高速扩张VS高成本融资 正商实业仍信奉“规模至上”?

为求高速扩张,不惜高成本融资,正商实业仍在追求规模至上?

《投资壹线》杨春霞

多次获得控股股东输血的正商实业(00185.HK)似乎仍无法解决其资金需求,继向控股股东配股融资后,正商实业再次通过高息发债募资。

9月25日,正商实业公告称拟发行2.2亿美元2021年到期优先票据,票面利率为12.8%。目前,该笔票据已于10月10日上市发行。此次发债融资前两个月,正商实业还曾向其控股股东河南正商置业有限公司(下称“正商集团”)配售41亿新股融资约15.65亿港元。

《投资壹线》了解到,在频繁融资的同时,正商实业拿地动作也不少,9月份先后在北京和新郑拿下两宗宅地,耗资近18亿元。

一边融资输血一边拿地,这不免让外界猜测正商实业是要开启规模扩张?而作为正商集团的控股子公司,正商实业做大规模是否为正商集团注入资产借壳上市做准备?对此,《投资壹线》致函正商实业和正商集团,截至发稿,双方均未予以回复。

高成本融资

在8月份人民币汇率破7后,中企当月发行美元债较往常减少。《日本经济新闻》9月27日刊文称,中国企业8月美元债的发行额为8亿美元,而过去不到一年的月均发行额为45亿元。

如今近2个月过去,在赎回美元债的同时,部分房企发行美元债的势头再次抬升。9月25日,正商实业发行2.2亿美元2021年到期优先票据,票面利息为12.8%,远高于其自身以往融资成本。譬如,2019年1月28日,正商实业完成发行2020年到期的1亿美元票据,票面利率为8%。此外,2019年半年报透露,正商实业公司银行及其他借贷固定年息在7%-10%。

此外,《投资壹线》对比了近3个月内发行美元债的部分房企,正商实业此次发行美元债的成本也位居前列。譬如,9月24日,正荣地产发行了2020年到期的3亿美元票据,年息为8.7%。此外,时代中国8月28日公发行2023年到期的1亿美元票据,票面利率仅为6.75%;绿地集团发行7亿美元债,最高利率为6.75%。

就连一度发债成本较高的泰禾集团近期增发1亿美元境外债券,票面利率也仅为11.25%,比正商实业低。当然,也有少数房企发债利率位居其之上,譬如天誉置业于9月初在原1.5亿美元债的基础上进行增发,票面利率为13%。

而从整个房地产行业来看,正商实业此次的融资成本也远高于行业平均水平。克而瑞研究中心数据指出,截至2019年9月,房企新增债券类融资成本7.03%,其中境外债券融资成本达8.08%。

对此,财经评论员严跃进认为,不同企业发债的成本受发债规模、资金渴求程度、资金未来的用途等等因素影响。“但客观来讲,过高的利率往往是在企业资金比较紧张时出现的,在市场行情降温的情况下,需要注意风险”,严跃进表示。

《投资壹线》注意到,从正商实业一系列指标来看,其资金状况确实不佳。财报显示,2016年至2019年上半年,正商实业的资产负债率已由68.71%增至97.50%。其中,负债总额由2016年的25.41亿元增长到2019年上半年的451.56亿元。

此外,截至2019年6月30日,正商实业现金及银行结余总额为13.17亿元,较2018年末的14.89亿元减少了11.55%,而期内正商实业短期借款为146.62亿元,存在严重的短期偿债压力。

需要提及的是,在此次发债之前,正商实业还曾多次获得控股股东正商集团的资金“输血”。2019年8月15日,正商实业完成以每股0.38元向控股股东Joy Town Inc配售41.18亿股,筹集资金约15.65亿港元。资料显示,Joy Town Inc为正商集团的附属公司。

此外,据《投资壹线》不完全统计,自2015年正商集团为正商实业第一大股东以来,正商集团共计为正商实业提供约151亿元的贷款,且利息成本不高于4%。因此,正商集团也一直被外界认为是要借正商实业上市。

数据来源:东方财富choice

规模至上?

公开资料显示,正商实业位于河南,控股股东为河南龙头房企正商集团,主要从事物业发展、物业投资及管理、以及酒店业务等。截至2019年前9月,正商实业仍是一家体量不足百亿的房企,TOP200榜单中未出现其身影。

不过,从其近期表现来看,正商实业开始频繁拿地似乎要做大规模。9月12日,正商实业以约15亿元成功投得北京大兴区瀛海镇一幅宅地。同一天,正商实业还以2.9亿元代价拿下河南新郑市两幅宅地。

此外,5月2日,正商实业公告称,全资附属公司河南珑水置业有限公司分别以2.82亿元和4.59亿元成功投得两幅地块,总占地面积分别为2.86万平方米、4.56万平方米,土地性质为70年住宅和50年交通服务用地。

另据《投资壹线》查阅公告发现,正商实业还通过吸纳控股股东正商集团注入的优质资产以补充土地储备。2019年1月29日,正商实业全资附属公司河南兴汉正商置业有限公司(下称“河南兴汉”)以总价5000万元收购河南惠正城乡建设有限公司(下称“河南惠正”)全部股权。

需要注意的是,河南惠正曾于2017年9月9日以2.13亿元收购位于郑州市七里河南路以南、嘉园路以西的一宗商业地块,总占地面积约1.34万平方米。也就是说,河南兴汉通过收购河南惠正股权新增了1.34万平方米的土地储备。

半年报显示,截至2019年6月30日,正商实业共计有2个落成项目及30个现行发展中及筹划中的项目共81幅地块,总占地面积约370万平方米。其中,落成项目为正商经开广场和正商兴汉花园。此外,正商珑湖上境及正商书香铭筑将于2019年第四季度完成。

此外,可以看见的是,似与控股股东正商集团步调保持一致,正商实业拿地也基本围绕着河南市场展开。据媒体报道,正商集团陆续在郑州热门区域郑东新区、北龙湖拿下四五宗地,同时往环郑州扩张,近郊项目逐渐增多,项目整体布局扩散到全郑州。

不过,近年来外来房企纷纷抢滩郑州,其中包括万科(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)、龙湖集团(00960.HK)等龙头房企,此外还有金辉集团、中国奥园(03883.HK)、世茂房地产(00813.HK)等。

也就是说,正商实业不仅要面临着建业地产、和昌集团、鑫苑置业等本土房企的竞争,还要应对来自外来房企的市场挤压。对此,严跃进认为,正商实业产业布局在河南市场上潜力还是比较大的,但是后续还是要积极走出去进行新的投资。(投资壹线出品)