来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
编辑 | 密探君
“顺应市场，响应号召”，在调控与理性交织的大环境下，让多方力量凝聚“共识”。
对于地方而言，长期依赖“土地财政”不可持续，落实“房住不炒”的主体责任就促使当地房价必须稳定，让普通购房者承担的起，既然进城工作也就必须有个房子住。
对于房企而言，国家监管层今年中期已明确房地产过分挤占信贷资源而收紧房地产融资闸门，明显感觉到融资寒冬到来，不断加紧卖房回款。
但是，更棘手的问题纷至沓来！近两年，热点城市的新房单价翻倍甚至翻了几倍，购房门槛一路上扬，市场对“好产品”定义与理解分歧较大。在拼规模时代，坚持高周转的绝大多数房企赖以生存的根基又回到如何抢收“刚需客”上。
10月15日，素有“全国楼市风向标”的北京集中出让“首都副中心”通州及新建国际机场所在的大兴一共3宗土地。最终，“融创+南昌市政”联合体总斥资20.3亿元摘得大兴区黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块R2二类居住用地、DX00-0009-6009地块A33基础教育用地（【2019】025号）。
当天，电建地产和京能置业联合体，总斥资44.3亿元（挂牌起价33亿元）摘得大兴区地铁亦庄线旧宫东站2号地项目DX05-0102-6003、6004、6005地块R2居住用地、A334基础教育用地及S1城市道路用地（【2019】026号）。
当天，金融街控股、首开股份和通州发展联合体，总斥资33.2亿元底价摘得通州区马驹桥镇国家环保产业园区YZ00-0703-6004、6005、6006地块R2二类居住用地及A33基础教育用地（【2019】027号）。
如果放在以前，新国际机场、首都副中心等热门概念汹涌，被中介借机热炒，各大房企争抢不拍出个“新地王”才是怪事！然而，大兴两地块溢价率较低，通州地块0溢价率，说明当前一线房企拿地时是谨慎乐观的。
有意思的是，这三宗地的出让条件。密探君详细查阅了这三宗地的出让文件，除了商品住宅均价、最高售价进行严格“限价”之外，文件第九条明确要求该地块不再配建保障房，套型建筑面积90㎡以下的住房面积所占比重需达到70%以上！
注：通州【2019】026号截图
当前楼市环境下，对户型面积"90/70"的政策要求，明显是一条事关楼市新政策风向的重要信息。密探君详细研究了今年以来北京市所有土地的出让及成交文件。
密探君发现，以今年8月底成交的【2019】018号宗地为节点，【2019】022号、【2019】023号以及最新的【2019】025号、【2019】026号、【2019】027号，均硬性要求"90/70"。在此之前，北京出让的所有建设土地并没有"90/70"的硬性约束，而要根据地方政府与拿地者协商约定，如下图所示。
上图所示的出让文件格式，大家可以查阅已成交的【2019】028号、【2019】020号、【2019】017号、【2019】016号、【2019】012号、【2019】014号、【2019】013号、【2019】009号，等等。
也就是说，北京市对开始采取对不同地块采取“差异化”的出让条件，比如执行"90/70"政策的地块，已明确说明不再配建保障房。
所谓“90/70政策”，主要是源于2006年5月住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。初衷是增加普通商品住房供应，稳定房价，但便广受争议，比如造成楼市户型结构畸形，供应过大，市场库存一度高企。
事情发展到2015年中期，楼市库存陷入高位，为化解危机，各地纷纷解除“90/70政策“，部分省市是明确解除，也有部分是只做不说。后来，楼市去库存演变成一场全国总动员的攻坚战。去库存渐进尾声，楼市回暖乃至后来持续升温、燥热，一些热点城市则大规模地降低出让地块的容积率，出发点是降低国土开发强度，合理布局人口。
2016年3月底，作为全国楼市风向标的北京出让昌平2宗住宅用地，要求拿地者执行”90/70“政策，在当时以京、沪为首的一线房价率先起舞的时候，格外扎眼，号称是时隔7年重启之举，控制房价上涨意图显现。如今，北京出让新地块集中出现拿地者被执行”90/70“政策，颇有一番深意。
以”新一线“成都为例，该城市2017年10月出台新规,：要求城市核心区最高容积率限制为2.5，此前新建住宅小区容积率曾达到4.0，虽然小区较密，但确确实实让更多的人都有了房子住。
注：《成都市城市规划管理技术规定（2017）》
当前，类似成都等重点城市的楼市现状是，楼市此前的不断升温，房企拿地积极，地王频现且越来越多，楼面价不断被刷新历史记录，在改善性产品当道的舆论呼声助推下，低容积率的中大户型产品越来越多，品质感确实有了，但售价也越来越贵，更多刚需客只能望房兴叹！
年初以来，成都卖得比较好的”网红“楼盘基本上是以中小户型为主的产品，比如三圈层，位于邛崃的碧桂园天玺湾，二圈层如郫都的中铁奥威尔，首次开盘2万人排队买房，如温江的明信城、中铁城等，户型不大，总价不高，都曾热销过，主城区如金牛区的北京城建·龙樾熙城，作为刚需产品，即使前期有维权，依然曾有万人摇号。
这说明什么？刚需或刚改的需求依然非常强劲，只是暂时被市场上在售品质楼盘的较高房价抑制了。
据成都房协统计，10月至今，成都有接近40 个新盘或新批次预售，涉及中心城区近20个，加上此前在售的楼盘，预计市场将形成2万多套供货量。
图：10月以来成都最新预售项目（部分）
从相关资料看，100㎡以下户型仍然较少，110-150㎡左右的中型户型较多，但还有重要一点就是，相比以往，很多业内人士都明显感觉到成都现今供货的新房预售价”不贵“。
有市场人士调侃说，当前成都楼市这种集中供货，四季度简直就是一个”屠宰场“！
3月以来，首开金茂府、中粮瑞府、金科博翠府、德商迎晖天玺、融信公馆、中铁建西派浣花、绿城凤起朝鸣、龙湖梵城等单价2.5万-3.99万的高价楼盘先后入市，但实际上，多数项目销量一般。
市场人士认为，这些高价盘至今在售的还很多，通过较低售价新盘集中入市，可以拉低成都新房均价，年底从全国城市看统计房价及涨幅榜时不至于太扎眼。
对于置业者而言，10月下旬乃至到春节前后将是一个非常重要的购房窗口期，因为楼盘之间竞争加剧，势必会放出更多优惠力度，作为购房者可以多去售楼部看看，了解一下地段和产品的优缺点，对比后走正规渠道再下手。
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