5年期LPR基础利率持平 首套房南宁市场基点最高

10月21日,上海易居房地产研究院发布最新一期《中国LPR房贷利率报告》。根据全国银行间同业拆借中心发布的数据,2019年10月,全国贷款市场1年期LPR为4.20%,相比9月份的4.20%是持平的。贷款市场5年期LPR则为4.85%,和9月份4.85%也是持平的。当然,若和央行5年期基准利率4.90%相比,当前5年期LPR则相对更低。

从房地产市场的角度看,更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。从数据上看,10月份此类数据并没有下行,进一步体现了中长期贷款基础利率的稳定性。但若考虑到此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场继续降成本的导向,那么预计后续5年期LPR也有进一步下行的可能,其对于降低房贷成本等都有积极的作用。

报告显示,2019年10月份,统计的64个城市首套房贷款的平均基点为78bp。其含义是,当前各城市在新公布的5年期LPR基础利率上,将增加0.78%的利率水平。从城市分类看,4个一线城市基点为30bp,22个二线城市为77bp,38个三四线城市则为84bp。其中一线城市的基点较小,这和上海市场基点为负数有关,而三四线城市的基点较高,这和当前三四线城市房价热度略大于一二线城市有关,基点更高也体现了房贷政策收紧的导向。

从城市排行可以看出,南宁、洛阳等城市的基点较高,这也说明当前此类城市正执行更为严厉的信贷政策。根据国家统计局10月21日发布的全国70城房价指数数据,南宁和洛阳成为70个城市中房价指数环比涨幅排名第一和第二的城市,其中南宁已经连续两个月房价指数环比涨幅排名第一。类似城市基点较高,使得房贷利率也会较高,进一步体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。

根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算,2019年10月份,统计的64个城市首套房的利率为5.63%。从城市分类看,4个一线城市为5.15%,22个二线城市为5.62%,38个三四线城市为5.69%。横向对比看,三四线城市的房贷利率是最高的。

以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算。2019年10月份,统计的64个城市首套房的月供额为5762元,其中4个一线城市为5463元,22个二线城市为5753元,38个三四线城市为5799元。表面上看三四线城市的月供额相对大,但因为其住房成交总价较低,所以实际过程中三四线城市的月供负担依然要小于一二线城市。

报告对二套房的情况也给予了测算。测算结果显示,2019年10月份,统计的64个城市二套房的利率为5.97%。从城市分类看,4个一线城市为5.61%,22个二线城市为5.94%,38个三四线城市为6.03%。从月供额的角度上看,此类月供金额也明显高于首套房的金额,根据一、二、三四线城市分类计算,分别高出285、205和216元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,根据最新公布的LPR基础利率和各城市的基点,可以看出,当前5年期LPR基础利率总体上保持平稳,而各城市的基点短期内也不会有太大的变动,所以这使得近期的房贷利率数据相对会比较平稳。当然不同城市之间是存在市场分化和差异的。部分房价上涨过快的城市,实际上基点更高,进而也使得房贷的实际利率也更高,这也充分体现了此类城市进一步落实房地产调控政策的导向。

今年四季度预计房贷利率变动的空间不会太大,总体上会坚持平稳的导向,对于购房者的实际月供负担变动有限,购房者也不必过于担心。不过预计到了2020年,结合国内外金融环境和经济环境等因素,预计随着LPR改革的推进、各地房贷定价工作的逐渐调整,房贷利率会有下调的可能。