀集团、广州港集团、广州城投集团等在内的企业积极寻求合作。在这当中,珠江集团及越秀集团是目前确定有合作项目的两个。

与越秀集团的开发模式一样,珠江集团同样是先从集团层面与广州地铁集团达成合作,待项目成熟后注入到地产上市平台中。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,对于珠江实业这种房企来说,目前通过传统招拍挂拿地,或者通过收并购获取项目难度都比较大,因为这两个市场竞争都非常激烈,成本太高,母公司相对实力更强,借助母公司的资产注入算是比较好的一个拿地途径。另一方面,集团注入成熟的资产,也很大程度降低了项目开发的资金压力。

据时代财经了解,白云湖项目目前处于一期开发建设阶段,预计2020年第二季度实现预售。而前期开发资金已经由珠江集团承担,珠江实业收购后,虽把债务一并承接,但由于项目即将进入销售期,资金回笼的周期也将缩短。

而项目邻近地铁的最大优势也将实现。白云湖项目距离地铁8号线北延段亭岗站相距约300米,根据广州地铁公告,截至2019年4月,地铁8号线北延段土建工程累计完成80%,白云湖车辆段累计完成93%。

除了与广州地铁集团合作之外,今年8月2日,珠江集团还与华润置地签订了战略合作协议,双方将在TOD综合开发、城市综合体、产城融合开发、商业运营、城市更新、产业地产、养老地产等领域寻求合作。

参考与广州地铁集团的合作,珠江集团与华润置地的合作项目未来注入到珠江实业中或是大概率事件。上述内部人士向时代财经透露,未来珠江实业肯定会继续与母公司联动,具体合作以公告为准,目前而言,珠江集团与广州地铁集团合作的地铁物业只有白云湖项目一个。