马光远:很久不写房地产了,该说两句了

不写文章,在我这里的原因不外乎两点:一是该说的都说了;二是想说的说不了,索性就不说。

今天想说两句,是因为还剩最后一个季度了,对今年的市场做个总结是必要的。但不会像过去一样长篇大论了。

中国房地产市场的复杂性决定了,不管说多少,总有挂一漏万的地方,况且,一个最废话不过的废话是,中国672个城市,每一个城市房价的表现是不一样的。

一、今年的调控政策之严,我没有预料到,我去年年底展望2019年房地产政策时的判断是,年中大概率会放松。

一方面,宏观经济的基本面决定了,房地产是稳增长必不可少的;

二是房价真正上涨的动力已经衰竭了,我看不出放松调控还会出现暴涨的可能。

但是,7月31日高层提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产融资环境、行业环境可谓急转。这样的政策基调是否对,交给伟大的时间吧。

在中国宏观政策上,我是一个实事求是派。我坚持我的判断,房地产调控放松只是时间问题,但“不炒”的基调不会变。

二、今年前三季度,中国经济增速6.2%,和房地产表现不错有很大关系。

在这里我抨击几句:

有很多纯粹不懂中国经济的,说什么这个增速有多糟糕,说什么这个数据是假的。

这些糊涂虫,压根不懂中国经济,6.2%,全球主要经济体仍然最高。

至于数字是不是假的,也交给时间,过去40年每年都有人质疑中国的数字,我想问:难道过去40年中国的经济成就都是假的?

靠造假造出一个规模超过10万亿美元的经济大国?

既然这么简单,你也造假试试?

有人说中国经济是负增长,但我从来没有见他能拿出证据自己结论的依据来。

房地产投资增速前9个月仍然高达10%以上,这是超过我的预期的。

前9个月,房地产施工面积高达834201万平方米(如果全部完工,房子肯定是供大于求),房屋新开工面积的增速也高达8.6%。

销售虽然高速增长不在,但今年的总量仍然不会低于15万亿基本成为定局。考虑到在今年9个月的时间内,房地产调控次数据统计超过400次(这要是人吃药,早挂了),房地产的坚强由此可见一斑。

但2020年房地产确实令人担心,很多指标向下的趋势非常明显,比如,前9个月房屋竣工面积下降8.6%,土地购置面积下降了20.2%。

三、关于房价

统计局发布了9月份70个大中城市的房价数据。看到很多专家都在解读。了解我的人都知道,我对这个数据从来都是“呵呵”。这个数据的可信性确实需要好好提升。

比如,9月份的新房数据,“4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点”,在新房价格限价的情况下,这种统计有什么意义?

但是,我也一直强调这个70个大中城市房价统计数据的意义在于,这个数据连续看两年,是可以看出趋势的。

比如,9月份的数据显示,杭州这个历来作为风向标的城市,二手房价格出现了环比两连跌,交易量出现了六连跌。

上一次出现这个情况是2014年,引发了全国房地产的调整,并进而引发“救市”,并进而引发一轮房价的暴涨。这一次,杭州房价又开始跌了,这是一个值得大家关注的现象。

四、关于房地产变天

我在2016年底提出,2017年年底房地产将变天。当时我的建议是,一线城市和热点城市的房价2017年年底见顶,高净值人士应该减持房产。

我记得我很多次写文阐述“变天”的意义,变天不是房价要暴跌,变天也不是所有城市的房价不涨。

为了避免误导,我甚至每年都列出20个我认为任何时候都应该买房子的安全城市。现在来看,这个判断基本靠谱,一线城市(除了广州我2018年以前一直说偏低)的高点基本就是在2017年年底了。

简单说,变天就是投资房地产最好的时代结束,房价普涨的时代结束,缺房子的时代结束。至于你所在的城市会如何,要具体分析。今天,关于变天,我再补充几句,那就是:

五、我一直说,没有一个国家能够逃过20年的房地产周期。

18到20年的房地产周期是一个魔咒,没有任何一个国家的房地产市场可以跳出这个周期。18到20年总会有调整。

今天,我们看中国的房地产市场,和过去不同的逻辑起码有这么几点:

、过去人民币单边升值,人民币资产价格有升值的支撑;单边升值历史结束了;

、过去印钞机和GDP赛跑,M2高速增长,钱多,这个历史结束了;

、过去中国经济高速增长,投资的增速更是高达20%以上,这个历史结束了;

、过去人口高增长,婴儿潮一波一波,现在中国人不生孩子了,婴儿潮结束了,光棍潮正在走来;

、过去缺房子,现在人均住房面积超过了40平,缺房历史结束了;

、过去国际资本以各种途径进入中国,进入房地产,这种资本高速流入的历史也结束了。

这六点,是可以写一本书或者博士论文的。这就是趋势。

六、那究竟会如何。

今年听过我讲座的,应该都知道我的建议。

经济学认为,人是理性动物,但是,在任何投资市场,人的动物精神都很可怕。

在上涨的周期,有人高喊“京沪永远涨”,现在想想自己有多愚蠢,哪里有什么永远涨的价格?

当价格并不高的时候,一些专家告诉大家太高了;但当房价暴涨后,一些人却说,如果一个钱包不够,那就凑够六个钱包买房。

周期理论也告诉我们,当很多专家开始唱衰的时候,其实是市场见底的时候。

我对未来房地产市场并没有那么悲观,但绝不会乐观到认为一旦政策松动会再次出现暴涨。未来的市场,仍然摆脱不了“价值规律”“供求规律”的基本影响。

我的基本判断,政策今年4季度宽松的概率大,但考虑到数据的缺口,房价的调整应该还有半年的时间。

不管如何,这个市场已经回不到过去喧嚣的时代了,暴涨的音乐已经停止。我之前说的“三个20%”的时代正在到来。

七、那到底要不要买房?

房地产变天了,问这样的问题只能说明你还处在以前的逻辑中。672个城市,房价有涨有跌,即使在你所在的城市、区域、楼盘甚至具体的房子都是不一样的。如果有人直接回答你这个问题,这个专家基本属于卖大力丸的。

回答关于上篇文章的提问中美阶段性协议涉及汇率问题,如何影响房价?

很简单,在美国人看来,人民币被低估了应该升值。这就是答案。如此,则意味着中国房价,至少就汇率而言,是有支撑的!